• Steigende Wohneigentumsquote, wachsende Verschuldung

Steigende Wohneigentumsquote, wachsende Verschuldung

06.05.2021

1970 gab es noch deutlich weniger Wohneigentümer als heute, wo 38 Prozent der Bevölkerung ihr Heim ihr eigen nennen. Damals besassen nur 28 Prozent ihre eigene Wohnung.

Der Anstieg dürfte weniger mit dem Art. 108 der Bundesverfassung, der die Förderung von privatem Wohneigentum durch den Bund zum Inhalt hat, zusammenhängen als vielmehr damit, dass 1965 das Stockwerkeigentum als neue Eigentumsform eingeführt wurde. Dies ermöglichte es einer breiteren Bevölkerungsschicht, Eigentum zu erwerben. Dennoch reflektiert die Wohneigentumsquote je nach Kanton ein unterschiedliches Bild. Während sie im Wallis – mit vorwiegend Einfamilienhäusern – deutlich über 50 Prozent liegt, beträgt sie in Basel-Stadt nur 15 Prozent.

Die Entwicklung der Wohneigentumsquote hängt unweigerlich mit der Tragbarkeit zusammen. Der entsprechende Index legt nahe, dass sich – im Fall der kurzfristigen Tragbarkeit – auch unterdurchschnittlich verdienende Haushalte Wohneigentum leisten können. Dies liegt vor allem an den tiefen Hypothekarzinsen, wodurch die Finanzierung trotz hoher Immobilienpreise aktuell sehr günstig ist. Langfristig, bei einem

Zinsniveau von fünf Prozent, sieht die Situation aber anders aus. In diesem Fall können sich nur überdurchschnittlich gut verdienende Haushalte Wohneigentum leisten. Da die langfristige Tragbarkeit für die Hypothekenvergabe massgebend ist, dürfte es insbesondere in den Ballungszentren für viele Haushalte schwierig sein, Wohneigentum zu erwerben.

Trotz der geringen Wohneigentumsquote steht die Schweiz bei den Hypothekarschulden weltweit an erster Stelle. Der durchschnittliche Bruttoverschuldungsgrad der Wohneigentümer beträgt laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung 47 Prozent. Bei ei- nem Drittel sogar über 60 Prozent. Vor der Pensionierung werden die Hypotheken nur wenig abbezahlt, was vor allem an den Anreizen des Steuersystems – Stichwort Eigenmietwert – liegen dürfte. Weltweit weist die Schweiz eine der höchsten Verschuldungen der Privathaushalte aus, wobei die Hypotheken den grössten Anteil ausmachen. Seit 2019 liegt die gesamte Hypothekarsumme in der Schweiz deutlich über der Rekordmarke von einer Billion Franken.

Dass aber die hohen Immobilienpreise in der Schweiz der primäre Grund für die hohe Hypothekarverschuldung sind, kann aus diversen Gründen bezweifelt werden. Insbesondere auch darum, weil die Hypo- thekarverschuldung am Bruttoinlandsprodukt gemessen wird, sodass das Argument, die grosse ländliche Bevölkerung in ärmeren Ländern würde die Gesamtverschuldung mit einem tiefen Baustandard und einem grossen Anteil Eigenleistung beim Bau drücken, nicht gelten kann. Denn auch in diesen Ländern wird das BIP überwiegend im urbanen Gebiet erwirtschaftet.

Zweifelsohne haben die Tiefzinsen sowie das ansprechende Wirtschaftswachstum der vergangenen zwanzig Jahre zu einem Anstieg beim Wohneigentum und einer weiteren Zunahme der Hypothekarverschuldung geführt. Ob die Immobilienmärkte deswegen überhitzt sind, diskutiert man ebenso lange. Zwischenzeitlich wurden dämpfende Massnahmen getroffen, um das ungebremste Wachstum der Hypothekarneuverschuldung zu kontrollieren. Dies tat man allerdings nicht mit der Absicht, die Märkte zu steuern, sondern um die Stabilität des Finanzsystems zu gewährleisten.

Auf der Suche nach einer Erklärung für das hohe Verschuldungsniveau zeigen Analysen, dass dies nicht unbedingt etwas Schlechtes ist, sondern eher ein Qualitätsmerkmal. Wie die diversen Regulierungsmassnahmen und Ermahnungen zur Vorsicht zeigen, ist die Entwicklung der Hypothekarverschuldung aber zu beobachten und gegebenenfalls die Wachstumsrate zu bremsen. Dies nicht zuletzt auch durch die Kreditgeber selbst, die sich nicht a priori darauf verlassen können, dass bei einer Krise praktisch keine Verluste bei Hypotheken im Segment Wohneigentum entstehen, wie dies in den Neunzigerjahren der Fall war.

In eigener Sache

Nach einem knappen Vierteljahrhundert als Redaktor ist das meine letzte Ausgabe des «Hausbesitzers». Ich danke dem HEV Basel-Stadt für das mir geschenkte Vertrauen und die Möglichkeit, über all die Zeit in kollegialer Zusammenarbeit eine ansprechende Mitgliederpublikation produzieren zu dürfen.