Zielsetzung der Untersuchung
Die vorliegende Untersuchung geht der Frage nach, wie sich die Wohnschutzverordnung auf die von ihr erfasste Wohnbautätigkeit auswirkt. Sie zieht dafür die Entwicklung der Baugesuche heran und vergleicht deren Zahl mit Referenzstädten und mit Basel-Landschaft. Dabei ist in Betracht zu ziehen, dass einerseits gemäss den vorherigen Ausführungen nicht alle baulichen Massnahmen eines Baugesuchs bedürfen – wohl aber unter Bedingungen einer Bewilligung der Wohnschutzkommission – und anderseits gewisse Baugesuche auf geplante Neubauobjekte oder genossenschaftliche Liegenschaften entfallen, die nicht von der Wohnschutzverordnung erfasst sind. Es ist naheliegend, anzunehmen, dass die Zahl der Erneuerungen deutlich stärker zurückgegangen ist, als jene der Baugesuche für Wohnungen.
Dramatische Entwicklung in Basel-Stadt
Die Zahl der geplanten Wohneinheiten, die einer Baubewilligungspflicht unterliegen, ist in Basel-Stadt vom Höchststand im Jahr 2018 (1074 Wohneinheiten) um 95% im Jahr 2023 (67 Wohneinheiten) regelrecht eingebrochen. Die Planungs- und Bautätigkeit ist damit faktisch zum Stillstand gekommen. Lediglich 2021 und in den ersten Monaten des Jahres 2022 bis zum Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung war noch eine gewisse «Schlusspanik» festzustellen, weil altrechtliche Baugesuche nicht unter die Wohnschutzverordnung fallen. Dies wurde jüngst vom Verwaltungsgericht Basel-Stadt so bestätigt.
Schlusslicht im Städtevergleich
Der Rückgang der Baugesuche für Neu- und Anbauten von Wohnungen ist in Basel-Stadt nach dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung mehr als doppelt so markant wie in den nächst schwächeren Referenzstädten (Winterthur und Bern). Für die vorliegende Untersuchung wurde Basel-Stadt mit den Referenzstädten Zürich, Luzern, Bern und Winterthur verglichen. In der Stadt Zürich wurden in der Periode 2021 bis 2023 durchschnittlich Baugesuche für 20% mehr Wohneinheiten pro Jahr eingereicht als im Durchschnitt der sechs Vorjahre (2014 bis 2020). Aufgrund des Zinsanstiegs ab 2021 verzeichneten die übrigen Referenzstädte Luzern, Winterthur und Bern im Vergleich der jährlichen Durchschnittswerte der beiden Mehrjahresperioden einen Rückgang der geplanten Wohneinheiten um 2 bis 35%. In Basel-Stadt brach die Zahl der geplanten Wohneinheiten um nicht weniger als 76% ein. Der landesweite Trend ist auf die schwache Baukonjunktur, bedingt durch steigende Baupreise und vorübergehend steigende Zinsen, zurückzuführen. Die Entwicklung wird durch die zunehmende Überregulierung und Einsprachen, welche die Frist für die Erteilung von Baubewilligungen verlängern, noch verstärkt. Dies vermag jedoch im besten Fall die Hälfte des Rückgangs in Basel-Stadt zu erklären.
Deutlich hinter Basel-Landschaft
Im Durchschnitt der Jahre 2021 bis 2023 betrug die Zahl der geplanten Wohneinheiten in Basel-Landschaft 60% des Niveaus der Jahre 2014 bis 2020. Die Zahl ist somit «nur» um 40% und damit etwa gleich stark wie in verschiedenen Referenzstädten zurückgegangen. Ohne Einfluss externer Faktoren wie der Wohnschutzverordnung hätte man erwarten können, dass sich die Wohnbautätigkeit in Basel-Stadt und Basel-Landschaft aufgrund der räumlichen Nähe etwa im Gleichschritt entwickeln.
Die ganze Studie ist abrufbar unter: svit.ch
GRATULATION ZUM GROSSRATSPRÄSIDIUM 2025/2026
Der HEV Basel-Stadt gratuliert seinem Mitglied Balz Herter zur Wahl zum Präsidenten des Grossen Rats des Kantons Basel-Stadt und wünscht ihm ein erfolgreiches Amtsjahr.