• Saron- oder Festhypothek?

Saron- oder Festhypothek?

06.05.2021

Der Saron ist das Nachfolgeinstrument des Libors. Der Libor wird per Ende 2021 abgeschafft. Saron steht für «Swiss Average Rate Overnight». Es ist ein Zinssatz, den Banken und Versicherungen für die Ausleihe von Franken für die Dauer eines Tages untereinander verlangen. Im Vergleich zur Festhypothek sind wesentliche Unterschiede zu beachten.

Sind Saron-Hypotheken günstiger als Festhypotheken?

Hypothekarnehmer bekommen derzeit eine mittelfristige Festhypothek im 1. Rang praktisch zum selben Zinssatz wie eine Saron-Hypothek. Das zeigen Daten des zur Comparis-Gruppe gehörenden unabhängigen Hypothekarvermittlers HypoPlus. Aller- dings sind derzeit längere Laufzeiten besonders attraktiv. Der Zinssatz einer neunjährigen Hypothek ist marginal höher als eine achtjährige. Der Aufschlag zu einer zehnjährigen Hypothek liegt im Durchschnitt bei 0,05 Prozent.

Geldmarkthypotheken sind in normalen Zeiten günstiger als Festhypotheken. Wir leben aber seit einiger Zeit in abnormalen Zeiten. Die Zinsregel «Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz» gilt nur noch eingeschränkt. Aktuell verläuft die Zinsstrukturkurve sehr flach. Das heisst: Lange Laufzeiten sind minimal teurer oder gleich teuer wie kurze Laufzeiten. Flache Zinsstrukturkurven bei Hypothekarzinsen spiegeln tiefe Inflationserwartungen der Investoren wider. Die Preispolitik der Hypothekaranbieter wirkt sich ebenfalls auf die Zinskurven aus. Die Zinsen z.B. von zehnjährigen Festhypotheken sinken relativ zu anderen Laufzeiten stärker, wenn mehrere Anbieter Appetit auf zehnjährige Festhypotheken haben.

Wann hat eine Saron-Hypothek Sinn?

Werden weiter sinkende Zinsen erwartet, ist die Saron-Hypothek einer Festhypothek vorzuziehen. Allerdings: Der Saron liegt bereits tief im negativen Bereich. Anbieter müssten auf einen Teil ihrer Marge verzichten, um Saron-Hypotheken weiter zu verbilligen.

Wann ist eine langfristige Festhypothek sinnvoll?

Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, ist die Anbindung eines festen Zinssatzes über mehrere Jahre empfohlen. Die Zinsaufwendungen lassen sich mit langfristigen Festhypotheken im Unterschied zu Saron-Hypotheken genau kalkulieren. Die Planungs- und Budgetsicherheit ist somit höher.

Welche Hypothek empfiehlt sich für den Verkauf einer Liegenschaft in drei Jahren?

Die gegenwärtige Zinssituation führt zu tiefen Zinssätzen für Festhypotheken. Der Abschluss einer dreijährigen Festhypothek ist aktuell günstiger, als eine Saron-Hypothek mit einem dreijährigen Rahmenvertrag einzugehen.

Wie sieht es mit ausserordentlichen Amortisationen aus?

Folgende Situation: Die Ablösung Ihrer Hypothek im Umfang von 750 000 Franken steht an. Sie erwarten zudem in drei Jahren eine Zahlung von 250 000 Fran- ken. Dieser Betrag soll der Teilamortisation Ihrer Hypothek dienen. Sie können nun beispielsweise statt einer Saron-Hypothek eine zehnjährige Festhypothek über 500 000 Franken sowie eine dreijährige Festhypothek über 250 000 Franken abschliessen und Letztere beim Zahlungseingang amortisieren. Die langfristige Festhypothek läuft mit dem tiefen Hypothekarsatz noch sieben weitere Jahre. Mit dieser Strategie profitieren Sie von den aktuell günstigen Festhypothekensätze und bleiben trotzdem flexibel.

Worin unterscheiden sich Saron- von Festhypotheken?

✓ Laufzeit: Die Saron-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek. Sie verfügt somit über keine feste Laufzeit. Festhypotheken haben Laufzeiten zwischen einem und 25 Jahren. ✓ Planungs- und Budgetsicherheit: Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird üblicherweise vierteljährlich angepasst. Bei Festhypotheken gilt der vertraglich vereinbarte Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Die Planungs- und Budgetsicherheit bei einer Festhypothek ist somit grösser.

