Um was geht es?
Am 24. November 2024 stimmen wir über zwei Änderungen des Mietrechts im Obligationenrecht ab. Die eine Vorlage betrifft die Untermiete, die andere den Eigenbedarf des Eigentums. Beide Vorlagen betreffen nur einen kleinen Teil der Mietverhältnisse. Sie schaffen aber faire und klare Regeln und bieten Lösungen für störende Einzelfälle, unter denen heute sowohl die Eigentümerschaft als auch die Mieterschaft sowie weitere Mietparteien im gleichen Gebäude leiden.
National- und Ständerat haben im September 2023 zwei Anpassungen des Obligationenrechts im Bereich des Mietrechts verabschiedet: die erste zur Untermiete, basierend auf einer parlamentarischen Initiative von Hans Egloff, die zweite zur Kündigung infolge Eigenbedarfs, zurückgehend auf eine parlamentarische Initiative von Giovanni Merlini.
Die beiden Mietrechtsanpassungen – einerseits zum Eigenbedarf und andererseits zur Untermiete – haben nur sehr geringe Auswirkungen auf die ehrlichen und korrekt handelnden Mietparteien.
Trotzdem hat der Mieterverband am 16. Januar 2024 die nötigen Unterschriften für ein Referendum eingereicht und führt unter dem Slogan «Nein zum Angriff auf das Mietrecht » eine polemische und faktenferne Gegenkampagne. Deshalb kommen die beiden Vorlagen nun am 24. November 2024 zur Volksabstimmung.
Untermiete
Was bleibt gleich? Gemäss Art. 262 kann der Mieter das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis missbräuchlich sind (z. B. wesentlich höherer Untermietzins) oder wenn der Vermieter durch die Untermiete einen Nachteil hat.
An dieser Grundordnung ändert sich massgeblich nichts. Mietende dürfen weiterhin eine Mietwohnung oder ein Geschäftslokal ganz oder teilweise untervermieten, das mit Zustimmung des Vermieters. Wer beispielsweise längere Reisen unternimmt oder beruflich ins Ausland geht, kann seine Wohnung nach wie vor bis zu zwei Jahre untervermieten. Ebenfalls bleiben wiederholte kurzzeitige Untervermietungen möglich. Wie schon heute gilt, dass der Vermieter einer Untermiete zu missbräuchlichen Bedingungen nicht zustimmen muss.
Was ändert sich?
Nachstehende Punkte werden konkretisiert:
– Die Zustimmung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, damit diese rechtsgültig ist (bisher genügte eine mündliche Zustimmung).
– Ohne anderweitige schriftliche Vereinbarung muss der Mieter das Untermietbegehren schriftlich einreichen. Dieses hat folgende Eckpunkte zu enthalten: Name des Untermietenden, Untermietbedingungen, insbesondere Untermietobjekt, Gebrauchszweck, Untermietzins, Dauer der Untermiete.
– Ändern diese Bedingungen, ist der Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen.
– Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete neben den bisherigen Punkten neu auch verweigern, wenn die Untermiete für länger als zwei Jahre beantragt wird.
– Hat der Mieter in Verletzung der Untermietbestimmungen untervermietet (also liegt keine schriftliche Zustimmung vor oder hat der Mieter falsche Angaben gemacht oder wurden Änderungen dem Vermieter nicht mitgeteilt), kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen kündigen.
Wieso sind diese Anpassungen gerechtfertigt?
Die Untermiete ist ein Eingriff in die Vertrags- oder Eigentumsfreiheit des Vermieters: Er muss eine Bewohnerschaft im Haus dulden, mit der er keinerlei vertragliche Beziehung hat und mit der er unter Umständen auch keine solche Beziehung eingegangen wäre. Deshalb ist es wichtig, dass Missbräuche bei der Untervermietung verhindert werden können.
Erstens: Indem das Untermietgesuch sowie die Zustimmung schriftlich zu erfolgen haben, wird Rechtssicherheit geschaffen, die allen Beteiligten nützt. In der Praxis gibt es oft Fälle, bei denen Unklarheit über den Inhalt des Untermietgesuchs und den Umfang der Zustimmung herrscht. Hat der Mieter angekündigt, dass zwei Personen zum Beispiel untermieten und hat der Vermieter seine Zustimmung zu beiden gegeben und auch zu diesen beiden Personen konkret?
