• Planwirtschaft im Wohnungsbau?

Planwirtschaft im Wohnungsbau?

03.12.2019

In einer Volksinitiative verlangt der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV), dass zukünftig 10 Prozent aller neu gebauten Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden müssen. Ausserdem sollen Sanierungen nicht zum Verlust von preisgünstigem Wohnraum führen.

Volksinitiative des Mieterverbands Schweiz

Am 9. Februar 2020 stimmen wir über die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» des Mieterinnen- und Mieterverbands ab: Im Gegensatz zu heute soll nicht mehr der Wohnungsbau im Allgemeinen gefördert werden, sondern nur noch der Bau preisgünstiger Wohnungen. Nach dem Willen der Initianten sollen Sanierungen nicht mehr zum Verlust von preisgünstigen Wohnungen führen, und der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Neubau soll 10 Prozent betragen. Zusätzlich sollen die Gemeinden und Kantone ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einführen können. Der HEV Schweiz ist im Abstimmungskampf federführend. Seine Argumente gegen die Initiative werden nachstehend dargestellt.

Teuer und unrealistisch

Die Forderungen sind weder marktkonform noch realistisch. Heute beträgt der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Neubaubestand etwa 3 Prozent. Um die Forderung der Initianten zu erfüllen, müssten also mehr als dreimal so viele Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden – und das jedes Jahr und in der ganzen Schweiz. Um dieses Ziel zu erreichen, würden fünfmal mehr Darlehen und damit zusätzliche Mittel in der Grössenordnung von 120 Millionen Franken pro Jahr benötigt. Die Quote in der Bundesverfassung würde den Bund zwingen, in den Bau von gemeinnützigen Wohnungen zu investieren, auch wenn gar kein Bedarf bestehen sollte. Die Forderung, dass günstige Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden sollen, verkennt zudem, dass auch private Investoren in der Lage sind, solche Wohnungen zu bauen und dies auch tun.

Unflexibel und bürokratisch

Die Frage stellt sich, wie die Quote von 10 Prozent umgesetzt werden soll und ob sie für die ganze Schweiz oder auch kantonal und sogar lokal erreicht werden müsste. Eine Variante wäre die oben beschriebene massive Ausweitung der Subventionen. Ob es dann ausreichend Genossenschaften gäbe, die Projekte einreichen, ist aber nicht sicher. Denkbar wäre aber auch, dass der Bund Baubeschränkungen für Investoren erlassen könnte, um die Quote zu erreichen. Dadurch könnten insgesamt weniger Wohnungen pro Jahr erstellt werden als bisher, was nicht im Sinne der Mieter sein kann, da sich dadurch das Angebot noch verknappen würde und die Mieten steigen würden. Abgesehen davon müsste ein administrativer Aufwand betrieben werden, um die Einhaltung der Quoten zu überprüfen. Dies dürfte dazu führen, dass bei jeder Baubewilligung überprüft werden muss, ob es sich beim Bauherrn um eine gemeinnützige Organisation handelt. Dadurch würden Baubewilligungen noch komplizierter und langwieriger.

80 000 leere Wohnungen

Diverse Analysen zeigen, dass sich der Mietwohnungsmarkt entspannt hat: Es stehen mehr Wohnungen zur Verfügung und die Angebotsmieten sind seit 2016 rückläufig. Gemäss Bundesstatistik standen am 1. Juni 2019 in der Schweiz knapp 80 000 Wohnungen leer. Dies ist der höchste Wert seit dem Jahr 1999 und entspricht etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Bern. Die Insertionszeiten von Mietwohnungen auf Internetplattformen haben zugenommen, und an gewissen Orten locken die Vermieter bereits mit Gratismonaten und anderen Zusatzangeboten. Dies zeigt klar auf, dass es mehr leere Wohnungen gibt und die Auswahl für die Mietinteressenten steigt.

In den grossen Städten wie Genf, Basel oder Zürich ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor hoch und sind die Leerwohnungsquoten tief. Wenn Wohnungen nahtlos weitervermietet werden, tauchen sie aber nicht in der Leerwohnungsstatistik auf – allein innerhalb der Stadt Zürich sind im vergangenen Jahr 47 000 Haushalte umgezogen, das entspricht etwas mehr als jedem fünften Haushalt. In all diesen Fällen war die Wohnungssuche also erfolgreich.

Hinzu kommt, dass die grossen Schweizer Städte bereits eine eigenständige Wohnungspolitik haben, um preisgünstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Das geht aus einem Bericht des Bundes hervor. In Zürich sind bereits 25 Prozent der Wohnungen im Besitz gemeinnütziger Wohnbauträger – die 10-Prozent-Quote wäre hier also längst übererfüllt. Dort, wo es am ehesten nötig wäre, würde die Initiative also gar nichts bringen.

Eine Viertelmilliarde für den gemeinnützigen Wohnungsbau

Die Wohnraumversorgung in der Schweiz primär der Privatwirtschaft zu überlassen, Dies sehen auch Bundesrat und Parlament so und haben die Initiative abgelehnt. Allerdings machen sie einen indirekten Gegenvorschlag: Wenn die Initiative zurückgezogen wird oder vom Volk abgelehnt wird, soll der Fonds de Roulement innerhalb der nächsten zehn Jahre um 250 Millionen Franken aufgestockt werden. Der Fonds de Roulement ist das Förderinstrument des Bundes für den gemeinnützigen Wohnungsbau und ist aktuell mit 510 Millionen Franken dotiert. Jährlich wird mit diesen Mitteln der Bau von ca. 1500 Wohnungen subventioniert.

