• Kaufen ist derzeit günstiger als Mieten

Kaufen ist derzeit günstiger als Mieten

09.05.2019

Schweizer Immobilienmarkt 2019: – Die Kosten für Eigentum sind regional unterschiedlich. Massgebend sind insbesondere die Boden- und Immobilienpreise. Eigentum ist derzeit vor allem in Tourismusgebieten teurer, als es entsprechende Mietobjekte sind. Dort sind Käufer bereit, überdurchschnittlich hohe Preise für Zweitwohnungen zu zahlen. Im Rahmen der Credit- Suisse-Immobilienstudie wurden die Preise in der ganzen Schweiz verglichen. Entscheidend sind Lage, nochmals Lage und Grundriss.

Die Wohnungslandschaft der Schweiz ist zunehmend von Leerständen gekennzeichnet. Die Mieter sitzen – einmal abgesehen von den Grosszentren – bereits am länge- ren Hebel. Ein solches Marktumfeld zwingt die Vermieter zur Rückbesinnung auf die Qualität ihres Produkts. Hier kommt der Grundriss ins Spiel, der zu Unrecht lange Zeit ein stiefmütterliches Dasein fristete. Gut durchdachte Grundrisse können die Qualität einer Wohnung stark verbessern und somit einiges zur Senkung des Leerstandrisikos beitragen. Folglich muss das alte Credo zu den werttreibenden Faktoren im Wohnungsmarkt – «die Lage, die Lage und nochmals die Lage» – eventuell durch die Frage nach der Qualität der Grundrisse ergänzt werden.

Kaufen günstiger als Mieten
Wohneigentum bleibt auch bei den derzeit hohen Immobilienpreisen fast überall in der Schweiz die günstigere Wohnform. Bei einer Vollkostenrechnung schneidet die Eigentumswohnung im Mittel um 18 % günstiger ab als eine vergleichbare Mietwohnung. Werden nur die liquiditätswirksamen Kosten berücksichtigt, fällt das Resultat noch deutlicher zugunsten des Wohneigentums aus. Zu verdanken ist dies den anhaltend tiefen Hypothekarzinsen, die in Verbindung mit dem günstigen Wirtschaftsumfeld und der guten Arbeitsmarktlage eigentlich die Nachfrage beflügeln müssten. Tatsächlich wird die Nachfrage nach Wohneigentum jedoch durch die strikte Regulierung abgeklemmt. Das Preiswachstum dürfte daher verhalten und unter der Marke von 2% bleiben. Dass die Preise überhaupt steigen, ist der schwachen Bautätigkeit zuzuschreiben. Weil sich die Promotoren auf den Mietwohnungsbau konzentrieren, nimmt die Produktion von Wohneigentum immer mehr ab. Dies führt stellenweise zu Knappheitserscheinungen, die sich in höheren Preisen manifestieren. Als Folge der regulatorisch gedrosselten Nachfrage und des vernachlässigten Baus von Wohneigentum dürfte die Eigentumsquote 2019 erstmals seit Langem wieder sinken.

«It's the floor plan, stupid!»
Das Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt rückt die Wohnungsqualität in den Fokus. Zu Letzterer zählt auch der Grundriss. Obwohl die Grundrissqualität von Wohnungssuchenden als viertwichtigstes Kriterium genannt wird, wurden Grund- risse in der Immobilienwirtschaft lange Zeit vernachlässigt. Die Tatsache, dass die Wohnungsabsorption in den letzten zwanzig Jahren problemlos funktionierte, dürfte hierzu beigetragen haben. Darüber hinaus liess sich die Grundrissqualität bisher nur schwer objektiv beurteilen. Digitale Technologien erlauben es jedoch neuerdings, Grundrissqualitäten quantitativ und damit objektiv zu bestimmen. Mithilfe von Algorithmen lässt sich beispielsweise der Lichteinfall für jedes Zimmer rechnerisch ermitteln, sodass die Helligkeit der Wohnung quantifiziert werden kann. Grundrisseigenschaften werden also besser miteinander vergleichbar, und Interessenten verfügen über Kennzahlen, ohne die Wohnung besichtigen zu müssen. Einen idealen Grundriss gibt es indes nicht, denn je nach Zielgruppe stehen andere Grundrisseigenschaften im Vordergrund. Auf Basis der Kennzahlen lässt sich eine Wohnung jedoch besser auf eine Zielgruppe abstimmen und präziser am Markt positionieren. Anhand der Beispiele Konnektivität, Belichtung und Möblierbarkeit analysieren wir Grundrissqualitäten und zeigen, dass Architektur – zumindest was die Grundrisse betrifft – messbar wird.

