Eine Liegenschaft lässt sich nicht einfach gleichmässig aufteilen wie zum Beispiel Wertschriften oder Kontoguthaben. Erbteilungen verzögern sich oft über Jahre hinweg, weil sich die Erbengemeinschaft nicht über die Verwendung der Liegenschaft einigen kann. Wenn ein Erbe mit der Aufteilung nicht einverstanden ist, kann er alle anderen blockieren. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheide einstimmig fällen, die das Erbe betreffen. Der Anteil am Erbe, der dem einzelnen Mitglied zusteht, spielt dabei keine Rolle.
Vorrechte des Ehepartners
Der überlebende Ehepartner hat ein Vorrecht auf das Haus oder die Wohnung, die das Ehepaar gemeinsam bewohnt hat, sowie auf das gemeinsame Mobiliar. Macht er davon Gebrauch, wird der Wert dieses Vorrechts an sein Erbe angerechnet. Fehlen die Mittel, um die übrigen Erben auszuzahlen, kann er auch nur die Nutzniessung oder das Wohnrecht beanspruchen. Wenn die finanzielle Belastung selbst dann zu gross ist, bleibt oft nur der Verkauf.
Ehepaare sollten sich darum rechtzeitig überlegen, wie sie sich gegenseitig ausreichend begünstigen können. In einem Testament können sich Ehepaare gegenseitig die freie Quote zusprechen. Ein Ehevertrag ermöglicht Ehepaaren mit Errungenschaftsbeteiligung, sich gegenseitig das gesamte Vermögen zuzusprechen, das sie während der Ehe erwirtschaftet haben. Ein Wechsel des Güterstands, eine Nutzniessung oder ein Erbver zicht der übrigen Erben sind weitere Möglichkeiten. Für Ferienwohnungen oder vermietete Mehrfamilienhäuser gilt das Vorrecht nicht.
Oft können sich Erbengemeinschaften nicht auf einen Verkauf einigen, weil ihre Preisvorstellungen weit auseinander liegen oder weil mehrere Erben ein Haus selbst übernehmen möchten. Jeder Erbe kann gerichtlich eine Erbteilung verlangen. Das Gericht ordnet notfalls einen Zwangsverkauf oder eine Versteigerung an. Das ist für alle Beteiligten die schlechteste Lösung; der Erlös fällt meistens kleiner aus als bei einem normalen Verkauf. Und je höher der Streitwert ist, desto teurer wird das Gerichtsverfahren.
Teilungsvorschriften sind sinnvoll
Darum ist es oft von Vorteil, wenn Erblasser in ihrem Testament regeln, wer eine Liegenschaft übernehmen soll. Sonst kann die Erbteilung langwierig, aufreibend und teuer werden. Oder ein Haus muss verkauft werden, obwohl das nicht der Wunsch des Erblassers war. Teilungsvorschriften dürfen keine Pflichtteile verletzen und sollten nicht im Widerspruch zu festgelegten Erbquoten stehen. So ein Widerspruch entsteht dann, wenn zum Beispiel ein Erblasser seinem Sohn eine Liegenschaft zuteilt, die 75 Prozent des gesamten Nachlassvermögens ausmacht, und gleichzeitig bestimmt, dass der Sohn 50 Prozent des Nachlasses erhalten soll. Ohne anders lautende Vereinbarung muss dann der Sohn die übrigen Erben für den Anteil abfinden, der seine Erbquote übersteigt.
Nutzniessung und Wohnrecht
Wer eine Immobilie vorzeitig vererben, sie aber weiterhin selber nutzen möchte, kann die Schenkung mit einem lebenslangen Nutzniessungsoder Wohnrecht verbinden. Bei einer Nutzniessung kann der bisherige Eigentümer weiterhin fast unbeschränkt über die Liegenschaft verfügen, er darf sie aber nicht verkaufen und trägt weiterhin alle Kosten und Steuern. Auch allfällige Mieterträge stehen ihm weiterhin zu.
Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung. Wer das Wohnrecht an einer Liegenschaft besitzt, darf sie zwar selber bewohnen, aber nicht vermieten wie ein Nutzniesser. Der Inhaber des Wohnrechts muss lediglich für die Unterhaltskosten aufkommen und den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegensatz zur normalen Nutzniessung muss der neue Eigentümer der Liegenschaft die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen. Das Wohnrecht eignet sich in der Regel dann, wenn sich der bisherige Eigentümer nicht mehr um die Liegenschaft kümmern und sie mit allen Verpflichtungen frühzeitig weitergeben möchte.