Eigenmietwert – Systemwechsel

In einer ersten Reaktion hat der HEV Schweiz diese Mitteilung als schlechten 1.-April-Scherz und inakzeptable Verzögerungstaktik bezeichnet. Dieser Ärger ist berechtigt, denn der Bundesrat hat die Verschiebung von einem Jahr gegenüber den Aussagen im Abstimmungskampf, die Abschaffung würde per 1. Januar 2028 eingeführt, nicht mit einer nachträglich erkannten Unmöglichkeit begründet. Offenbar zeigte einzig der Druck der Kantone, insbesondere der Tourismuskantone, ein Jahr länger den Eigenmietwert besteuern zu dürfen (sie verlangten gar eine Umsetzung erst per 1. Januar 2030) Wirkung. Die Kantone begründen ihre Forderung mit der Einführung einer Objektsteuer, für welche sie genügend Zeit eingeräumt erhalten müssen. Dies ist wenig glaubhaft. Die Abstimmung fand Ende 2025 statt; eine zweijährige Umsetzungsdauer sollte also ausreichen, zumal die Objektsteuer bereits während der Parlamentsdebatte ausgiebig diskutiert wurde. Die Kantone hätten sich also bereits frühzeitig darüber Gedanken machen können, wie man eine solche umsetzen könnte, umso mehr als die Abstimmungsprognosen relativ früh auf die Annahme der Gesetzesänderungen hindeuteten.

Sei es, wie es ist, am bundesrätlichen Entscheid dürfte man ohnehin nichts mehr ändern können. Und wie oben gesagt, andere dürften am Entscheid des Bundesrats durchaus ihre Freude haben. Denn alle jene Eigenheimbesitzerinnen und Besitzer, welche noch grössere Unterhaltsarbeiten planen, haben nun ein Jahr länger Zeit, diese umzusetzen und von der steuerlichen Abzugsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Doch was beinhaltet dieser Systemwechsel im Einzelnen? Nachstehend sollen die Änderungen nochmals kurz zusammengefasst werden.

Für das selbstbewohnte Hauseigentum (ob im Einfamilienhaus, in der Stockwerkeigentumswohnung oder in einer Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus) entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts. Im Gegenzug fallen auch der Schuldzinsabzug und der Abzug auf Unterhaltskosten weg. Nun gibt es aber ein paar wenige Ausnahmen:

• Ersterwerberabzug: Personen, die zum ersten Mal ein Eigenheim erwerben und selbst bewohnen, können während den ersten 10 Jahren einen Zinsabzug vornehmen (Ehepaare im ersten Jahr CHF 10’000, danach jedes Jahr um 10% reduzierter Abzug; Einzelperson im ersten Jahr CHF 5’000, danach jedes Jahr um 10% reduzierter Abzug). In der Umsetzung wird es noch Detailfragen zu regeln geben.
• Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten sind nach wie vor zulässig.
• Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen können die Kantone weiterhin bewilligen. Das heisst: Bei der Bundessteuer wird es keine Abzugsmöglichkeiten mehr geben; auf Kantons- und Gemeindeebene nur soweit dies die kantonale Steuergesetzgebung vorsieht.

Was ändert sich nun für die Eigentümer einer vermieteten Liegenschaft oder Wohnung? In der Gesetzesvorlage, welcher der Souverän zugestimmt hat, sind auch beim vermieteten Eigentum einige Anpassungen vorgenommen worden:

• Auf Bundesebene fällt der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg; die Kantone können diesen aber weiterhin bewilligen. Es gilt also die gleiche Regelung wie beim selbstgenutzten Wohneigentum.
• Der quotal-restriktive Schuldzinsabzug: Die Gesetzesänderung bringt bekanntlich den Wegfall des Schuldzinsabzugs nicht nur beim Eigenheimbesitz, sondern generell. Das heisst, kein Steuerpflichtiger wird mehr seine Schuldzinsen abziehen können, unabhängig für was er einen Kredit aufgenommen hat. Eine Ausnahme von dieser neuer Regelung gibt es jedoch: Der Steuerpflichtige mit einer vermieteten Wohnliegenschaft darf den Schuldzins weiterhin abziehen, aber nur noch beschränkt, nämlich im Verhältnis des Werts seiner vermieteten Liegenschaft zu seinen gesamten Vermögenswerten, also quotal-restriktiv. Als Beispiel (sehr vereinfacht dargestellt): Es besteht ein Gesamtvermögen von einer Million; die vermietete Liegenschaft hat einen Vermögenswert von 0,5 Millionen, so dürfen 50% der Schuldzinsen, die auf der vermieteten Liegenschaft lasten, weiterhin abgezogen werden. Es werden noch Diskussionen darüber geführt werden müssen, welche Vermögenswerte darunter fallen und wie diese im Einzelnen bewertet werden.

Der Systemwechsel bringt aber auch eine neue Steuer, zumindest sind die Kantone berechtigt, eine solche neu zu erheben. Eingeführt wurde diese Steuermöglichkeit vor allem zugunsten der Tourismuskantone, die dadurch übermässige Steuerausfälle ausgleichen können. Da die Eigenmietwertbesteuerung nicht nur bei Erstliegenschaften, sondern auch bei Zweitwohnungen entfällt, sollen die Kantone, die bisher einen beträchtlichen Zweitwohnungssteueranteil hatten, diesen Steuerausfall durch eine neue Objektsteuer ausgleichen können. Welche Kantone eine solche Steuer einführen werden und wie diese konkret aussehen wird, ist hingegen noch offen.

Das neue Steuersystem ist in den Grundzügen eigentlich klar formuliert. Im Detail wird es aber dann doch noch viele Fragen zu klären geben, sowohl auf Bundes- wie auch auf kantonaler und Gemeindeebene.