Update Mai 2026: Wohnschutzverordnung Basel-Stadt / Wohnungsbau in Deutschschweizer Städten - “From bad to worse”: Basler Wohnbautätigkeit im Koma ∕ In den grössten Schweizer Städten steigt die Wohnungszahl langsamer als ausserhalb.
Zusammenfassung HEV Basel-Stadt – Quelle: «Studie Wohnbaupolitik – Update Mai 2026» SVIT Schweiz Autor: Dr. Ivo Cathomen, Leiter Politik und Kommunikation SVIT Schweiz mit Unterstützung von HEV Schweiz und Swiss Real Estate Institute
Wohnschutzverordnung Basel-Stadt: Bautätigkeit bricht um 80 Prozent ein
Die im Mai 2026 veröffentlichte Studie von SVIT Schweiz (mit Unterstützung von HEV Schweiz und Swiss Real Estate Institute) zeichnet ein alarmierendes Bild der Wohnbautätigkeit in Basel-Stadt. Seit Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung im Mai 2022 sind die Baugesuche für Wohnungen dramatisch eingebrochen, um nicht weniger als 80 Prozent gegenüber der Vergleichsperiode 2014–2021. Im Jahr 2018 wurden noch 1’074 Gesuche für Wohneinheiten eingereicht, 2025 waren es gerade noch 105.
Schlusslicht im Städtevergleich
Im Vergleich mit den Deutschschweizer Grosszentren Zürich, Bern, Luzern und Winterthur schneidet Basel-Stadt mit Abstand am schlechtesten ab. Während die anderen Städte ebenfalls Rückgänge verzeichnen (Bern −44%, Luzern −33%, Winterthur −29%), ist der Einbruch in Basel massiv überproportional. Einzig Zürich verzeichnet über die Vergleichsperioden einen Zuwachs von 33%, wobei dieser durch einzelne Grossprojekte verzerrt wird.
Während sich die Wohnbautätigkeit in der Stadt Zürich im Vergleich der Zeiträume 2022–2025 gegenüber 2014–2021 belebte, sticht Basel-Stadt mit einem Rückgang um 80% als Schlusslicht der untersuchten Deutschschweizer Städte heraus.
Was regelt die Wohnschutzverordnung?
Die Wohnschutzverordnung (in Kraft seit 28. Mai 2022) legt nach Sanierungen oder Ersatzneubauten maximale Nettomietzinse fest – nicht mehr der Eigentümer, sondern die staatliche Wohnschutzkommission bestimmt die Miete, und zwar für fünf Jahre zu Sätzen deutlich unter Marktmiete. Auch Sanierungen, Renovationen und Umbauten unterliegen einer Bewilligungspflicht, selbst wenn kein Baugesuch nötig wäre. Ausgenommen sind unter anderem Genossenschaftswohnungen, Neubauten «auf der grünen Wiese» sowie Liegenschaften mit max. drei Wohnungen.
Eigentümerinnen und Eigentümer investieren nicht mehr
Die Studie sieht den Hauptgrund in der Logik der Wohnschutzverordnung selbst: Erneuerungs- und Erweiterungsinvestitionen gelten als nicht mehr rentabel, energetische Sanierungen unterbleiben, der Gebäudepark altert. Die Teilrevision vom November 2025 (Bürokratieabbau bei Kleinarbeiten bis CHF 5’000 pro Jahr und Wohnung) ändert an den restriktiven Grundsätzen zu Mietzinsen nichts Wesentliches.
Hinzu kommt ein Zielkonflikt, den die baselstädtische Regierung selbst im August 2024 eingeräumt hat: Energetische Sanierungen gehen zurück – sie erfolgen meist im Rahmen von Totalsanierungen, die sich unter der Verordnung nicht mehr lohnen. Dies steht in direktem Widerspruch zum Netto-Null-Ziel des Kantons bis 2037.
Baselland wird vom Stadtkanton mitgezogen
Entgegen der Erwartung weichen Investoren nicht in den Landkanton aus – im Gegenteil: Auch Baselland verzeichnet einen Rückgang von 65 Prozent, mit nur noch 99 Baugesuchen für Wohnungen im Jahr 2025 (Höchststand 2020: 1’960). Das schlechte Investitionsklima im Stadtkanton scheint auf die gesamte Region auszustrahlen und lenkt Kapital in andere Regionen der Schweiz.
Gesamtschweizerisch: Wohnungsbau auf Talfahrt
Schweizweit ist die Nettoproduktion von Wohnungen seit 2019 auf unter 40’000 pro Jahr gesunken, rund 15’000 weniger als in den Spitzenjahren. Das entspricht fehlendem Wohnraum für rund 33’000 Personen pro Jahr. In den fünf grössten deutschschweizer Städten wächst der Wohnungsbestand zwischen 2014 und 2025 mit 8,5 Prozent weit langsamer als die Bevölkerung (12,1%), während in allen anderen Gemeindetypen das Gegenteil gilt. Die Last der Wohnungsproduktion tragen zunehmend die Agglomerationsgemeinden und periurbanen Räume.
Die Entwicklung der Nettoproduktion von Wohnungen in der Schweiz über die vergangenen 20 Jahre offenbart das Grundproblem des Wohnungsmarkts: Gegenüber den Höchstwerten ist die Produktion pro Jahr um rund 15’000 Wohnungen zurückgegangen.
Fazit aus der Abstimmung vom 14.06.2026 - Initiative abgelehnt, Gegenvorschlag angenommen
Die Studie hatte einen klaren Hinweis an die Zürcher Stimmbevölkerung gerichtet, die am 14. Juni 2026 über die Wohnschutz-Initiative abstimmte. Das Ergebnis: 57.28% Nein. Die Initiative wurde abgelehnt, das Stimmvolk sprach sich stattdessen für den Gegenvorschlag des Kantonsrats aus (Ergebnis: 54.32% Ja). Dieser beschränkt sich auf den Schutz vor Leerkündigungen und verzichtet auf eine Mietzinskontrolle. Damit bleibt Zürich vom Basler Modell verschont. Wie sich der Gegenvorschlag auf die Wohnungsknappheit auswirkt, muss sich noch zeigen. Zumindest werden Investitionen in den Wohnungsbau nicht zusätzlich erschwert.
