Auswirkungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) Basel-Stadt auf notwendige bauliche Massnahmen am Gebäude
Mit der Revision der Wohnraumschutzverordnung (WRSchV) per 1. November 2025 wurden auch die Eintretensvoraussetzungen für das umfassende Bewilligungsverfahren verschärft. Es sind energetische Vorgaben zu erfüllen.
Umfassendes Bewilligungsverfahren – 15% Energieeinsparung
Gemäss § 25 Abs. 4 der Wohnraumschutzverordnung (WRSchV) darf die Wohnschutzkommission auf ein Gesuch nur eintreten, wenn die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller nachweist, dass:
- durch das Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben eine Energieeinsparung von 15% gemäss Anhang 5 erzielt wird;
- die Liegenschaft zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung bereits die GEAK Gebäudehülleneffizienzklasse B aufweist oder
- die gleichzeitige Erfüllung der Voraussetzung gemäss lit. a aufgrund erschwerter oder zeitlich dringlicher baulicher Bedingungen oder Vorgaben insbesondere betreffend Denkmalschutz, Hindernisfreiheit, Erdbebenertüchtigung oder Gebäudekontamination unverhältnismässig wäre.
Umbau-, Renovations- und Sanierungsmassnahmen, die zu einer bedeutenden Energieeinsparung gemäss § 25 Abs. 4 lit. a beitragen, sind den ökologischen Massnahmen gemäss § 5 Abs. 4 bei der Bewilligungserteilung gleichgestellt. Mit diesem Hinweis sind beispielsweise gemeint der Einbau von elektrischen Geräten (weisse Ware) mit der höchsten erhältlichen Energieeffizienzklasse gemäss EU-Energieetikette, die förderberechtigten Einzelbauteile nach kantonaler Energiegesetzgebung (Wärmedämmung Fassade, Dach, Wand und Boden gegen Erdreich sowie Fenster; Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung, etc.), der Einbau und Ersatz von Installationen, die in erster Linie der rationellen Energienutzung dienen, die Wiederverwendung von Bauteilen und der Einsatz von Recyclingmaterial, der Einsatz von besonders ökologischen Baumaterialien, die Zertifikate für nachhaltiges beziehungsweise ökologisches und energieeffizientes Sanieren/Bauen. Diese Auflistung ist dem Anhang 4 zur WRSchV entnommen, auf welchen in § 5 Abs. 4 verwiesen wird.
In einem weiteren Anhang, nämlich dem oben erwähnten Anhang 5, wird festgehalten, wie die Energieeinsparung von 15% nachzuweisen ist:
- GEAK Plus auf Basis der Effizienz Gesamtenergie
- GEAK Plus mit einer Energieverbrauchsreduktion in kWh/m2 auf Basis der Effizienz Gebäudehülle
- des Nachweises des Heizwärmebedarfs nach SIA 380/1 (2016).
Die Vorgaben, was unter einer 15%igen Energieeinsparung gemeint ist und wie der Nachweis zu erfolgen hat, sind sehr technisch und bedürfen eines Fachwissens und umfangreicher Abklärungen. Es sei in Erinnerung gerufen, dass die Eigentümerschaft in das umfassende Bewilligungsverfahren gehen muss, wenn sie eine Sanierung in unbewohntem Zustand machen und eine nach oben offene Mietzinserhöhung durchsetzen möchte (das vereinfachte Verfahren steht nur bei Sanierungen im bewohnten Zustand und mit einer max. Mietzinserhöhung von CHF 160 für 4-Zimmerwohnungen, CHF 120 für 3-Zimmerwohnungen und CHF 80 für 1- und 2-Zimmerwohnungen zur Verfügung).
Studie SVIT Beider Basel und HEV Basel-Stadt
Die befreundeten Verbände SVIT beider Basel und HEV Basel-Stadt wollten wissen, was diese Anforderungen von § 25 der WRSchV in der Praxis tatsächlich bedeuten. Mit Michel Ostertag fanden sie einen ausgewiesenen Fachmann. Er ist Inhaber des gleichnamigen Büros für Energieberatung Planung und Bauphysik und erstellt selber GEAKs.
Die Fragestellung war einfach: Unter welchen Voraussetzungen können die Anforderungen gemäss § 25 Absatz 4 lit. a erfüllt werden und in welchen Fällen ist die Einhaltung dieser Anforderungen nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich. Alle Berechnungen wurden auf der Basis eines realen Gebäudes erstellt. Als Studienobjekt diente ein 1970 erstelltes MFH, welches in einer Häuserzeile steht und links und rechts je an ein anderes MFH grenzt. Das Gebäude wurde 2010 energetisch saniert und an die Fernwärme der IWB angeschlossen. Je mehr sich der Experte mit der Fragestellung und den Sachverhalten auseinandersetzte, desto grösser wurde die Anzahl Varianten, die untersucht und berechnet werden mussten. Letztlich resultierten 33 Varianten, die in die Studie Eingang fanden, ohne dabei den Anspruch zu erheben, dass nicht noch mehr Varianten hätten herausgefiltert werden können.
