• Nachfrageschub bei teuren Basler Einfamilienhäusern

Nachfrageschub bei teuren Basler Einfamilienhäusern

21.12.2022

In den Schweizer Immobilienportalen hat die Anzahl der ausgeschriebenen Einfamilienhäuser deutlich abgenommen. Allerdings verkürzte sich die Ausschreibungszeit nur unwesentlich. Das bedeutet, dass die Nachfrage insgesamt gesunken ist. Hingegen ist in der Stadt Basel die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im obersten Preissegment massiv gestiegen.

Das Swiss Real Estate Institute (SwissREI) untersucht in langfristig angelegten Marktbeobachtungen die Veränderungen von Angebot und Nachfrage bei Einfamilienhäusern. Die aktuelle Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) von Homegate und SwissREI untersucht Anzahl und Insertionsdaten von Einfamilienhäusern für den Zeitraum zwischen Juli 2021 und Juni 2022. Als Datengrundlage dienen die ausgewerteten Inserate der vier grössten Schweizer Internetportale. Diese umfassen rund 85 Prozent aller Online- Inserate während des Betrachtungszeitraums. Die Daten sind um Doubletten und mehrfach ausgeschriebene Objekte bereinigt. Die in den Immobilienportalen zum Verkauf ausgeschriebenen Einfamilienhäuser nahmen gegenüber der Vorjahresperiode erneut um 18 Prozent ab. Hingegen verkürzte sich die Ausschreibungszeit nur um einen auf 61 Tage. Das bedeutet, dass in den letzten zwölf Monaten schweizweit nebst der Angebotsverknappung ein Nachfragerückgang stattgefunden hat. Die markante Angebotsverknappung hat nicht zu einer klaren Verkürzung der Insertionsdauer geführt.

Beschleunigter Rückgang der Inserate – nahezu stagnierende Insertionsdauer

Ins Auge stechen die deutlichen regionalen Unterschiede: Vermehrt nachgefragt wurden Objekte in der Deutschschweiz, vor allem in den Regionen Zürich, Ost- und Nordwestschweiz. In der West- und Südschweiz (Region Genf und Waadt/Wallis, Tessin) hingegen verzeichneten Einfamilienhäuser in der Berichtsperiode eine rückläufige Nachfrage. Schweizweit hat die Nachfrage nach Einfamilienhäusern abgenommen, was die erhobenen Daten belegen. Der CEO der SMG Swiss Marketplace Group, Martin Waeber, sieht den Grund für die rückläufige Nachfrage einerseits in den gestiegenen Zinsen für Festhypotheken und andererseits in den erneut gestiegenen Preisen für Einfamilienhäuser.

Grosse regionale Differenzen

In der Region Zürich fanden die Verkäufer eines Einfamilienhauses innert einem Monat einen Käufer für ihr Objekt. Die Inserate waren durchschnittlich 29 Tage ausgeschrieben, einen Tag weniger gegenüber der Vorperiode. In der Deutschschweiz haben sich die Insertionszeiten gegenüber der Vorperiode generell verkürzt. Etwas entspannt hat sich die Lage hingegen in der Region Genf, wo die Insertionszeit auf 64 Tage angestiegen ist. In der Region Waadt/ Wallis sind die Insertionszeiten auf 72 Tage gestiegen. Im Tessin musste ein Einfamilienhaus fast fünf Mal so lange wie in der Region Zürich im Internet inseriert werden. Das Tessin ist die Gegend mit der traditionell schweizweit längsten Insertionszeit. Diese verlängerte sich um 17 auf 138 Tage.

Das Swiss Real Estate Institute vergleicht in der Marktanalyse die Veränderung der Insertionszeit mit der Veränderung der Zahl der Inserate. Die relativen Änderungen lassen Rückschlüsse auf die Entwicklung der Nachfrage zu (siehe Grafik 2). Die ausgewerteten Daten zeigen, dass nur noch drei Regionen der Deutschschweiz eine steigende Einfamilienhaus- Nachfrage aufweisen. Gestiegen ist die Nachfrage in der Nordwestschweiz, in der Ostschweiz und in der Region Zürich. In den anderen Regionen ist die Nachfrage gesunken. Statistisch massgebend ist die 45-Grad-Achse. Bei den drei Regionen über der 45-Grad-Achse (Ost- und Nordwestschweiz sowie Zürich) steigt die Nachfrage. Dort besteht ein wachsendes Angebot, aber die Insertionszeit hat sich verkürzt. Die Innerschweiz befindet sich auf der 45-Grad-Achse, was auf eine unveränderte Nachfrage schliessen lässt. Die vier Regionen Espace/ Mittelland, Tessin, Genf und Waadt/Wallis liegen klar unter der 45-Grad-Achse. Dies deutet auf eine rückläufige Nachfrage hin.

