2025 wurden in Basel-Stadt nur 35 Prozent der benötigten Wohnungen errichtet, landesweit immerhin 70 Prozent. Entbürokratisierung und Verhältnismässigkeit können den Wohnungsmangel beheben.
Die Wohnungsfrage ist in der Schweiz zu einer dringlichen Herausforderung geworden. Wer heute eine Wohnung sucht, spürt dies vielerorts: hohe Mieten und monatelanges Suchen. Der Wohnungsmarkt ist laut Bundesamt für Wohnungswesen so angespannt wie seit 2014 nicht mehr.
Ende März hat Basel-Stadt seine neuesten Zahlen zum lokalen Wohnungsmarkt veröffentlicht: Der Kanton ist um 3 000 Einwohner gewachsen, dadurch ist die Nachfrage um 1 600 Wohnungen gestiegen. In der Stadt wurden aber knappe 600 Wohnungen erstellt, nur ein Drittel des effektiven Bedarfs!
Den Nachfrageüberhang spürt man vielerorts in der Schweiz. Während die Zahl der Haushalte um 50 000 jährlich wächst, trifft diese Nachfrage auf nur 35 000 neue Wohnungen. Mit jedem Jahr fehlen schweizweit 15 000 Wohnungen zusätzlich.
Seit der Einführung der Mietrechtsregulierung im Mai 2022 ist der Leerstand in Basel-Stadt auf unter 1,0 Prozent gesunken. Die versprochene Entschärfung des Mietwohnungsmarktes hat sich innert kürzester Zeit als kolossaler Boomerang erwiesen.
Die Last der Überregulierung
Mehr als die Hälfte der Wohnungen sind heute altrechtliche Bestandswohnungen, deren Mieten nur sehr begrenzt an den Markt angepasst werden dürfen. Einzig bei neuen Wohnungen kann der Mietzins frei festgelegt werden. In der aktuellen Situation, in welcher das Angebot der Nachfrage nicht folgen kann, führt dies zu überproportionalen Preissteigerungen.
Dadurch bleiben langjährige Bestandsmieter in viel zu grossen Wohnungen, selbst wenn sie diese nicht mehr brauchen, denn eine kleinere, neue Wohnung ist schlichtweg teurer als die grosse.
Eine Deregulierung des Mietrechts würde das Angebot auf einen Schlag vergrössern und dadurch das generelle Preisniveau nach unten korrigieren. Wer diesbezüglich behauptet, dass die Grundstückpreise die hohen Mieten verursachen, der vergisst, dass der Grundstückpreis einzig und allein den Restertrag aus einer diskontierten Renditeberechnung abbildet.
Die überbordenden, schädlichen Regulierungen gelten nicht nur für den Wohnungsmarkt, sondern für die ganze Baubranche. Wir verheddern uns in mehr als 140 000 Bauvorschriften auf den Stufen Bund, Kanton und Gemeinde. Sie mögen einzeln betrachtet sinnvoll erscheinen, doch in ihrer Summe entfalten sie eine lähmende Wirkung. Ständig kommen neue Anforderungen hinzu, während bestehende selten hinterfragt oder aufgehoben werden.
Es gibt mehrere Ansätze, um mit dem Dickicht umzugehen. Manche Länder haben das «1-in-1-out»-Prinzip etabliert: Jeder neue Gesetzesartikel bedingt, dass ein (oder zwei) alte Artikel gestrichen werden. So bleibt die Gesamtanzahl stabil oder wird reduziert.
Der Kanton Nidwalden zum Beispiel hat diesen Dschungel auf einen Schlag deutlich gelichtet, indem er die meisten seiner eigenen Bauvorschriften aufgehoben hat. Es gelten primär nur noch die branchenüblichen Normen und einige spezifische kommunale Vorgaben.
Im Kanton Zug wagt man ein Experiment mit der «Weissen Zone», mutig und innovativ. Wenn Wohnungsmangel herrscht, werden in den als «weisse Zonen» definierten Quartieren die Bauvorschriften gelockert, bis ausreichend Wohnungen gebaut worden sind. Dadurch wird Verdichtung ermöglicht und Grünfläche geschont. Diese Entscheidungen gehen nicht am Volk vorbei. Erste betroffene Anwohner haben votiert und den weissen Zonen ihre Zustimmung erteilt.
