• Optimistische Erwartungen bei Wohnimmobilien

Optimistische Erwartungen bei Wohnimmobilien

30.11.2020

Wie aktuelle Immobilienumfragen zum Schweizer Immobilienmarkt zeigen, sind die Erwartungen in sämtlichen Segmenten optimistischer als noch vor einem halben Jahr. Doch sind klare Unterschiede erkennbar: Während die meisten Immobilienmarkt-Experten bei Wohnimmobilien in den nächsten zwölf Monaten steigende Transaktionspreise erwarten, hinterlässt die Corona-Pandemie deutliche Spuren im Bereich der Geschäftsimmobilien.

Der Markt für selbst bewohntes Wohneigentum zeigt sich bislang von der Corona- Krise kaum beeindruckt. Weder bei der Anzahl Handänderungen noch bei den Preisen lasse sich in der Schweiz laut einer Immobilienstudie der Raiffeisen-Bankengruppe ein schwindendes Interesse am Immobilienbesitz feststellen. Der grösste Wirtschaftseinbruch seit der Ölkrise von 1973 sei damit bisher praktisch spurlos am Eigenheimmarkt vorbeigegangen.

Für Wohneigentum sind die Preiserwartungen laut Fahrländer Partner AG für die kommenden zwölf Monate deutlich optimistischer als noch vor einem halben Jahr: Der Preiserwartungsindex für Eigentumswohnungen befindet sich mit 25,2 Punkten wieder im positiven Bereich – im Frühling lag er bei –16,1 Punkten. Bei den Einfamilienhäusern liegt der Preiserwartungsindex mit 52,3 Punkten über seinem langjährigen Mittelwert (12,7 Punkte) sowie auf seinem Höchststand seit dem Herbst 2000. Rund 54 % der Experten erwarten steigende Preise bei Einfamilienhäusern, während 43 % Preisstabilität und 4 % sinkende Preise erwarten. Die gegenwärtige zweite Welle und der anschliessende Verlauf der Pandemie könnten zu weiteren Verwerfungen und zu der befürchteten Konkurswelle führen. Ein solches ein Szenario wäre wohl auch psychologisch schwierig und könnte diese Erwartungen stark relativieren.

Überangebot an Mietwohnungen
Deutliche Spuren der Corona-Pandemie sehen Immobilienmarkt-Experten bei den Mietwohnungen. So werde das Überangebot an Wohnungen unter anderem wegen eines tiefer ausfallenden Migrationssaldos noch grösser. Das werde sich künftig in weiter steigenden Leerständen zeigen.

In allen Landesregionen erwarten die Experten weiterhin sinkende Wohnungsmieten, der entsprechende Index ist mit –25,5 Punkten jedoch ebenfalls höher als vor einem halben Jahr (–48,2 Punkte). Gleichwohl erwarten die befragten Experten insgesamt weiter steigende Preise für Mehrfamilienhäuser (Preiserwartungsindex: 53,6 Punkte), wobei die Regionen Basel und Zürich die höchsten Indexwerte verzeichnen. Der Anlagedruck dürfte längerfristig anhalten und dazu führen, dass die Renditeerwartungen der Investoren für Mehrfamilienhäuser nicht nur an Top-Standorten sondern auch an anderen guten Lagen weiter zurückgehen und damit die Preise mancherorts weiter steigen.

Airbnb-Angebote verschwinden
Hart getroffen von der Corona-Pandemie wurden Anbieter, die Wohnungen kurzzeitig an Touristen und Geschäftereisende vermieten. In den Ballungszentren Zürich, Genf und Basel seien gegen 20 % aller Airbnb-Angebote innert Jahresfrist verschwunden. Damit seien in Zürich über 500, in Genf 400 und in Basel gegen 250 ehemalige Airbnb-Wohnungen wieder zu Mietwohnungen geworden. Diese Wohnungen seien gemäss Raiffeisen eine willkommene Auffrischung für die ausgetrockneten städtischen Märkte mit Leerständen im Promillebereich.

