Kompetenzen und Zuständigkeiten der Wohnschutzkommission
Die Zuständigkeiten und Kompetenzen der Wohnschutzkommission (WSK) werden klar geregelt:
- Festlegen der maximalen Nettomietzinse nach/bei Abbruch und Ersatzneubau einer Liegenschaft
- Bewilligung der maximalen Mietzinserhöhung bei Umbau, Renovation und Sanierung
- Mietzinskontrolle
- Durchführung des Meldeverfahrens
- Bewilligung für die Begründung von Stockwerkeigentum
Die WSK genehmigt also die neuen Mietzinse bei Umbau und Ersatzneubau und die zulässige Mietzinserhöhung nach einer Sanierung. Sie beurteilt aber nicht den Abbruch oder das Umbauvorhaben an sich.
Innerhalb der WSK wurden die Zuständigkeiten neu geregelt. So prüft unter anderem der Präsident das Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren.
Beim Meldeverfahren können Arbeiten noch bis drei Monate nach deren Ausführung gemeldet werden.
Der einfache ordentliche Unterhalt (§ 20 und § 20a WRSchV)
Die Definition des einfachen ordentlichen Unterhalts orientiert sich an der Regelung des Mietrechts. So sind darunter alle Investitionen zu verstehen, die zur Erhaltung des Mietobjekts in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand notwendig sind. Es darf dabei keine Wertvermehrung gemäss Art. 14 VMWG vorliegen oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht werden.
Darüber hinaus gelten Investitionen von maximal 5000 Franken pro Jahr und Wohnung als einfacher ordentlicher Unterhalt, sofern dafür keine Mietzinserhöhung geltend gemacht wird. Mit dieser Regelung hat man unter anderem eine erstmalige Anschaffung bis zu diesem Betrag im Auge, beispielsweise die erste Installation einer Geschirrwaschmaschine.
Massnahmen, die unter § 20 fallen, benötigen kein Bewilligungs- oder Meldeverfahren. Sie können also ohne Mitwirkung der WSK durchgeführt werden, die höchstens die Miete oder die Mietzinserhöhung festlegt.
Eine spezielle Regelung sieht die WRSchV für die Installation von Photovoltaikanlagen vor. Die entsprechenden Investitionen können ohne Bewilligungs- oder Meldeverfahren getätigt werden. Sie berechtigen aber nicht zu einer Mietzinserhöhung. Als Begründung wird angeführt, dass bei einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) die Investitionskosten bei der Berechnung der Stromkosten, die dem Mieter weiterbelastet werden, berücksichtigt werden dürfen. Wenn der Vermieter keinen ZEV einführen will und den produzierten Strom ins Netz abführt, erhält er eine Entschädigung des Stromlieferanten und ist gemäss Mietrecht nicht berechtigt, den Mietzins zu erhöhen.
Vereinfachtes Bewilligungsverfahren (§ 24 WRSchV)
Das vereinfachte Bewilligungsverfahren kommt wie bis anhin zum Zuge, wenn bei der Geltendmachung der Mietzinserhöhung die Bandbreite bis 80 Franken bei 1- und 2-Zimmer-Wohnungen, bis 120 Franken bei 3-Zimmer-Wohnungen und bis 160 Franken bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern (§ 8d Wohnraumfördergesetz) eingehalten wird.
Neu muss der Vermieter hingegen über eine Selbstdeklaration glaubhaft machen, dass die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und der Kategorienverbleib gemäss § 5 WRSchV erfüllt sind. Der Präsident der WSK nimmt lediglich eine summarische Prüfung vor und legt aufgrund derer die maximale Mietzinserhöhung fest.
Umfassendes Bewilligungsverfahren (§ 25 WRSchV)
Im Gegensatz zum vereinfachten Bewilligungsverfahren, bei dem es zu einer Vereinfachung beim Erhalt der Bewilligung kommen dürfte, wurde der Zugang zum umfassenden Bewilligungsverfahren erschwert. Grundsätzlich ist dieses nur noch möglich, wenn im Umbauvorhaben ökologische oder energieeinsparende Massnahmen getätigt wurden oder sich die Liegenschaft in Bezug auf den ökologischen oder energetischen Ausbau bereits auf einem Toplevel befindet. Ohne diese Massnahmen tritt die WSK nicht auf das Gesuch ein.
