Der Eigenmietwert ist abgeschafft – und bleibt bis 2029 ein Basler Ärgernis.
Es ist nun hinlänglich bekannt: Am 25. November 2025 hat die Mehrheit des Schweizer Stimmvolks «Ja» zur Abschaffung des Eigenmietwerts gesagt, und damit auch das Ende des Schuldzinsabzugs und des Unterhaltskostenabzugs beschlossen. Ausnahmen davon gibt es noch: So dürfen Ersterwerber eines Eigenheims den Schuldzins bis zu einem bestimmten Betrag und terminlich befristet abziehen. Unterhaltsarbeiten für den Denkmalsschutz sind weiterhin abzugsfähig, bauliche Massnahmen zur Energieeinsparung oder im ökologischen Bereich dürfen auf kantonaler Ebene weiterhin abgezogen werden, wenn der Kanton das so vorsieht.
Bekannt ist seit einiger Zeit auch der Zeitpunkt des Inkrafttretens. Der Bundesrat legt diesen auf den 1. Januar 2029 und hat damit dem Druck der Kantone, die zwar noch eine fernere Inkraftsetzung wünschten, zumindest teilweise nachgegeben. Das heisst umgekehrt, dass bis zum 31. Dezember 2028 noch alles beim Alten bleibt: Eigenmietwert wird besteuert, Schuldzinsen und Unterhalt können abgezogen werden. Dies gilt auch für die Abzugsfähigkeit der Einlagen in den Erneuerungsfonds, wobei die im Hinblick auf den Wegfall des Unterhaltskostenabzugs beschlossenen höheren Einlagen nur zum Abzug zugelassen werden dürften, wenn sie nachvollziehbar und die Unterhaltsmassnahme vor dem 31. Dezember 2028 vorgenommen wird.
Wie bei jeder Gesetzesänderung gibt es noch offene Auslegungsfragen, die aktuell die eidgenössische Steuerverwaltung am Klären ist. Wie sieht es beispielsweise aus, wenn ein Umbauprojekt im Jahr 2028 begonnen, aber erst im Jahr 2029 abgeschlossen werden kann? Wie, wenn die Schlusszahlung erst im Jahr 2029 erfolgt, also diese im Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung 2028 noch nicht vorliegt? Auch beim Schuldzinsabzug des Ersterwerbers sind noch Fragen zu klären, vor allem wenn dieser noch eine vermietete Liegenschaft besitzt und erwirbt und den quotal-restriktiven Schuldzinsabzug vornehmen kann. Noch nicht ganz geklärt ist auch die Frage, wie Unterhalts- und Schuldzinsabzug in einem Mehrfamilienhaus behandelt werden, in welchem die Eigentümerschaft eine Wohnung selbst bewohnt.
Doch das ist alles Zukunftsmusik. Aktuell befinden wir uns noch im alten System mit der Eigenmietwertbesteuerung und den damit zusammenhängenden Problemen. Ein Ärgernis in Basel-Stadt sind die nach wie vor im Verhältnis zu anderen Kantonen, insbesondere auch Baselland, hohen Eigenmieten. Dies hängt zum einen mit der Methodik zusammen, wie die Eigenmieten von selbstgenutztem Wohneigentum besteuert wird, zum andern mit der fehlenden Deckelung. Das Bundesgericht lässt kantonale Regelungen zu, wonach die Eigenmieten nicht mehr als 60 bis 70% des Mietmarktwerts betragen dürfen. Einige Kantone machen von dieser Möglichkeit Gebrauch. Wie nicht anders zu erwarten ist, gehört Basel-Stadt nicht zu diesen Kantonen. Die Basler Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sollen eine Marktmiete versteuern. Man tut also so, als würden alle Basler Mietenden eine Marktmiete bezahlen, was ja erfahrungsgemäss nicht der Fall ist. Denn die Marktmiete stellt kein Element der Mietrechtsgesetzgebung dar, wie von Seiten des Mieterverbands stets betont wird. Verlangt der Vermietende vom Mieter eine Marktmiete, so hat dieser einen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion, wenn diese Marktmiete dem Vermietenden einen übersetzten Ertrag bringt oder über der Orts- und Quartierüblichkeit liegt. Nicht so die Baslerinnen und Basler in ihrem Eigenheim: Sie haben den Marktmietwert zu versteuern.
Diesen Umstand wollte man korrigieren. Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mögen sich noch an das Jahr 2016 erinnern, als der Kanton die Steuerwerte der selbstgenutzten Liegenschaften neu einschätzte, massiv erhöhte und infolgedessen auch die Eigenmietwerte in die Höhe schossen, sich teilweise gar mehr als verdoppelten. Vier Vorstösse wurden eingereicht und vom Grossen Rat an den Regierungsrat zur Umsetzung überwiesen. Alle hatten das Ziel, die Eigenmietwerte auf ein erträgliches Mass, nämlich auf die erwähnten 60%, zu reduzieren. Leider hat man die Rechnung ohne den Regierungsrat gemacht. Der Grosse Rat unterstützte das Anliegen mehrheitlich; der Regierungsrat hätte innerhalb von vier Jahren eine Gesetzesänderung im Sinne der Vorstösse ausarbeiten müssen.
Doch was geschah? Die ersten vier Jahre gar nichts! Dann ersuchte der Regierungsrat um eine Fristverlängerung, damit er eine Studie auswerten konnte. Dann geschah wieder nichts, bis man um eine zweite Fristverlängerung ersuchte. Danach blieb es wieder ruhig. Und nun: Mit dem Verweis auf den Volksentscheid vom 25. November 2025 und der Abschaffung des Eigenmietwerts beantragt der Regierungsrat doch tatsächlich, die ersatzlose Abschreibung der Vorstösse. Es war immer klar, dass der Regierungsrat diese Vorstösse nicht liebte und ihm eine Umsetzung zuwider war. In der Hoffnung, dass der Eigenmietwert vielleicht doch einmal abgeschafft würde, hat er die Vorstösse seit 2017 schubladisiert, und dies auf Kosten der steuerzahlenden Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer. Spätestens bis 2021 hätte der Regierungsrat das Steuergesetz im Sinne der Vorstösse anpassen müssen. Wäre er seiner gesetzlichen Pflicht nachgekommen, so wären die Eigenheimbesitzenden in den Genuss von tieferen Eigenmietwerten gekommen, und dies während rund sieben Jahren.
Die Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer sind in Basel-Stadt eine grosse Minderheit, deren Interessen der Regierungsrat nicht allzu hoch gewichtet. Wieso denn auch: Da ihre Liegenschaften nicht in einen anderen Kanton verlegt werden können, stellen sie ein geeignetes und sicheres Steuerobjekt dar. Wieso sollte man Massnahmen zu deren Entlastung ergreifen? Aus fiskalpolitischer Sicht vielleicht nachvollziehbar. Demokratisch legitimiert ist ein solches Vorgehen sicher nicht.
Andreas Zappalà: Geschäftsführer HEV Basel-Stadt
