• Leerstand, Eigenmietwert, Zersiedlung: Wohin treibt die Immobilienentwicklung?

Leerstand, Eigenmietwert, Zersiedlung: Wohin treibt die Immobilienentwicklung?

05.03.2019

Die gegenwärtige Situation auf dem Immobilienmarkt ist durch eine diffuse Entwicklung gekennzeichnet. Die abflachende Zuwanderung hat zu steigenden Leerständen in ländlichen Gebieten geführt. Obwohl die Zersiedlungsinitiative verworfen wurde, ist das Thema noch nicht vom Tisch. Auf der anderen Seite ist beim Thema Eigenmietwert Licht am Ende des Tunnels zu erkennen. Der Haubesitzer sprach mit dem Direktor des HEV Schweiz Markus Meier.

Der Hausbesitzer: Nach einem halben Jahr im Amt eine Zwischenbilanz: Wo haben sich Ihre Erwartungen erfüllt, wo nicht? Markus Meier: Zusammen mit einem hochkompetenten und einsatzfreudigen Team darf ich mich seit dem 1. September des vergangenen Jahres auf der Geschäftsstelle des HEV Schweiz täglich für das Wohneigentum und die HEV-Mitglieder einsetzen. Wir konnten das Verbandsjahr 2018 sehr erfreulich abschliessen und sind vielversprechend ins neue Jahr gestartet. Im sachpolitischen Bereich konnten wir in meinen ersten sechs Monaten beim HEV Schweiz mit konkreten Massnahmen entscheidend zur Ablehnung der Ernährungssouveränitäts-Initiative und der Zersiedelungsinitiative beitragen; beides wichtige Resultate für die Grund- und Wohneigentümer. Im ersten Quartal 2019 werden wir neue wertvolle Dienstleistungen und attraktive Exklusivangebote für die HEV-Mitglieder einführen. Damit konnten und können wir die verschiedensten Erwartungen unserer Mitglieder erfüllen. Das ist und bleibt für mich massgebend.

Bei der Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein Licht am Ende des Tunnels sichtbar. Welche Steine stehen noch im Weg, um ans Ziel zu gelangen?
Die Kommission Wirtschaft und Abgaben des Ständerats (WAK-S) hat an ihrer Sitzung vom 14. Februar 2019 die entsprechende Vorlage definitiv verabschiedet. Damit ist endlich «die Katze aus dem Sack». Im März startet nun das entsprechende Vernehmlassungsverfahren. Der HEV Schweiz wird die Details der von der WAK-S beschlossenen Punkte à fond prüfen und seine Positionen einreichen. Schon bei Bekanntgabe des Inhalts am Valentinstag hat sich gezeigt, dass insbesondere die «Auswahlsendung» von verschiedenen Varianten betreffend die Abzugsfähigkeit von privaten Schuldzinsen auf breiter Front Diskussionsstoff liefert. Für den HEV bleibt hier klar: Wo der Eigenmietwert weg soll, muss auch der Schuldzinsabzug weg. Über alles gesehen, ist es entscheidend, dass im Rahmen der weiteren politischen Arbeiten nun in allen Punkten Lösungen gefunden werden, die von einer Mehrheit getragen werden. Die Abschaffung des Eigenmietwerts gelingt nur dann, wenn die Gesamtvorlage mehrheitsfähig ist.

Der HEV Schweiz unterstützt die deutliche Verwerfung der eidgenössischen Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Bund, Kantone und Gemeinden sind in der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus bereits heute sehr aktiv. Wie steht der HEV Schweiz zum Gegenvorschlag?
Die eidgenössische Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» verfolgt das Ziel, das Angebot an preisgünstigem Wohnraum zu erhöhen. Die staatliche Förderung von preisgünstigen Wohnungen soll dazu ausgebaut werden. Der Bundesrat empfiehlt die Ablehnung der Volksinitiative und hat gleichzeitig einen damit eng zusammenhängenden Erlassentwurf unterbreitet, der einen Rahmenkredit über 250 Millionen Franken für die Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus beinhaltet. Der HEV Schweiz lehnt sowohl die Volksinitiative als auch die Aufstockung des Fonds de Roulement ab.

Die mit der Volksinitiative geforderte Quote – 10 Prozent der jährlich neu erstellten Wohnungen müssten im Eigentum von gemeinnützigen Bauträgern sein – widerspricht jeglichem liberalen und marktwirtschaftlichen Verständnis. Diese Initiative zielt an jeglichem Bedarf vorbei. Der gemeinnützige Wohnungsbau wird – wie schon von Ihnen in der Frage angetönt – bereits heute auf allen Ebenen (Bund, Kantone und Gemeinden) ausreichend unterstützt. Zudem gibt es zahlreiche private Investoren und Wohnungsanbieter, die ganz gezielt preisgünstigen Wohnraum anbieten. Aufgrund der bisherigen Wahrnehmungen gehe ich allerdings davon aus, dass die Aufstockung des Fonds de Roulement im eidgenössischen Parlament eine Mehrheit finden dürfte. Bei der Mieterinitiative wird es dann an uns allen sein, diese an der Abstimmungsurne bachab zu schicken.

