• Leerwohnungsbestand steuert auf riskante Höhe zu

Leerwohnungsbestand steuert auf riskante Höhe zu

07.11.2019

Der zehnjährige Trend, wenn auch etwas abgeschwächt, hält an. Das Angebot an Wohnungen in der Schweiz übersteigt die Nachfrage. Schweizweit stehen über 75 000 Wohnungen bzw. gegen 1,7 Prozent aller Wohnflächen leer. Doch Wohnraum entsteht nicht immer dort, wo er nachgefragt wird. Während der Mieterverband noch immer eine Wohnungsnot beklage, habe die Bankiervereinigung auf Druck des Bundes hin die Selbstregulierung zur Finanzierung von Mehrfamilienhäusern verschärft. Wer heute immer noch von Wohnungsnot spreche, verkenne die Realität.

Die Zahl leer stehender Wohnungen hat in der Schweiz zwar weiter zugenommen, nach einem zweistelligen Wachstum im Vorjahr fiel die Zunahme in den letzten zwölf Monaten jedoch laut Bundesamt für Statistik (BFS) moderat aus. Insgesamt standen per 1. Juni 2019 in der Schweiz 75 323 Wohnungen leer. Das waren 1,66 Prozent des gesamten Bestandes an Wohnungen (einschliesslich Einfamilienhäuser). Im Vergleich zum Vorjahr waren 3029 Wohnungen mehr nicht belegt, was einer Zunahme von 4,2 Prozent entspricht.

Anhaltender Aufwärtstrend

Damit hält der seit zehn Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend an. Die Dynamik im Wohnungsmarkt hat sich jedoch verlangsamt. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres hatte die Zunahme an leeren Wohnungen noch 13 Prozent betragen. Die Leerwohnungsziffer betrug per 1. Juni letzten Jahres 1,62 Prozent. Das Wirtschaftswachstum habe nicht nur zu einer Trendwende bei der Zuwanderung geführt, sondern dürfte auch die inländische Wohnungsnachfrage entscheidend gestützt haben, hielt die Credit Suisse bereits Ende August in einer Studie fest. Der Leerbestand entspricht praktisch der ganzen Stadt Bern. Während der Mieterverband noch immer eine Wohnungsnot beklage, habe die Bankiervereinigung auf Druck des Bundes hin die Selbstregulierung zur Finanzierung von Mehrfamilienhäusern verschärft. Wer heute immer noch von Wohnungsnot spreche, verkenne die Realität.

Starke Zunahme im Tessin

Die Zahl der auf dem Markt angebotenen und leer stehenden Wohnungen nahm per 1. Juni 2019 gegenüber dem Vorjahr in fünf Grossregionen zu. Am stärksten stieg die Leerwohnungsziffer im Tessin und im Espace Mittelland, während sie in den früheren Hotspots Zürich und Genfersee zurückging. Im kantonalen Vergleich wies der Kanton Solothurn wie schon im letzten Jahr die höchste Leerwohnungsziffer auf. Als einziger Kanton überschritt Solothurn die Marke von 3 Prozent deutlich. Hohe Leerstandquoten wiesen ferner die Kantone Thurgau (2,65 Prozent), Jura und Aargau (je 2,59 Prozent) aus. Unter der Marke von 1 Prozent blieben die Kantone Zug (0,42 Prozent), Genf (0,54 Prozent), Obwalden (0,87 Prozent) und Zürich (0,89 Prozent). Am stärksten nahm das Wohnungsangebot mit ein und zwei Zimmern zu, während weniger Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern auf dem Markt waren.

Weiter zu nimmt der Bestand an leer stehenden Einfamilienhäusern. Per 1. Juni 2019 waren knapp 7600 Einfamilienhäuser zur Miete oder zum Kauf ausgeschrieben. Das waren 5,6 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor. Die Zahl der unbewohnten neuen Wohnungen verharrte mit gut 10 000 Einheiten auf dem Vorjahresniveau. In ihrer Studie «Wohnungen im Überfluss» stellte die Credit Suisse fest, dass Gemeinden in Agglomerationen fern ab von den Zentren und ländliche Gemeinden überdurchschnittlich betroffen sind. Demgegenüber stehen Zentren und zentrumsnahe Gemeinden, wo es teilweise sogar zu wenige Wohnungen gibt. In Grossstädten wie Zürich oder Lausanne sei die Wohnungssuche immer noch schwierig.

Viele Mietwohnungen stehen leer

Zwischen den einzelnen Wohnsegmenten gibt es grosse Unterschiede. Am gravierendsten ist der Leerstand bei Mietwohnungen: knapp 60 000 Wohnungen sind derzeit unbewohnt – die meisten davon sind Dreiund Vier-Zimmer-Wohnungen. Im Vergleich dazu stehen rund 10 000 Eigentumswohnungen leer. Den geringsten Leerstand gibt es bei den Einfamilienhäusern: Im Juni waren es rund 7000 Häuser in der ganzen Schweiz. Ein Grund für die vielen leer stehenden Mietwohnungen ist das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage. Das Überangebot an Wohnungen sei vor allem durch die wachsende Bautätigkeit bei gleichzeitig rückläufiger Zuwanderung entstanden. So sank etwa die Nettozuwanderung zwischen 2013 und 2017 von über 80 000 auf unter 60 000.

Gleichzeitig werden aber von Jahr zu Jahr mehr Wohnungen gebaut. Die Ursache der anhaltenden Überproduktion ist laut Credit Suisse die Situation auf den Kapitalmärkten. Investoren suchen händeringend nach höheren Renditen. Hinzu kommt, dass die Investoren mangels Bauland den Bau neuer Wohnungen vor allem im ländlichen Raum vorangetrieben haben. Allerdings sei die Nachfrage nach neuen Mietwohnungen begrenzt, wodurch die Leerstände dort inzwischen besonders gravierend sind. So erkläre sich auch das grosse Gefälle bei den Leerständen zwischen ländlichem Raum und den Zentren.

Wohnungsleerstand auf dem Schweizer Markt steigt weiter an

Die Leerstände auf dem Schweizer Wohnungsmarkt dürften trotz des Rückgangs bei den Baubewilligungen auch 2020 weiter ansteigen. Der Grund dafür liegt erneut bei den Mietwohnungen. Hier dürfte die Leerwohnungsziffer im nächsten Jahr weiter in Richtung der 3-Prozent-Marke steigen und sich auch mittelfristig auf einem überdurchschnittlichen Niveau einpendeln. Beim Wohneigentum dürfte die vorhandene Nachfrage das Angebot an neuen Eigenheimen trotz steigender Preise auch in den nächsten Quartalen übersteigen.

Quelle: SHZ /awp / Credit Suisse