Das Richtige am richtigen Ort bauen
Das Raumplanungsgesetz hat vor 13 Jahren das richtige Fundament gelegt: Wir müssen nicht einfach möglichst viel bauen, sondern das Richtige am richtigen Ort. Die Schweiz kann und soll nicht unbegrenzt in die Fläche wachsen und damit weiter Grünflächen vernichten. Wir müssen haushälterisch mit dem Boden umgehen.
Ohne eine sinnvolle und verhältnismässige Verdichtung gibt es keine raumplanerische Weiterentwicklung. Aufstockungen, Ersatzneubauten und Umnutzungen bieten enorme Potenziale, die heute noch zu wenig ergriffen werden. Gerade in bestehenden Siedlungsgebieten liesse sich zusätzlicher lebenswerter Wohnraum schaffen. Aber die Verdichtung stockt, denn: nicht in meinem Garten!
Einer der Hauptgründe dafür liegt in instrumentalisierten Einsprachen und Rekursen. Zeit ist im Bauwesen ein entscheidender Kostenfaktor. Je länger ein Projekt blockiert ist, desto höher werden Finanzierungskosten, Planungsaufwände und Risiken. Diese Kosten werden am Ende auf die Mieten überwälzt. Wer Verfahren verlängert, verteuert das Bauen und damit das Wohnen.
Vorwände von Nicht-Betroffenen
Es steht ausser Frage, dass Einsprachen von direkt betroffenen Anwohnern berechtigt sind. Aber heute dienen die meisten Einsprachen dem Schutz von Partikularinteressen, die das Gesetz so nicht beabsichtigte. Ausserdem ist der Kreis an Personen, die eine Einsprache erheben dürfen, sehr weit gefasst. Man muss nicht direkt betroffener Anwohner sein, um Einsprache erheben zu dürfen.
Im nationalen Parlament werden nun mehrere politische Vorstösse behandelt, welche die schutzwürdigen Interessen für Einsprachen klar definieren wollen. Ebenso soll der Kreis an Einsprache-Berechtigten eingeschränkt werden. Missbräuchliche Einsprachen sollen mit Kostenfolge und Schadensersatz belegt werden.
Zwei Klagemöglichkeiten genügen
In manchen Kantonen können die Rekurrierenden an drei Klageinstanzen gelangen. Das Gerichtsverfahren dauert bei jeder Instanz ein bis zwei Jahre. Ein Bauprojekt kann auf diese Weise um sechs Jahre oder mehr verzögert werden. Der Schweizerische Baumeisterverband empfiehlt den kantonalen Parlamenten, einzig zwei Klageinstanzen zuzulassen.
Regulierungen, Einsprachen, Rekurse und auch der Denkmalschutz sind für den Schutz von legitimen Ansprüchen gedacht. Aber es ist eine Frage der Verhältnismässigkeit. Der Denkmalschutz ist wichtig, trägt er doch unserer architektonischen Geschichte Sorge. Kaum jemand versteht dies besser als die geschichtsträchtige Stadt Basel.
Wenn aber hohe Anteile eines Stadtgebiets, etwa in Zürich 75 Prozent, im Bundesinventar für schützenswerte Ortsbilder (Isos) eingetragen sind, so ist das zu viel des Guten. Übertriebener Heimatschutz verunmöglicht sinnvolle Verdichtung. Der Schweizerische Baumeisterverband fordert die Kantone auf, ihre Inventare zu prüfen und verhältnismässig auszusortieren.
Ermöglichen statt verhindern
Wenn man alles Bestehende schützt und unangetastet lässt, so kann nichts Neues entstehen. Wir haben die Mittel, das Wissen und die Erfahrung, um diese Herausforderung zu bewältigen. Doch dazu braucht es einen klaren Kurswechsel. Weg von der Blockade, hin zur Ermöglichung. Weg von der Überregulierung, hin zu Vertrauen und Verantwortung. Wer mehr Wohnungen will, muss Veränderung zulassen!
Gian-Luca Lardi, Zentralpräsident des Schweizerischen Baumeisterverbands