Nachfragesteigerung im oberen Preissegment

Ein Befund der Datenanalyse ist, dass in vielen Regionen die Nachfrage nach Objekten im oberen Preissegment zunimmt. Im günstigen Segment zeigt die Datenmenge, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern einen mehrheitlich abnehmenden Trend aufweist. Ein Grund für diesen Befund könnte sein, dass gemäss einer Online-Befragung von Homegate vom November 2021 eine wachsende Mehrheit ihr Eigenheim zusätzlich zu eigenen Ersparnissen auch mit Erbschaften finanzieren kann. Eine weitere Auswertung vergleicht die Änderungen der Insertionszeiten mit den Veränderungen der Anzahl Inserate, aufgeschlüsselt nach Preissegmenten (siehe Grafik 3). Hier liegen die roten Quadrate (teures Segment) mit Ausnahme der Regionen Tessin und Genf über der 45-Grad-Achse. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Objekten im oberen Preissegment überwiegend steigt. Im günstigen Segment liegen die blauen Rhomben mit Ausnahme der Ost- und Nordwestschweiz unter der 45-Grad-Gerade. Dies bedeutet eine tendenziell abnehmende Nachfrage nach Einfamilienhäusern im günstigen Preissegment. Dieser Befund ist überraschend. Intuitiv könnte man annehmen, das kaufwillige Interessierte gezwungenermassen auf ein günstigeres Objekt ausweichen, wenn sie sich die Wunschimmobilie nicht leisten können. Die empirischen Daten zeigen aber genau das Gegenteil: Die Nachfrage nach teuren Objekten in der Stadt Basel ist stark gestiegen. Prof. Dr. Peter Ilg, Institutsleiter von SwissREI und verantwortlich für die Studie, sieht mehrere Gründe dafür. Er erläutert diesen Befund folgendermassen: «Eine kürzlich erschienene Untersuchung hat analog zur Studie von Homegate gezeigt, dass bei über 60 Prozent der neuen Eigenheimbesitzer die Eltern den Kauf mitfinanziert haben. Dies kann erklären, weshalb die Eigenheimpreise seit vielen Jahren stärker steigen als die Löhne und kann auch erklären, weshalb teure Objekte dank dieser günstigen Finanzierungsform der «mom and dad bank» mehr gefragt sind als günstige, da wohlhabendere Familien ihre Kinder bei der Finanzierungen eines Hauses unterstützen. Dies ermöglicht es potenziellen Eigenheimkäufern, ihr Wunschobjekt vermehrt im gehobeneren Segment auszuwählen.»

Nachfrageschub bei teuren Basler Einfamilienhäusern (oder: Stadthäuser gehen weg wie warme Semmeln)

Einzelne Daten sollten mit Vorsicht interpretiert werden, da die Basis zu schmal ist für aussagekräftige Interpretationen. Wenn beispielsweise im tiefen Preissegment ein Problemhaus in desolatem Zustand an einer lärmigen Strasse monatelang ausgeschrieben bleibt, zieht dies den Schnitt unverhältnismässig nach oben. Umgekehrt kann ein hübsches Häuschen mit Vorgarten blitzschnell verkauft sein, was den Schnitt nach unten zöge.

Aussagekräftig ist jedoch in Basel die Datenerhebung in suburbanen Gemeinden (siehe Grafik 5). Häuser im Preissegment über 3 Mio. Franken gingen weg wie warme Semmeln: Obwohl das Angebot leicht gestiegen ist, sank die Insertionszeit drastisch von 126 Tagen auf nur noch 25 Tage. Offenbar weichen Kaufwillige nicht ins günstige Segment aus, sondern suchen die Finanzierung des Wunschobjekts innerhalb der Familie mit steuerfreien Vorerbschaften und zinslosen Darlehen von Eltern oder Grosseltern. Dieser Befund ist eine gute Nachricht für Hausbesitzer, die ein besonders

WAS MISST DIE «OHMA»-STUDIE? 

Das Swiss Real Estate Institut (SwissREI) der HWZ, Hochschule für Wirtschaft Zürich, wertet «Big Data» im Immobilienmarkt aus und nutzt die grossen Datenmengen des Internets für aussagekräftige Analysen. Analysiert werden die Inserate der führenden Online-Marktplätze wie Homegate und ImmoScout24. Zusammen mit Homegate erstellt SwissREI für Kaufobjekte die «Online Home Market Analysis» (OHMA), welche seit 2016 regelmässig publiziert wird. Die empirische Studie wertet die Inserate auf den sieben grössten Plattformen der Schweiz aus. Diese umfassen rund 85 Prozent aller Immobilieninserate im Internet. Die Daten werden systematisch nach Art der Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), nach Preissegmenten, nach Regionen und nach Gemeindetypen ausgewertet.