Die Resultate wurden in eine Tabelle überführt, aus welcher herausgelesen werden kann, welche baulichen Massnahmen notwendig sind, damit vom aktuellen Ist-Zustand die 15% Energieeinsparung erreicht werden können.
Fazit
Michel Ostertag hat aus seinen Berechnungen nachstehendes Fazit ziehen können:
«Die in § 25 Abs. 4 der Verordnung über den Schutz von Wohnraum (SG 861.540, WRSchV) beschriebenen Anforderungen an die Energieeinsparungen können entweder über die Effizienz der Gebäudehülle oder über die Gesamtenergieeffizienz erfüllt werden. Während die Effizienz der Gebäudehülle ausschliesslich durch energetische Massnahmen an der Gebäudehülle verbessert werden kann, bestehen bei der Gesamtenergieeffizienz deutlich grössere Handlungsspielräume. Dies liegt daran, dass die eingesetzten Energieträger mit national festgelegten Gewichtungsfaktoren bewertet werden. Elektrizität wird beispielsweise mit dem Faktor 2 bewertet, während Holzheizungen mit dem Faktor 0.5 angesetzt werden. Eine Kombination der beiden Nachweisverfahren ist nach meinem Verständnis nicht zulässig. Die insgesamt 33 durchgeführten Berechnungen zeigen, dass die Möglichkeit, die Energieeinsparungen entweder über die Gebäudehülleneffizienz oder über die Gesamtenergieeffizienz nachzuweisen, grundsätzlich einen erheblichen Gestaltungsspielraum eröffnet. Gebäude, die noch nicht umfassend energetisch saniert sind und über eine Öl- oder Gasheizung verfügen, können die Anforderungen einfach und ggf. auch kostengünstig erfüllen. Sobald jedoch ein Gebäude an eine Fernwärme angeschlossen ist, und bereits wesentliche energetische Sanierungen vorgenommen wurden, lassen sich die erforderlichen Einsparungen über eine weitere Verbesserung der Gebäudehülle nur noch mit sehr grossem Aufwand erzielen (insbesondere aufgrund der dann erforderlichen sehr tiefen U-Werte). Ist zusätzlich bereits eine Photovoltaikanlage installiert, reduziert sich das verbleibende Optimierungspotential über die Gesamtenergieeffizienz weiter, so dass auch dieser Weg zunehmend anspruchsvoll wird. Von den Anforderungen an Energieeinsparungen sind Gebäude befreit, wenn die GEAK Effizienzklasse B für die Gebäudehülle erreicht wird. Bei Bestandsgebäuden ist es jedoch sehr unwahrscheinlich, dass diese Klasse erreicht wird – dies bestätigen auch die vorliegenden Berechnungen.»
Erkenntnisse
SVIT und HEV wurden in ihren Vermutungen bestätigt. Gebäude mit bisher wenigen energetischen Sanierungen gelangen mit einfachen Massnahmen in das umfassende Bewilligungsverfahren. Gebäude mit diversen energetischen Sanierungen haben es hingegen schwerer, die Voraussetzungen für das umfassende Bewilligungsverfahren zu erfüllen. Mit anderen Worten: Die vom Regierungsrat gewählten Eintretensvoraussetzungen für das umfassende Bewilligungsverfahren bestraften jene Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die vorbildlich in energetische und ökologische Massnahmen investiert haben und die übrigen Sanierungsprojekte hintenangestellt haben. Da diese Eigentümerschaften eine Energieeinsparung von 15% kaum mehr erreichen können, ohne die Liegenschaft nicht abreissen zu müssen, ist ihnen der Zugang zum umfassenden Bewilligungsverfahren versperrt. Anstehende Innensanierungen, die bisher wegen Investitionen im energetischen Bereich aufgeschoben wurden, sind kaum realisierbar. Zum einen sind solche Arbeiten im bewohnten Zustand in vielen Fällen gar nicht durchführbar, zum anderen ist die Finanzierung aufgrund der beschränkten Mietzinserhöhungsmöglichkeit nicht gesichert.
Aufgrund dieser Erkenntnisse werden SVIT und HEV mit konkreten Forderungen an den Regierungsrat gelangen, damit diese verunglückte Vorgabe durch sinnvolle und praxistaugliche Regelungen ersetzt werden kann.
Die diesem Artikel zugrunde liegende Studie (ohne Beilagen) von Michel Ostertag steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass sie sich an ein Fachpublikum richtet und technische Vorkenntnisse voraussetzt.
