• Wie sich satte Amortisationen bei Hypotheken lohnen können

Wie sich satte Amortisationen bei Hypotheken lohnen können

03.12.2019

Selbst wenn die Zinsen für Hypotheken schon rekordtief sind: Mit einer Amortisation lässt sich die Zinsbelastung noch optimieren. Im langfristigen Geschäft bedeuten auch kleinere Differenzen viel Geld.

Die Amortisation von Hypotheken sind zunächst von den Wohnfinanzierern – Banken, Versicherungen, Pensionskassen – vorgeschrieben: Eine mit 80 Prozent belehnte Immobilie sollte bis zum Pensionsalter der Hypothekarnehmer auf 65 Prozent reduziert werden. So lautet die Faustregel. Aber darüber hinaus kann freiwillig abbezahlt werden.

Dazu gibt es einige gute Gründe. Wer die Hypothek abbezahlt, verbessert die Eigenkapitalsituation, reduziert Schulden und so den Zinssatz. Wer amortisiert, dem gehört ein grösserer Teil der Immobilie selber – diese wiederum kann an Wert gewinnen; somit ist eine Amortisation auch eine Investition. Sollte die Immobilie an Wert verlieren, wird durch die Amortisation immerhin dem Ansteigen des Verschuldungsgrads entgegengewirkt.

Gründe für und gegen eine Amortisation

Es gibt indessen auch Überlegungen, ein Hausdarlehen nicht zu stark zurückzuzahlen. Steuerliche Gründe mögen dagegen sprechen, denn Hypotheken können in der Steuererklärung (noch) abgezogen werden. Ausserdem schlägt nach wie vor der Eigenmietwert einer Immobilie zu Buche. Eine Hypothek auf unter 60 Prozent zu amortisieren, ist relativ unüblich. Manche Hausbesitzer werden sich auch überlegen, eigenes Vermögen – statt in die Amortisation eines Hauses oder einer Wohnung zu stecken – lieber renditebringend anderswo anzulegen.

Es gibt Schuldner, die wollen ihre Zinszahlungen senken, indem sie mit der Erneuerung ihrer Hypothek eine Amortisation leisten. Je früher die Amortisation geschieht, desto schneller verringert sich die Belastung. Folgendes Zahlenbeispiel von der Finanzberatungsfirma Vermögenspartner und der Plattform Hypotheke.ch zeigt, wie sich die Zinslast reduziert:

Zinssätze bei Amortisationen Wert der Immobilie: 1 Million Franken, Einkommen der Hypothekarnehmer: 190 000 Fr./ Jahr, Art der Hypothek: 10 Jahre fest

* Bei Hypotheken in dieser Höhe verlangen Banken in der Regel Zusatzsicherheiten 
HypothekTiefster erhältlicher Zinssatz
850'000 Franken*     0,81 Prozent
800'000 Franken*0,65 Prozent
700'000 Franken0,64 Prozent
650'000 Franken0,60 Prozent
400'000 Franken0,56 Prozent

Zwischen einer Hypothek von 850 000 Franken und einer Hypothek von 400 000 Franken besteht ein Unterschied von 0,25 Prozent. Das scheint zunächst wenig Geld: Pro Jahr beträgt der Unterschied 2125 Franken, auf die Laufzeit der Hypothek gerechnet 21 500 Franken. In der Tabelle aufgeführt sind allerdings die aktuell bestmöglich erhältlichen Zinssätze verschiedener Anbieter. Wer bei der gleichen Bank die Hypothek erneuert, kann schnell eine um einiges höhere Ersparnis erzielen.

Bei der Erneuerung der Hypothek wird zusätzlich davon profitiert, dass vor zehn Jahren die Hypothekarzinsen noch deutlich höher waren. Damals wurden Hausfinanzierungen über 800 000 Franken mit einem Satz von 2,75 Prozent abgeschlossen. Nun könnte man – verbesserte Kreditwürdigkeit vorausgesetzt – die Hypothek für 0,65 Prozent erhalten. Wer die Hypothek um insgesamt 150 000 Franken amortisieren kann, profitiert gar von einem Zins bei 0,60 Prozent. Das gesparte Geld kann für Aktienkäufe genutzt und zur Aufbesserung der Vorsorge verwendet werden, der Rest für allfällige Renovationen der Immobilie.

Quelle: CASH