Qualität schützt vor Leerstand
Der Rückgang der Zuwanderung ist dank der wirtschaftlichen Erholung mittlerweile gestoppt worden. 2019 dürfte der Wanderungssaldo um rund 10% zunehmen. Infolge der wieder höheren Zuwanderung sollte sich die Mietwohnungsnachfrage weiter erholen, auch wenn die Konjunkturdynamik nachlässt. Davon dürfte jedoch vorerst primär die Deutschschweiz profitieren, denn die Trendwende bei der Zuwanderung hat in der Westschweiz noch nicht eingesetzt. Dieser Röstigraben ist auf die erhöhte Rückwanderung der Portugiesen zurückzuführen, die in der Westschweiz die wichtigste Ausländergruppe sind. 2019 werden abermals zahlreiche neue Mietwohnungen auf den vielerorts bereits übersättigten Markt kommen. Gebaut wird hauptsächlich in den Agglomerationsgemeinden, wohingegen die Bautätigkeit in den Grosszentren massiv hinter derjenigen in anderen Gemeindetypen zurückbleibt. Die Wohnungsknappheit in den Grosszentren ist daher hausgemacht. Die Bautätigkeit bleibt insgesamt zu hoch, was dem tiefen Zinsniveau zuzuschreiben ist, und sie erfolgt am falschen Ort, weil zu wenig verdichtet wird. Das Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot ausserhalb der Städte wird die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt weiter erhöhen, wenn auch mit leicht verlangsamtem Tempo. Derweil dürften sich die Angebotsmieten stärker negativ entwickeln und um 1 bis 2% fallen. Die Lagequalität ist daher wichtiger denn je. Die Topografie der Leerstände zeigt, dass die Erreichbarkeit eines Standorts bzw. die Distanz zu den Zentren ein zentraler Einflussfaktor für das Leerstandrisiko ist.

Familien entdecken die Städte
Städte galten lange Zeit als wenig attraktive Lebensräume, speziell für Familien. Doch nun kommen immer mehr junge Zuzüger in die Städte, um zu bleiben. Zwar weisen junge Familien in den Kernstädten auch heute noch eine deutlich negative Migrationsbilanz auf, die Zahl der Familienhaushalte in den Zentren ist aber überdurchschnittlich stark gestiegen, weil auch viele Zuzüger der Stadt nach der Familiengründung nicht mehr den Rücken kehren. Familien haben die Vorzüge des Stadtlebens schätzen gelernt und profitieren davon, dass die Städte im Zuge der Reurbanisierung in vielerlei Hinsicht an Qualität gewonnen ha- ben. Das Spektrum reicht dabei von sinkenden Emissionen über Verkehrsberuhigungsmassnahmen bis hin zum Ausbau des öffentlichen Verkehrs sowie der Kultur- und Freizeitinfrastruktur. Neben der Popularität des urbanen Lebensstils dürfte auch der allmähliche Bedeutungsverlust des traditionellen Familienmodells ein wichtiger Treiber sein. Kürzere Pendelwege, ein grösseres Arbeitsangebot und genügend Betreuungseinrichtungen für Kinder kommen den Bedürfnissen von Familien entgegen, die nicht nach dem traditionellen Modell leben. Mit dem schleppenden Wohnungsbau erschweren indes spezifisch die Grossstädte den Familien das Leben in der Stadt.