Konkret muss der Vermieter nachweisen, dass durch das Umbau-, das Renovations- oder das Sanierungsvorhaben eine Energieeinsparung von 15 Prozent erzielt wird. Diesen Nachweis muss der Vermieter anhand eines GEAK plus erbringen. Das Erfordernis dieser Energieeinsparung entfällt, wenn die Liegenschaft im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung nachweislich bereits die GEAK-Gebäudehülleneffizienz B aufweist. Würden Auflagen des Denkmalschutzes, der Erdbebenertüchtigung usw. zu einer unverhältnismässig hohen Erschwerung führen, kann auf die Erfüllung obiger Bedingungen verzichtet werden (§ 25 Abs. 4 lit. c).
Diese Anpassungen führen dazu, dass der Vermieter mindestens einen GEAK plus erstellen lassen muss, damit er überhaupt zum umfassenden Bewilligungsverfahren zugelassen wird. Die Regierung will damit die Vornahmen von ökologischen Massnahmen fördern. Demgegenüber besteht aufgrund der hohen Anforderungen die Gefahr, dass die Hauseigentümer eher auf solche Massnahmen verzichten und nur noch Renovationsarbeiten durchführen, bei denen eine Mietzinserhöhung gemäss vereinfachtem Bewilligungsverfahren ausreicht.
Berechnung der Mietzinserhöhung (§ 22 WRSchV)
Ein Hauptpunkt der Kritik zur WRSchV bezog sich auf die Formel zur Berechnung der Mietzinserhöhung. Diese Kritik hat der Regierungsrat gehört und eine Anpassung vorgenommen.
Die Investitionskosten des Vermieters dürfen nur noch um die Kosten der gemäss Wohnraumfördergesetz nicht bewilligungsfähigen Investitionen gekürzt werden. Das ist in der Verordnung klar geregelt. Anfänglich hat die WSK auch reinen Unterhalt von solchen Investitionskosten abgezogen. Als nicht bewilligungsfähig gelten Investitionen, welche die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und den Kategorienverbleib nicht erfüllen.
Neu gelten nur noch 40 Prozent der Investitionskosten als wertvermehrend, bisher waren es 50 Prozent. Begründet wird die Reduktion mit der Erfahrung im mietrechtlichen Bereich, wonach der wertvermehrende Anteil einer umfassenden Überholung meist unter 50 Prozent liegt. Wenn man 50 Prozent fixiert, bestünde die Gefahr, dass man über die Wohnschutzgesetzgebung eine höhere Mietzinserhöhung beanspruchen könnte, als mietrechtlich zulässig wäre. Diese Herleitung ergibt sich vor allem aus der Tatsache, dass man den Überwälzungssatz dem mietrechtlichen Überwälzungssatz angeglichen hat. So fällt die Halbierung dieses Satzes weg.
Die Unterscheidung zur bisherigen Mietzinsberechnungsformel ist nachstehend dargestellt:
Bisher: Wertvermehrender Anteil: 50% Überwälzungssatz (Formel):
Neu: Wertvermehrender Anteil: 40% Überwälzungssatz (Formel):
Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent betrug der Überwälzungssatz bisher 2,31 Prozent. Gemäss Verordnungsänderung erhöht sich dieser auf 5,45 Prozent. Das führt dazu, dass im vereinfachten Verfahren die Band- breite zumindest mehr ausgeschöpft werden kann.
Fazit
Mit diesen Verordnungsänderungen können die Hauptprobleme, welche die Wohnschutzgesetzgebung in dieser Art der Legiferierung gebracht hat, nicht gelöst werden. Sie werden weder die Bauwirtschaft ankurbeln, noch grössere Investitionen in den Gebäudebereich fördern. Zu bezweifeln ist auch, ob mit diesen Anpassungen tatsächlich mehr im ökologischen oder energetischen Bereich saniert wird. Mit der Anpassung der Überwälzungsformel verbessert sich wenigstens die Verzinsung der getätigten Investition.