Zweitens: Bereits heute ist klar, dass sich der Mieter an der Untermiete nicht bereichern darf. Ohne klare schriftliche Grundlagen ist oft nicht feststellbar, was untervermietet wird und was der Untermieter dafür bezahlt. Ebenso sind die Rechtsfolgen eines allfälligen Verstosses gesetzlich nicht geregelt. Streitpunkt sind oft Untervermietungen über Plattformen wie Airbnb oder für Business-Apartments; hier bereichert sich der Mieter ungerechtfertigt und nutzt die Wohnungsknappheit aus. Immer wieder gibt es Fälle, in denen Mieter mit einer günstigen Mietwohnung Geschäfte machen, statt sie selbst zu bewohnen.
Drittens: Die neuen Bestimmungen zur Untermiete schützen auch die Untermieter. Das Ausnutzen der Wohnungsknappheit in den Städten durch massiv überhöhte Untermietzinsen wird wirksamer verhindert. Im Gegensatz zu den Hauptmietern kennen Untermieter häufig die Bedingungen des Hauptmietvertrags nicht. Sie sind deshalb schutzlos. Zudem sind ständige Untermieterwechsel für andere Mieter im Gebäude vielfach sehr störend.
Eigenbedarf
Was bleibt gleich?
Die Rechte der Mieter werden nicht geschmälert. Mieter haben weiterhin das Recht, die Kündigung anzufechten und sie kostenlos bei der Schlichtungsbehörde auf ihre Zulässigkeit überprüfen zu lassen. Ebenso bleibt das Recht bestehen, ein Erstreckungsbegehren zu stellen: von maximal vier Jahren bei Wohnungen und sogar von bis zu sechs Jahren bei Geschäftslokalen. Eine Verkürzung dieser Verfahren ist nicht vorgesehen.
Das heisst: Der «normale» oder «einfache» Eigenbedarf wird durch diese Gesetzesanpassung kaum tangiert. Letztlich geht es um die Definition der Dringlichkeit, die vorausgesetzt wird, wenn der Eigenbedarf während einer Kündigungssperrfrist oder beim Käufer einer Liegenschaft mit einer festen Mietdauer entsteht oder die bei der Interessenabwägung im Erstreckungsverfahren geprüft wird.
Was ändert sich?
Die heutigen Anforderungen an die Beweisführung für eine ausserordentliche Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs sind unpräzis. Im Gesetz soll deshalb die Formulierung «dringender Eigenbedarf» durch «bedeutender und aktueller Eigenbedarf» ersetzt werden. Diese vorgeschlagene, rein formelle Anpassung erleichtert es Personen, die eine bisher vermietete Wohnung oder ein Geschäftslokal kaufen, ihr Eigentum innerhalb einer vernünftigen Frist tatsächlich selbst nutzen zu können.
Es geht also nur um das: Die Formulierung «dringender Eigenbedarf» soll durch «bedeutender und aktueller Eigenbedarf» ersetzt werden. Diese Begrifflichkeiten wurden sogar schon vom Bundesgericht verwendet.
Die Gesetzesänderungen betreffen das mietrechtliche Verfahren. Hier soll Rechtssicherheit geschaffen werden, indem klar definiert wird, was unter dem bisherigen Begriff der Dringlichkeit gemeint ist. Diese wird durch «bedeutend und aktuell» ersetzt, was es erlaubt, die Dringlichkeit nicht nur auf den zeitlichen Aspekt zu reduzieren. Das Bundesgericht hat immer wieder erklärt, dass eine Dringlichkeit nicht eine zeitliche Not voraussetzt, sondern dass auch finanzielle oder psychische Aspekte eine Dringlichkeit im gesetzlichen Sinne bedeuten können. Mit den erwähnten Begriffen «bedeutend und aktuell» wird man diesem Aspekt gerecht.
Die Änderungen betreffen das mietrechtliche Verfahren. Leider bestehen für den Vermieter oft Erschwernisse und Ärgernisse beim Vollzug, der kantonalen Regelungen folgt. Zieht der Mieter trotz rechtskräftiger Kündigung nicht aus, muss der Vermieter das kantonale Ausweisungsverfahren einleiten, das vor allem in zeitlicher Hinsicht sehr unbefriedigend ist.
Aus obigen Gründen bitten wir Sie, den Mietrechtsänderungen am 24. November 2024 zuzustimmen.
HEV Basel-Stadt