Druck auf den Büromarkt
Am Büromarkt, der bei Pandemieausbruch in verhältnismässig guter Verfassung war, dürfte der Trend zum Homeoffice zumindest mittelfristig einen Einfluss haben. So dürften mehr Büroflächen auf den Markt kommen und den durch Angebotszuwachs durch Neubauten noch verstärken. Allerdings sei wegen bestehender Verträge nicht mit einer sofortigen massiven Verkleinerung der Büroflächen zu rechnen, sodass das Bild eingetrübt bleibt. Die Experten erwarten weiterhin sinkende Büromieten – der Preiserwartungsindex für Büroflächen bleibt mit –75,0 Punkten im klar negativen Bereich. Einen negativen Verlauf sieht man auch bei der aktuellen Entwicklung der Marktmieten: Im 3. Quartal 2020 sind die Marktmietenindizes für Büroflächen deutlich rückläufig. Auch die Transaktionspreise von Büro- und Geschäftshäusern dürften weiter sinken: Der entsprechende Index ist mit –51,3 Punkten ebenfalls klar negativ. Sehr pessimistisch zeigen sich die Experten aus der Südschweiz: Hier erwarten 76 % der Befragten sinkende Transaktionspreise, 23 % erwarten Preisstabilität.
Quelle: Raiffeisen-Studie «Immobilien Schweiz», Fahrländer Partner AG

 

Insgesamt zeichnet sich weiterhin ab, dass die Corona-Pandemie deutliche Spuren im Bereich der Geschäftsimmobilien hinterlassen dürfte, während die Erwartung besteht, dass sich Wohnimmobilien weiterhin gut halten.

Immobilienumfrage und Preiserwartungsindizes HEV-FPRE: Seit 2008 befragt FPRE in einer halbjährlich durchgeführten Umfrage Experten im Schweizer Immobilienmarkt zur vergangenen und künftigen Preisentwicklung von Immobilien. Zudem liegen mit der jährlich durchgeführten Immobilienumfrage des HEV Schweiz langjährige Zeitreihen zur Expertenstimmung vor. Die aus den Ergebnissen beider Umfragen berechneten Preiserwartungsindizes geben eine Indikation für die künftige Entwicklung verschiedener Immobiliensegmente. An der Herbstumfrage 2020 von FPRE beteiligten sich 847 Marktteilnehmer aus der gesamten Schweiz.

 

SUCHE NACH DEM EIGENEN HAUS WIRD SCHWIERIGER

Wegen der nochmals gestiegenen Nachfrage dürfte die Suche nach dem passenden Wohneigentum noch anspruchsvoller werden. So fallen bei den Einfamilienhäusern drei Suchabos auf ein Inserat. Und wer sucht, macht zunehmend Abstriche: Die Suchabos nach Einfamilienhäusern mit einer kleineren Wohnfläche mit rund fünf Zimmern haben zugenommen. Denn kleinere Objekte sind tendenziell auch günstiger.

Und die Preise dürften weiter steigen. Denn viele Leute mit hohem Einkommen seien von der Corona-Pandemie weniger stark betroffen und mussten nur geringe Lohneinbussen in Kauf nehmen. Zudem ist das Angebot an Einfamilienhäusern – besonders in einer erschwinglichen Preisklasse – knapp. In der Nähe der hochpreisigen Zentren zum Beispiel sei der Anteil der Objekte, die weniger als 1 Million Franken kosten, stark beschränkt. Und das Angebot dürfte knapp bleiben.

Auch wenn sich die Bautätigkeit merklich abschwäche, so würden doch weiterhin Mehrfamilienhäuser gebaut. Das Bauland soll effizient genutzt werden. Umso mehr, weil die Neubautätigkeit für Einfamilienhäuser klein ist. So steigt die Nachfrage, das Angebot aber verändert sich kaum, und die Preise für Einfamilienhäuser steigen weiter.

Quelle; Wüest Partner