Beatrice Isler, Bürgerrätin Die Mitte und HEV-Mitglied, stellte dem Bürgergemeinderat Fragen zur Wohnschutzgesetzgebung im Kanton Basel-Stadt. Fragen und Antworten sind im nachstehenden Text wiedergegeben.
Christoph Merian Stiftung die Zusammenarbeit mit der Wohnschutzkommission?
Seit Inkrafttreten des Wohnschutzgesetzes hat die BG bislang keine direkten Erfahrungen mit der Wohnschutzkommission gesammelt. Der Grund dafür liegt darin, dass geplante Sanierungen und Instandhaltungsprojekte bei einzelnen Liegenschaften bewusst zurückgestellt wurden. Die rechtlichen Unsicherheiten sowie die Unklarheiten bei den finanziellen Auswirkungen machen es schwierig, grössere Projekte in Angriff zu nehmen. Damit ist die Kommission für uns bislang zwar kein direkter Ansprechpartner geworden, indirekt prägt das Gesetz unsere Investitionsentscheide jedoch stark, indem es zur Zurückhaltung bei dringend notwendigen Sanierungen führt.
Traf die Wohnschutzkommission bereits Entscheide, die den Interessen der Bürgergemeinde oder der Christoph Merian Stiftung entgegenlaufen?
Für die BG gab es bislang keine Entscheide der Wohnschutzkommission, die direkt unsere Interessen tangiert hätten. Dies hängt jedoch nicht damit zusammen, dass das Gesetz für uns unproblematisch wäre. Vielmehr haben wir auf die Einreichung von Gesuchen verzichtet, weil die mit dem Gesetz verbundenen Unsicherheiten, insbesondere bezüglich Mietzinsgestaltung und Bewilligungsfähigkeit, uns von vornherein von Investitionen abgehalten haben. Das bedeutet, dass unsere Interessen, wenn auch indirekt, sehr wohl betroffen sind. Die notwendige Weiterentwicklung und Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes wird ausgebremst, noch bevor überhaupt ein formales Verfahren bei der Kommission stattfindet.
Wie sieht die Bewirtschaftungsperspektive aus: Ist der Instandhaltungsbedarf gedeckt oder ist mit einem Substanzverlust zu rechnen?
Die BG verfügt über einen Wohnungsbestand, dessen Instandhaltung sorgfältig geplant wird. Allerdings zeigt sich bereits heute, dass der tatsächliche Bedarf nicht vollumfänglich gedeckt werden kann. Der Grund liegt weniger in fehlender finanzieller Bereitschaft, sondern vielmehr in den rechtlichen Unsicherheiten und Restriktionen des Wohnschutzgesetzes. Sanierungen lassen sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen oft nicht wirtschaftlich darstellen. Dies führt dazu, dass Projekte zurückgestellt werden, mit der realen Gefahr, dass mittelfristig Substanzverluste entstehen. Besonders problematisch ist, dass damit genau das Gegenteil der eigentlichen Zielsetzung des Gesetzes erreicht wird: Statt Wohnraum zu sichern, erschwert es die nachhaltige Bewirtschaftung und Erneuerung.
Was kostet die Bürgergemeinde und die CMS das Wohnschutzgesetz konkret?
Verliert die Bürgergemeinde dadurch Kapital? Eine konkrete Zahl zu den Kosten des Wohnschutzgesetzes lässt sich derzeit nicht benennen, da wir bisher bewusst keine Gesuche eingereicht und damit keine direkten Verfahren durchlaufen haben. Die finanziellen Auswirkungen zeigen sich vielmehr indirekt. Nötige Sanierungen werden zurückgestellt, wodurch sich mittelfristig höhere Unterhaltskosten ergeben. Gleichzeitig lassen sich Investitionen aufgrund der Mietzinsdeckelung und der gesetzlichen Vorgaben nicht wirtschaftlich refinanzieren. Für die BG bedeutet dies, dass bestehendes Kapital nicht optimal eingesetzt werden kann und Wertsteigerungen verhindert werden. In diesem Sinne führt das Wohnschutzgesetz für uns zu einem schleichenden Kapitalverlust, auch wenn dieser nicht in einer einzelnen Zahl ausgedrückt werden kann.
Wohnungen mit hohem Mieterwechsel (z.B. Kleinwohnungen) müssen zwischendurch auch saniert werden. Hat die Wohnschutzkommission hier auch Entscheide über Mietzinserhöhungen mitbestimmt?
Bei einem Mieterwechsel führt die BG regelmässig werterhaltende Unterhaltsarbeiten wie bspw. Malerarbeiten oder den Ersatz einzelner Geräte durch. Solche Massnahmen gelten nicht als sanierungs- oder bewilligungspflichtig und werden deshalb ohne Einbezug der Wohnschutzkommission umgesetzt. Anders wäre die Situation, wenn der Standard einer Wohnung substanziell erhöht oder eine umfassende Sanierung vorgenommen würde. Da wir bislang aus den oben erwähnten Gründen bewusst keine solchen Projekte eingereicht haben, liegen uns auch in diesem Bereich keine Entscheide der Wohnschutzkommission vor.
Verzichten Bürgerrat oder Christoph Merian Stiftung zurzeit auf Sanierungen, wenn daraus ein Minusgeschäft wird?
Ja, die BG verzichtet derzeit auf Sanierungsprojekte, wenn diese unter den Bedingungen des Wohnschutzgesetzes zu einem Minusgeschäft führen würden. Dies betrifft insbesondere Massnahmen, die mit erheblichen Investitionen verbunden wären, ohne dass sich diese über die Mietzinseinnahmen auch nur annähernd refinanzieren liessen. Damit werden Vorhaben verschoben, die aus Sicht einer nachhaltigen Bewirtschaftung sinnvoll und notwendig wären. Diese Zurückhaltung erfolgt nicht aus Mangel an Bereitschaft zur Investition, sondern aus der Sorge vor finanziellen Verlusten. Die paradoxe Folge ist, dass Substanzsicherung und Modernisierung verzögert werden, also genau jene Ziele unterlaufen werden, die das Gesetz eigentlich fördern sollte.
Beatrice Isler: Bürgerrätin Die Mitte und HEV-Mitglied