Situation in Basel

Wie in den meisten Städten liegt der Anteil des Wohnungsbestands der gemeinnützigen Wohnbauträger in Basel-Stadt wesentlich höher als der gesamtschweizerische Durchschnitt. So liegt er bei uns bei gegen 15%. Zudem wird in Basel in diesem Bereich schon sehr viel getan und gefördert. Der behördenverbindliche Richtplan verlangt bei der Entwicklung der Transformationsareale die Berücksichtigung des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Umfang von 30%. Diverse Bebauungspläne sehen solche Vorgaben auch schon vor. Des Weitern läuft derzeit eine Unterschriftensammlung für eine Initiative, die die Erhöhung dieses Anteils auf 50% verlangt. Auch in anderen grösseren Schweizer Städten sind Bestrebungen im Gang, die eine Erhöhung des gemeinnützigen Wohnanteils bezwecken. Dass der schweizerische Gesamtanteil lediglich bei 3% liegt, hängt mit der Situation in ländlichen Gebieten und Agglomerationen zusammen. Betrachtet man die Leerwohnungsbestände, so stellt man fest, dass gerade in diesen Gebieten eine relativ hohe Leerstandquote herrscht. Die Initiative will also genau in Gegenden einen erhöhten gemeinnützigen Wohnungsbau, wo schon heute viele Wohnungen leer stehen. Somit bewirkt die Initiative nichts anderes als die Produktion neuer Leerstände, was betriebswirtschaftlich wie auch ökologisch keinen Sinn macht.

Gefährlich sind auch die weiteren Forderungen der Initiative. So dürfen von der öffentlichen Hand geförderte Investitionen nicht zu einer Verteuerung des Wohnraums führen. Mit anderen Worten: Investiert der Vermieter in energetische Sanierungen – denn diese sind vor allem von der öffentlichen Hand gefördert –, so darf diese nicht zu einer Mietzinserhöhung führen. Schon heute darf der Vermieter auf den subventionierten Teil seiner Investition keine Mietzinserhöhung berechnen. Verbietet man ihm dies auch auf den restlichen Teil, wird er keinen Anreiz mehr haben, überhaupt in diesem Bereich zu investieren, oder er verzichtet auf die Subvention und erhöht den Mietzins auf den gesamten wertvermehrenden Anteil.

Nicht akzeptabel ist das Vorkaufsrecht. So soll der Kanton ein solches für geeignete Grundstücke erhalten. Das Vorkaufsrecht taucht beinahe bei jeder Initiative oder Gesetzesvorlage auf, die sich mit Wohnschutz und Stadtentwicklung befasst. Letztlich stellt dieses aber kein probates Mittel dar, weder für die Förderung von preisgünstigem oder bezahlbarem Wohnraum noch als Instrument der Stadtplanung.

Das Vorkaufsrecht hätte preistreibende Wirkung und der Kanton würde sich auf gleicher Ebene mit jenen bewegen, die er bekämpfen möchte.

Schlussfolgerung

Somit ist die Initiative abzulehnen. Massnahmen zur Förderung des preisgünstigen und bezahlbaren Wohnraums sind auf kantonaler und kommunaler Ebene vorzusehen. Regelungen auf Bundesebene machen keinen Sinn, da deren Forderungen nicht dort Wirkung zeigen, wo es allenfalls Sinn macht. Wird die Initiative abgelehnt, so kommt die vom Bundesrat bereits beschlossene Massnahme zum Tragen: Der Fond de Roulement wird zusätzlich mit Bundesgeldern bestückt. Davon profitiert der gemeinnützige Wohnungsbau in direkter und vor allem zielgerichteter Weise.

 


INEFFIZIENTE ART DER FÖRDERUNG

Um die Diskussion im bevorstehenden Abstimmungskampf nicht nur politisch, sondern auch sachlich auf der Basis von Daten führen zu können, hat der Verband Immobilien Schweiz, der Verband der grossen institutionellen und privaten Immobilieninvestoren, bei der Universität St. Gallen und der im Bereich der Datenanalyse tätigen Firma Meta-Sys AG eine Studie in Auftrag gegeben, welche die ökonomischen Folgen einer Annahme dieser Initiative untersuchen soll. Im Fokus der Studie steht nicht das Ziel, bedürftigen Haushalten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sondern die Mittel. Und da kommen die Autoren unter anderem zum Schluss, dass der gemeinnützige Wohnungsbau (Objektförderung) grundsätzlich keine effiziente Art ist, Haushalten günstiges Wohnen zu ermöglichen. Den höheren Nutzen, den die Mieter in Genossenschaften durch die vergünstigten Wohnungen erhalten, könnte man durch direkte Geldzahlungen (Subjekt- statt Objektförderung) günstiger erreichen. Entsprechend fragwürdig ist es demnach gemäss den Studienautoren, die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zusätzlich zu forcieren.

AUCH DARLEHEN KÖNNEN SUBVENTIONEN SEIN

Entgegen der vielfach gehörten Behauptung, dass die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus gar nichts koste, da es sich bei der Förderung «nur» um Bürgschaften bzw. rückzahlbare Darlehen handle, erfolgt eben sehr wohl eine Subventionierung – und zwar über die Verbilligung der Kapitalkosten. So können Genossenschaften beispielsweise beim Fonds de Roulement für die Kredittranche von 80 bis 90 % des Immobilienwerts ihr Geld zu 1 % Zins bekommen. Ein privater Investor (wenn er überhaupt eine so hohe Belehnung bekommt) müsste für diesen risikoreichen Teil der Finanzierung rund 5,6 % zahlen. Allein diese niedrigeren Kapitalkosten ermöglichen der Genossenschaft gemäss der Studie einen Mietzins, der um mehr als 30 % tiefer liegt als bei einer vergleichbaren Liegenschaft eines privaten Bauträgers.