Wissenswertes für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Basel-Stadt:
Am 28. September 2025 haben 57.73% der schweizerischen Stimmbevölkerung und 16.5 Kantone die Vorlage zur kantonalen Kompetenz für eine Zweitliegenschaftssteuer – und damit die gekoppelte Vorlage zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung – gutgeheissen. Ein historischer Entscheid: Die sogenannte «Geistersteuer» auf fiktives Einkommen wird abgeschafft.
Der Hauseigentümerverband Schweiz fasst die Antworten auf die häufigsten Fragen zum Systemwechsel laufend zusammen. Den aktuellen FAQ-Katalog finden Sie direkt auf der Website des HEV Schweiz: Eigenmietwert – HEV Schweiz.
Da wir seit der Abstimmung immer wieder mit ähnlichen Fragen konfrontiert werden, fassen wir für steuerpflichtige Personen im Kanton Basel-Stadt das Wichtigste übersichtlich zusammen.
Was ändert sich – die wichtigsten Punkte im Überblick
Selbstgenutztes Wohneigentum
Der Eigenmietwert wird für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz und bei Zweitliegenschaften nicht mehr besteuert. Im Gegenzug entfällt auch der Abzug für Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien. Der Abzug bei vermieteten und verpachteten Immobilien bleibt hingegen vollumfänglich bestehen.
Ersterwerber-Abzug
Wer nach Inkrafttreten des neuen Rechts erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, profitiert von einem befristeten und linear abnehmenden Schuldzinsabzug – dem sogenannten Ersterwerber-Abzug. Dieser beträgt im ersten Jahr CHF 5’000 für Einzelpersonen bzw. CHF 10’000 für Verheiratete und nimmt jährlich um 10% ab, bis er nach 10 Jahren wegfällt. Damit soll der Einstieg ins Wohneigentum für junge Familien erleichtert werden.
Schuldzinsen – quotal-restriktiver Abzug
Private Schuldzinsen sind künftig nur noch abzugsfähig, wenn gleichzeitig vermietete oder verpachtete Renditeliegenschaften im Privatvermögen gehalten werden. Der Abzug erfolgt dann nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode: Die Schuldzinsen können nur im Verhältnis des vermieteten Immobilienvermögens zum Gesamtvermögen abgezogen werden. Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum hält, kann künftig keine Schuldzinsen mehr abziehen – muss dafür aber auch keinen Eigenmietwert mehr versteuern.
Energetische Sanierungen und Denkmalpflege
Auf Bundesebene entfällt der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone haben jedoch die Möglichkeit, diesen Abzug auf Kantons- und Gemeindeebene beizubehalten. Wie der Kanton Basel-Stadt diesen Spielraum nutzen wird, ist derzeit noch offen. Der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten – soweit gesetzlich vorgeschrieben und nicht subventioniert – bleibt auf Bundesebene bestehen.
Wichtig für Basel-Stadt: Eigenmietwerte steigen noch bis zur Abschaffung
Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Basel-Stadt gibt es einen wichtigen kantonalspezifischen Punkt zu beachten: Die Eigenmietwerte erhöhen sich für die Steuerperioden 2024 und 2025, und zwar aufgrund der Kopplung an den hypothekarischen Referenzzinssatz gemäss § 16 der kantonalen Steuerverordnung.
Konkret bedeutet dies: Da der Referenzzinssatz im 2023 zweimal gestiegen ist, werden die massgeblichen Eigenmietwerte automatisch nach oben angepasst. Dies erhöht das steuerbare Einkommen für die betroffenen Steuerperioden. Das neue Recht tritt frühestens auf den 1. Januar 2028 in Kraft. Bis dahin gilt das bisherige System unverändert weiter.
Dieser Effekt ist kein Einzelfall. Bereits 2016 führte eine Neubewertung der Steuerwerte in Basel-Stadt zu einer Erhöhung der Eigenmietwerte um bis zu 100%. Für die Steuerjahre 2024 und 2025 steigen die Eigenmietwerte um rund 16%. Dies unterstreicht ein grundsätzliches Problem des bisherigen Systems: Sobald der Staat die Bemessungsgrundlagen anpasst, steigen automatisch sowohl der steuerbare Eigenmietwert als auch das steuerbare Vermögen, unabhängig davon, ob die Eigentümerin oder der Eigentümer tatsächlich mehr Geld in der Tasche hat.
Empfehlung: Wer noch grössere Unterhaltsarbeiten oder energetische Sanierungen plant, sollte diese, wenn möglich noch vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts vornehmen, also möglichst bis Ende 2027 (evtl. auch darüber hinaus, vgl. unten). Denn bis zur Inkraftsetzung können diese Kosten noch steuerlich abgezogen werden, allenfalls auch gestaffelt über bis zu drei Steuerperioden. In Anbetracht der ehrgeizigen Klimaziele, die in für Basel-Stadt nettonull bis 2037 vorsehen, dürften bauliche Massnahmen im energetischen Bereich im Stadtkanton auch über 2028 abziehbar bleiben.
Warum war die Reform richtig – die wichtigsten Argumente
Der Abstimmungsentscheid war deutlich, und das aus guten Gründen:
Keine Einnahme, keine Steuer. Der Eigenmietwert besteuert ein fiktives Einkommen, das nie geflossen ist. Wer im selbst bewohnten Haus lebt, erzielt keinen Mietertrag – und sollte dafür auch nicht besteuert werden.
Entlastung im Alter. Die Reform nützt besonders älteren Menschen mit tiefem Renteneinkommen, die schuldenfrei in ihrem Haus wohnen und bisher trotzdem einen hohen Eigenmietwert versteuern mussten – ohne die Möglichkeit, Schuldzinsen gegenzurechnen.
Wohneigentum für junge Familien. Der Ersterwerber-Abzug erleichtert den Einstieg ins Wohneigentum in der finanziell oft angespannten Anfangsphase.
Weniger Anreize zur Verschuldung. Das bisherige System belohnte hohe Hypotheken über den Schuldzinsabzug. Die Reform setzt einen Anreiz zur Schuldenreduktion und stärkt die Eigenverantwortung.
Internationale Ausnahme beendet. Der Eigenmietwert ist eine eigentümliche Schweizer Steuerpflicht, die kaum ein anderes Land kennt. Mit der Reform rückt die Schweiz in Einklang mit den meisten europäischen Ländern.
Wann tritt das neue Recht in Kraft?
Gemäss aktuellem Stand wird der Eigenmietwert frühestens mit Wirkung ab dem Steuerjahr 2028 (d.h. per 1. Januar 2028) abgeschafft. Allerdings ist das noch sehr ungewiss. Teilweise wird die Inkraftsetzung erst per 1. Januar 2030 gefordert, damit den Kantonen für die Anpassung deren Steuerregelungen genügend Zeit bleibt. Das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) und die Finanzdirektorenkonferenz (FDK) erarbeiten derzeit die notwendigen Ausführungsbestimmungen. Bis zur Inkraftsetzung gilt das bestehende Recht unverändert weiter.
