• Tiefe Hypothekarzinsen halten den finanziellen Aufwand für Eigentum geringer

Tiefe Hypothekarzinsen halten den finanziellen Aufwand für Eigentum geringer

09.05.2019

Die Rahmenbedingungen für Wohneigentum bleiben grundsätzlich sehr gut. Ein wichtiger Impuls ist das Wirtschaftswachstum. Dieses wird sich 2019 fortsetzen, wenn auch auf deutlich bescheidenerem Niveau als im wachstumsstarken Vorjahr.

Dank diesem hat sich der Arbeitsmarkt seit Frühling 2018 spürbar belebt. Der breite Beschäftigungsanstieg wirkt sich positiv auf die Einkommen der Haushalte aus, was der Nachfrage nach Wohneigentum wichtige Impulse liefert. Hinzu kommt der psychologische Aspekt: Arbeitsplatzsicherheit ist eine Voraussetzung für grosse finanzielle Entscheidungen wie den Kauf von Wohneigentum. Dementsprechend dürften die sinkenden Arbeitslosenzahlen die Zusatznachfrage nach Wohneigentum verstärken.

Hypothekarzinsen bleiben auf sehr tiefen Niveaus
Zu den guten Rahmenbedingungen trägt das anhaltend tiefe Hypothekarzinsniveau bei. Der geldpolitische Fokus der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt auf dem Wechselkurs des Frankens. Daran dürfte sich 2019 nur wenig ändern, sodass die Hypothekarzinsen sehr niedrig bleiben sollten. Bei Libor-Hypotheken erwarten wir keine Veränderung des Zinsniveaus. Dagegen muss bei Fix-Hypotheken nach einer volatilen Seitwärtsbewegung im Vorjahr mit einem langsamen Anstieg gerechnet werden. Aufgrund politischer Unsicherheiten dürfte dieser Anstieg von Ausschlägen nach oben wie auch nach unten begleitet werden.

Zinsbelastung von Eigentümern ist weiter gesunken
Da Eigentümer ihre Hypotheken mehrheitlich zu gleichen oder tieferen Zinssätzen verlängern konnten, ist der hypothekarische Durchschnittssatz innert Jahresfrist weiter von 1,56 auf 1,47% gesunken. Damit nahm die mittlere Hypothekarzinsbelastung gemäss unserer Schätzung erneut um 245 auf 5181 CHF ab. Folglich standen den Eigentümern im letzten Jahr zusätzliche 514 Mio. CHF für andere Zwecke zur Verfügung. Im Vergleich zu 2008 kann jeder Eigentümer mittlerweile 4985 CHF p.a. an Hypothekar- zinskosten einsparen.

Zinsbelastung nicht halb so hoch wie die Miete
Wohneigentum bleibt im direkten Vergleich mit Mietwohnungen entsprechend attraktiv. Für den Vergleich ziehen wir die inserierten Eigentumspreise bzw. die Mieten für eine 4,5-Zimmer-Wohnung im Bestand heran. Dabei unterstellen wir eine Fremdfinanzierung von 80% und die Wahl einer Fix-Hypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Die Zinskosten belaufen sich auf 7862 CHF p.a. für die Eigentumswohnung. Eine gleich grosse Mietwohnung kostet 22 308 CHF pro Jahr. Die Zinskosten beim Eigentum machen also nur 35,2% der Wohnungsmiete aus. Liegt der Fremdfinanzierungsgrad tiefer, fällt der Unterschied noch grösser aus. Der reine Vergleich zwischen Hypothekarzinskosten und Wohnungsmiete trägt den Gesamtkosten des Wohneigentums allerdings zu wenig Rechnung. Es gilt, weitere Faktoren einzubeziehen. So sollte 1 % des Liegenschaftswerts für den Unterhalt berücksichtigt werden. Damit steigen die Eigentumskosten im obigen Beispiel auf 15 362 CHF und liegen noch um 31,1% unter der Wohnungsmiete.

Eigenmietwertsystem als zusätzlicher Kostenpunkt
Steuerliche Aspekte, also der Eigenmietwert und der Schuldzinsabzug, haben ebenfalls Einfluss auf die Eigentumskosten. Aufgrund der tiefen Zinsbelastung fallen diese steuerlichen Aspekte seit einigen Jahren per Saldo zuungunsten der Eigentümer aus. Politisch wird derzeit über einen umfassenden Systemwechsel verhandelt, der beim vorherrschenden Zinsniveau für die meisten Wohneigentümer eine zusätzliche Entlastung brächte. Die Chancen stehen gut, der Systemwechsel dürfte aber – sofern das Stimmvolk Ja sagt – kaum vor 2023 in Kraft treten.

Kaufen auch bei Vollkostenrechnung günstiger
Für eine Vollkostenrechnung müssen weitere Aspekte berücksichtigt werden: Opportunitätskosten in Form von Anlagealternativen des Eigenkapitals, Risiken wie das finanzielle Klumpenrisiko oder die kurzfristige Illiquidität des Objekts sowie Gewinnchancen dank einer langfristigen Aufwertung des Grundstücks. Werden alle diese Faktoren berücksichtigt, steigen die totalen Wohneigentumskosten im obigen Rechenbeispiel auf 18 3121 CHF. Aber selbst damit bleibt der Kauf von Wohneigentum im Schweizer Mittel um 17,9% günstiger als das Mieten. Dieser Rabatt entspricht somit einer negativen Eigentumsprämie, denn typischerweise sind die Wohneigentümer bereit, einen Aufpreis für die eigenen vier Wände zu bezahlen, wie das zwischen 2006 und 2008 zu beobachten war.

Wohneigentum in den meisten Regionen günstiger
Regional variieren die Eigentumskosten stark, was auf die grossen Unterschiede der Boden- und Immobilienpreise zurückzuführen ist. So liegen die Eigentumskosten in der Region Zug bei 25 450 CHF p.a., in der benachbarten Region Freiamt dagegen nur bei 17 500 CHF. In der Region Zug sind aber auch Mietwohnungen deutlich teurer als im Freiamt, sodass die Eigentumskosten in beiden Regionen 20% unter den Mietkosten bleiben. Derzeit ist Eigentum vor allem in Tourismusregionen, wo die Preise durch die Zahlungsbereitschaft von Zweitwohnungsbesitzern angehoben werden, teurer als Mieten.

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