Am 10. Februar verwarf das Stimmvolk die Zersiedelungsinitiative der Jungen Grünen. Dennoch scheint das Thema weiter zu beschäftigen. Eine Allianz von Umweltverbänden wartet bereits mit zwei neuen Volks- initiativen zum Schutz der Landschaft auf. Liegt die Lösung in der Verdichtung?
Die vom Stimmvolk 2014 beschlossene erste Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG1) postuliert die Verdichtung nach innen. Aktuell läuft nun bereits eine weitere Revision dieses RPG – genannt RPG2 – an, in der es schwerpunktmässig um die Bauten ausserhalb des Siedlungsgebietes geht. Unter den damit gegebenen Voraussetzungen kann es somit nur um Verdichtung gehen, wenn die stetig wachsende Schweizer Bevölkerung – 2018 hat sie wiederum um mehr als 50 000 Personen zugenommen – weiterhin ein Dach über dem Kopf finden soll.

Der Wohnungsbau entwickelt sich deshalb vor allem in den urbanen Gebieten immer mehr auch in die Höhe. Es entsteht aber auch ein Bebauungsdruck auf erschlossenes, noch unbebautes Bauland. Unter der vielsagenden Wortschöpfung «Baulandverflüssigung» will die öffentliche Hand Druck auf die Grundeigentümer aufbauen, damit diese Parzellen sozusagen «zwangsbebaut» werden. In der entsprechenden politischen Vorlage im Baselbiet beispielsweise ist vorgesehen, dass ein untätig bleibender Grundeigentümer im Sinne einer Kaskade nach fünf Jahren mit der Verdoppelung der Besteuerung des Grundstücks belegt werden soll und in einer zweiten Phase nach weiteren fünf Jahren mit einer Verkaufspflicht an die Gemeinde. Wenn er nicht verkauft, dann soll gar die Enteignung eingeleitet werden können. Die Verdichtung setzt aber auch den Denkmal- und Heimatschutz unter Druck, denn die eben verdichtete Bebauung und Erneuerung der Ortskerne führt zu Konfliktpotenzial.

Und je höher die Bauten, desto grösser der Schattenwurf. Andererseits klagt der Naturschutz, dass im Siedlungsgebiet die Grünflächen und die Biodiversität leiden. Nun, die Verdichtung hat halt ihren Preis. Wie immer kann «der Pelz des Bären eben nicht gewaschen werden, ohne dass er nass wird».

Der Wohnungsleerstand nimmt landesweit zu. Stehen wir vor einer Immobilienblase?
Die Wohnbautätigkeit dürfte sich 2018 auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren bewegt haben. Die definitiven Zahlen des Bundesamts für Statistik liegen noch nicht vor, aber es dürften ca. 50 000 neue Wohneinheiten gebaut worden sein. Damit haben sich die Wohnungsleerstände weiter erhöht und einen neuen Rekordwert von 1,62% erreicht. Am höchsten ist dieser Wert im Kanton Solothurn mit 2,98%, am tiefsten mit 0,44% im Kanton Zug. Insgesamt standen am Stichtag 72 294 Wohnungen in der Schweiz leer – das entspricht etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Bern. In diesem Jahr dürfte sich diese Entwicklung nochmals fortsetzen und dürften die Leerstände noch einmal ansteigen – das erwarten zumindest Immobilienexperten. Der Grund für die hohen Leerstände liegt vor allem am sogenannten Anlagenotstand. Weil die Zinsen so tief sind, investieren Anleger vermehrt in Immobilien. Das ist trotz Leerstandsrisiko attraktiver als andere Geldanlagen.

Die Zahl der neu erstellten Einfamilienhäuser ist schon seit längerer Zeit rückläufig.

Die Nachfrage nach ihnen ist aber nach wie vor vorhanden, wird aber vermehrt durch bestehende Altbauten befriedigt. Die Preise für Einfamilienhäuser bewegten sich insgesamt seitwärts. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen wieder; vor allem im unteren und mittleren Segment sind sie gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen. Selbstverständlich ist dabei die Situation je nach Region und konkreter Lage der Immobilie sehr unterschiedlich.

Über alles betrachtet, sehen die Kreditinstitute ein begrenztes Risiko für die Gesamtwirtschaft, denn im Gegensatz zu den Boomphasen der späten 1980er-Jahre und vor der Finanzkrise 2008 zeigten sich gegenwärtig kaum Anzeichen gleichzeitiger Exzesse bei der Neubautätigkeit oder der Hypothekarvergabe.

Abgaben und Gebühren sind ein Dorn im Auge der Wohneigentümer. Geltende Verursacherprinzipien werden oftmals ausgehöhlt und die Eigentümer übermässig belastet. Hat der HEV Schweiz ein Rezept gegen die schleichende Mehrbelastung?
Das Rezept kann hier nur lauten: Augen und Ohren auf, und zwar 24 Stunden am Tag und 365 Tage im Jahr. Und dann rechtzeitig mit den zur Verfügung stehenden Mitteln eingreifen. Wir müssen politisch wachsam und aktiv sein. Wir brauchen eine aktive Wohneigentumspolitik an vorderster Front, und zwar auf allen staatspolitischen Ebenen; Bund, Kantone und Gemeinden. Bei den jeweiligen Wahlen haben wir es mit in der Hand, dass wohneigentumsfreundliche Vertreterinnen und Vertreter gewählt werden, die unsere Interessen zu vertreten und durchzusetzen wissen. Sind dann entsprechende Sachfragen an der Abstimmungsurne zu entscheiden, liegt es wiederum an uns selbst. Jede Abstimmung ist wichtig, jede Stimme zählt. Wir werden immer gefordert sein, denn die eben «immobilen» Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer sind regelmässig ein beliebtes Zielpublikum für Gebühren und Abgaben.

 

Die Fragen stellte Markus R. Bodmer