• Preissteigerungen im Eigentumssegment

Preissteigerungen im Eigentumssegment

31.03.2021

Trotz historischem Wirtschaftseinbruch sind die Wohneigentumspreise letztes Jahr wieder kräftig angestiegen.

Obwohl sich die Preisanstiege regional und zwischen den Segmenten deutlich unterscheiden, zeugt der weiter herrschende Aufwärtsdruck von der grossen Nachfrage nach Wohneigentum und dem knappen Angebot. Auch im laufenden Jahr ist aus diesen Gründen mit Preisanstiegen zu rechnen.

Das vergangene Jahr wird als ein einzigartiges historisches Ereignis in die Geschichtsbücher Einzug halten. Am Immobilienmarkt, besonders am Markt für Eigentumsobjekte, sind krisenbedingte Verwerfungen allerdings fast unbemerkt vorbeigezogen. Abgesehen von einem kurzen Einbruch der Insertions- und Transaktionstätigkeit zu Beginn des ersten «Lockdowns» im letzten Frühling, lassen sich im Jahresrückblick kaum eindeutige Corona-Effekte am Eigenheimmarkt ausmachen. Die knappen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen waren auch im Jahr 2020 trotz historischem Wirtschaftseinbruch sehr gefragt.

Eigentumspreise steigen weiter

Deutlich lässt sich dies an der Preisentwicklung der Schweizer Eigentumsobjekte erkennen. Auch 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wieder merklich angestiegen. Im Jahresverlauf wurden Einfamilienhäuser um 2,9 % und Eigentumswohnungen um 3,1 % teurer. Hierbei lassen sich allerdings regional sehr unterschiedliche Entwicklungen feststellen. Der Vergleich der diesjährigen Preisentwicklungen mit dem langjährigen Schnitt zeigt aber, dass die Anstiege letztes Jahr unterdurchschnittlich ausgefallen sind. Die mittlere Jahreswachstumsrate be- trug in den letzten zehn Jahren für die Preise von Einfamilienhäusern 3,7 % und von Stockwerkeigentum 4,3 %. Der Preisanstieg für Eigentumswohnungen ist letztes Jahr in etwa auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Bei Einfamilienhäusern sind die Anstiege 2020 hingegen deutlich weniger stark ausgefallen als noch im Vorjahr, in dem ein überdurchschnittlich starker Aufwärtsdruck auf die Kaufpreise festzustellen war.

Schwächerer Anstieg in den Zentren

Schlüsselt man die Preisanstiege nach Gemeindetypen auf, zeigt sich im Schnitt der letzten fünf Jahre ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Urbanität und höheren Preisanstiegen. Trotz bereits höherer Preisniveaus haben die Angebotsknappheit in den Zentren und die hohe Nachfrage die Transaktionspreise in urbanen Agglomerationsgemeinden deutlich schneller in die Höhe getrieben als auf dem Land. Im von Corona geprägten vergangenen Jahr ist von diesem Effekt nichts mehr zu sehen. Sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei den Eigentumswohnungen sind die Preise 2020 in den ländlichen und touristischen Gemeinden der Schweiz deutlich schneller gestiegen als in den Städten und Agglomerationen.

Corona-Stadtflucht?

Beim Betrachten dieser Zahlen liegt der Verdacht nahe, dass es sich um Corona-bedingte Preisanstiege handeln könnte. Es ist durchaus anzunehmen, dass die Erfahrungen mit Lockdown, Homeoffice und Social Distancing im Allgemeinen unsere Bedürfnisse in Bezug auf Wohnen beeinflusst haben. Ländlichere Wohnlagen und zusätzliche Zimmer dürften in der persönlichen Nutzenkalkulation bei vielen deutlich an Bedeutung gewonnen haben. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass durch die kontinuierlichen Preisanstiege mittlerweile ein sehr hohes Preisniveau erreicht wurde, welches sehr vielen Schweizer Haushalten den Traum von Wohneigentum erschwert, wenn nicht ganz verbaut. Die mit den steigenden Preisen wachsenden regulatorischen Hürden der kalkulatorischen Tragbarkeit