✓ Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Hypothekarnehmer den Hypothekarvertrag vor Laufzeitende auflösen. Sie ist bei Saron-Hypotheken in der Regel kleiner als bei Festhypotheken. Es gibt ausgewählte Anbieter von Saron, die vorzeitige Vertragsauflösungen bis zu einem gewissen Umfang ohne Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren. Deshalb gilt: Augen auf bei der Wahl des Finanzierungspartners.

✓ Bindung an den Kreditgeber: In der Regel sind Saron-Hypotheken, ähnlich wie Festhypotheken, an Rahmenverträge geknüpft. Die Dauer beträgt meistens drei oder fünf Jahre. Der Kreditnehmer kann zwar innerhalb der Rahmenvertragsdauer die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln, wenn er z.B. steigende Zinsen fürchtet. Er muss aber beim gleichen Anbieter bleiben. Ein Anbieterwechsel ist meist nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

✓ Administrativer Aufwand: Die Bewirtschaftung einer Saron-Hypothek ist für die Anbieter etwas aufwendiger als bei Festhypotheken. Die höheren Kosten lassen sich Saron-Hypothekaranbieter durch tendenziell höhere Margen abgelten.

Quelle: comparis

WORAUF IST BEIM ABSCHLUSS EINER SARON-HYPOTHEK ZU

Obwohl es sich per Definition um ein kurzfristig finanziertes Produkt handelt, sind Kreditverträge mit mehrjährigen Laufzeiten üblich. Das heisst, der Kunde ist nicht nach jeder Abrechnungsperiode frei, die Hypothek aufzulösen oder die Bank zu wechseln. Wer sich für eine Saron-Hypothek ent- scheidet, sollte daher die Vertragsdauer und auch die vertraglichen Bestimmungen sorgfältig lesen. Eine eher kürzere vertragliche Bindung liegt natürlich im Interesse des Kunden. Bei einem Vergleich verschiedener Angebote werden die meisten natürlich auf einen möglichst günstigen Zins achten. Branchenüblich war es bisher, dass die Banken diese Hypotheken mit einer gewissen Flexibilität an- geboten haben. Der Kunde kann zwar nicht jederzeit zur Konkurrenz wechseln, in der Regel bieten die Banken aber einen kostenlosen, jederzeitigen Wechsel in eine Festhypothek an (immer am Ende einer Abrechnungsperiode).

INTAKTE AUSSICHTEN AUF WEITERHIN TIEFE HYPOZINSEN?

Die Auguren sind sich uneinig. Wegen der dritten Corona-Welle müssen in vielen Ländern Europas weitere Konjunkturrückgänge hingenommen werden. Die Schweiz hingegen erlebt seit März einen kleinen Wirtschaftsboom. Werden keine neuen Einschränkungen nötig, könnte dies der Anfang einer Wirtschaftserholung sein. Dementsprechend haben sich auch die Kapitalmarktzinssätze kurzfristig beruhigt.

Und doch: Nach gängiger Theorie macht sich die Angst einer Inflation breit, sobald die Wirtschaft Fahrt aufnimmt. Normalerweise treibt das die Zinsen in die Höhe. Die Richtzinsen zehnjähriger Hypo- theken haben laut Hypothekenbarometer von Comparis im ersten Quartal 2021 den höchsten Stand seit einem Jahr erreicht. Anfang Jahr lagen die Richtzinsen für zehnjährige Hypotheken bei etwas über 1 Prozent. Am Ende des 1. Quartals lag der Wert nun bei 1,20 Prozent. Grund für diesen Anstieg sind Entwicklungen am Kapitalmarkt. Für die Hypothekarinstitute wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen ist es grundsätzlich teurer geworden, Hypotheken bereitzustellen.

Die Preise für Hypotheken sind aber nicht so stark gestiegen, wie sie könnten. Denn die Hypothe- karinstitute werden nicht die gesamten Kosten an die Kunden weitergeben. Sie müssen sich nun tendenziell mit einer kleineren Marge zufriedengeben. Da es im Hypothekargeschäft einen grossen Wettbewerb gibt, bieten Institute, die in diesem Geschäft stärker wachsen wollen, erfahrungsgemäss bessere Konditionen. Doch trotz steigender Zinsen seien die Kunden nach Expertenmeinung nach wie vor in einer guten Lage.

Wichtig sei jedoch, dass man nicht immer gleich zur Hausbank rennt, sondern verschiedene Offerten einholt. Momentan sei es immer noch möglich, eine zehnjährige Hypothek für unter 1 Prozent abzu- schliessen. Dabei soll man auch die eigene Lebensplanung in Betracht ziehen und sich stets fragen, ob man etwas Längerfristiges wolle oder sich die Situation schon in wenigen Jahren ändern könne.