und der Eigenmittelanforderungen zwingen noch eigentumsfähige Personen zu immer grösseren Kompromissen, was Grösse, Lage oder Standard des zu erwerbenden Objekts betrifft. Ein Indiz hierfür liefert beispielsweise die letztjährige Preisentwicklung für Eigentumswohnungen, nach Wohnfläche aufgeschlüsselt. Kleine Wohnungen (<80 m2) erlebten 2020 einen deutlich grösseren Preisschub als mittlere (802 – 120 m2) und grosse Objekte (>120 m2). Da für immer mehr Schweizer nur noch für kleinere oder weniger zentral gelegene Objekte überhaupt eine Finanzierung möglich ist, dürfte sich eine verstärkte Nachfrage nach ländlicherem Wohneigentum auch unabhängig von den Corona-Erfahrungen des letzten Jahres er- geben haben. Es ist also davon auszugehen, dass die im Vergleich zu den Vorjahren stärkere Preisentwicklung von Wohneigentum auf dem Lande eher die Folge einer Kombination aus hohem Preisniveau und kurzfristig angepasster Präferenzen ist als ein reiner Corona-Effekt.

Tiefe Kosten treiben die Nachfrage

Dass die Preise für Wohneigentum in der Schweiz trotz historischer Krise munter weiter steigen, vermag auf den ersten Blick zu erstaunen. Allerdings sind die Preisanstiege einfach der Ausdruck einer weiterhin sehr starken Nachfrage, welche auf ein knappes Angebot trifft. Der Hauptgrund für die anhaltend hohe Nachfrage ist primär in den deutlich günstigeren Wohnkosten von Eigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete zu suchen. Dank des historisch tiefen Zinsniveaus ist die Finanzierung eines Eigenheims so günstig wie noch nie. Verstärkt wird dieser Kostenvorteil durch die im Tiefstzinsumfeld sehr niedrigen Opportunitätskosten beim Anlegen seines Kapitals in das als sicher geltende Eigenheim. Mangels rentierender, risikoarmer Anlagealternativen gewinnt der Kauf eines Eigenheims zusätzlich an Attraktivität. So lagen die Gesamtwohnkosten für ein durchschnittliches Objekt mit 3 bis 4,5 Zimmern 2020 rund 30 Prozent tiefer, wenn es als Eigentum gehalten statt gemietet wird. Tatsache ist auch, dass sich durch die steigenden Eigentumspreise und die sinkenden Angebotsmieten der Kostenvorteil in den letzten Jahren zwar verkleinert hat, dieser bei ähnlich bleibendem Zinsniveau aber noch eine Weile stark zum Vorteil der Eigentümer gelagert sein wird. Für eigentumsfähige Haushalte ist und bleibt der Erwerb von Wohneigentum aus reiner Kostenperspektive ein ökonomisch sinnvoller Entscheid. Solange Wohneigentum neben den ihm zugeschriebenen Selbstverwirklichungsaspekten einen so deutlichen Vorteil gegenüber dem Wohnen zur Miete aufweist, muss mit einer starken Nachfrage nach Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gerechnet werden.

Zugang zu Wohneigentum bleibt schwierig

Durch die anhaltende Preissteigerung rückt der Traum des Eigenheims für immer

mehr Schweizer Haushalte in weite Ferne. Die Hürden der Eigenkapitalanforderungen und der kalkulatorischen Tragbarkeit werden immer höher. Der Eigenheimbesitz wird daher immer mehr zum Privileg. Aber auch für noch eigentumsfähige Haushalte ist der Erwerb von Eigentum nicht einfach. Neben den vielfach nötigen Abstrichen an seinen Traumvorstellungen macht einem die grosse Konkurrenz oft einen Strich durch die Rechnung. Auch dieses Jahr werden viele Interessenten bei Verkäufen Schlange stehen, um in der x-ten Bieterrunde schliesslich ausgestochen zu werden.

Quelle: Immobilien Schweiz, Raiffeisen Economic Research