• News

Immobilien: Eine wichtige Anlageklasse mit zahlreichen Herausforderungen

20.06.2024 Dr. Rolf Wetzer, Finanzanalyst

Immobilien gelten traditionell als wichtiger Bestandteil für den Vermögensaufbau und die Vorsorge. Gleichzeitig bilden sie eine

wichtige Anlageklasse. Dabei stellen sich bei der Anlageklasse Immobilien nicht nur für institutionelle Investoren diverse Fragen: sei es zu Themen wie Preisfindung, Risiko oder Nachhaltigkeit. Das Wörterbuch beschreibt Immobilie als «unbeweglicher Besitz». Mittelfristig braucht es einiges, um den strukturellen Veränderungen zu begegnen oder die gesetzlichen Vorgaben im nächsten

Vierteljahrhundert zu erreichen und den Wert von Immobilien zu erhalten.

Vom Thema Immobilien sind wir alle betroffen. Sei es als Mieterin und Mieter oder als Besitzerin und Besitzer der eigenen vier Wände. Viele sind dabei mit hohen Mieten oder astronomischen Kaufpreisen konfrontiert oder interessieren sich für Immobilien als Teil ihrer Vorsorge. Gemeint sind hier meist Wohnimmobilien, obwohl sie nur ein Segment des Immobilienmarkts darstellen. Viele Flächen in der Schweiz werden jedoch auch gewerblich genutzt.

Gewerbeimmobilien: Höhere Renditen bei höherem Risiko

Der Markt für Gewerbeflächen ist nur ein Oberbegriff für ein sehr heterogenes Sammelsurium. Dieses reicht von Büros, Läden, Fabriken, Lagern und Verwaltungsgebäuden über Hotels und Restaurants bis zu Parkplätzen. Und dazwischen drängen sich noch zahlreiche Untergruppen. Gleichzeitig sind Gewerbeimmobilien statistisch bei Weitem nicht so stark erfasst wie der Wohnsektor. Informationen über Bestand, Wert und Transaktionen sind oft nicht öffentlich zugänglich. Zudem fehlen zentrale Datenquellen.

Gemäss Schätzungen von Statista haben die Gewerbeimmobilien der Schweiz einen Wert von über 1000 Milliarden Franken, und der Bestand wächst mit über einem Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Der US-Markt für Gewerbeflächen ist etwa 23 Mal grösser. Büround Verkaufsflächen machen rund die Hälfte des Werts der gesamten Schweizer Gewerbeflächen aus und kommen gemeinsam auf gut 100 Millionen Quadratmeter Nutzfläche. Das entspricht der aggregierten Fläche der Städte Bern, Genf und Luzern. Dabei dominiert der Büromarkt deutlich, dieser ist beinahe doppelt so gross als der Markt für Verkaufsimmobilien.
Anlegerinnen und Anleger suchen bei Gewerbeimmobilien eine höhere Rendite, nehmen dafür aber ein deutlich höheres Risiko in Kauf. Denn Gewerbeflächen reagieren stärker auf Wirtschaftsschwankungen. In Boomphasen arbeiten mehr Menschen, folglich ist der Platzbedarf grösser als in Zeiten von Wirtschaftsflauten. Zudem besteht ein höheres Leerstandsrisiko, da es für diese Flächen meist nur wenige, dafür aber grosse Mieter gibt. Zusätzlich haben Mietverträge in der Regel eine sehr lange zeitliche Bindung, wobei die Mieterträge oft an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind.

Derzeit ist das Segment einem grossen Wandel unterworfen. Seit der Coronapandemie arbeiten viele Menschen häufiger von zu Hause aus und bestellen ihre Waren vermehrt im Internet. Das reduziert den Bedarf an Büro- und Verkaufsflächen deutlich. Allerdings gibt es weltweit Bestrebungen, ungenutzte Büros in Wohnfläche zu wandeln. Dagegen erfreuen sich Logistikimmobilien einer grossen Nachfrage.

Wohnimmobilien in der Schweiz: Es wird zu wenig gebaut

Von allen Teilen des Immobilienmarkts ist der Sektor Wohnen statistisch am besten erfasst. 1 785 321 – so viele Gebäude mit Wohnnutzung gab es gemäss dem Bundesamt für Statistik (BFS) 2022 in der Schweiz. Doch was verbirgt sich noch hinter dieser Zahl? Über die Hälfte aller Gebäude sind Einfamilienhäuser, ein weiteres Viertel sind Mehrfamilienhäuser. Sie befinden sich in der Mehrzahl in den bevölkerungsreichsten Kantonen Zürich, Bern, Waadt, Aargau und St. Gallen.

Bewohnt werden sie hauptsächlich zur Miete. Von den rund vier Millionen Haushalten in der Schweiz leben nur ein gutes Drittel im Wohneigentum. Davon wiederum besitzt die Hälfte ein Einfamilienhaus. Zwar gibt es seit den 1970er-Jahren eine Tendenz zu mehr Wohnbesitz, aber das entwickelt sich nur langsam und gilt vor allem für ländliche Regionen. In Kantonen mit grossen Städten liegt die Besitzquote deutlich niedriger.

In der Schweiz wird zwar fleissig gebaut, doch mit 10 000 Wohngebäuden im Jahr 2021 ist die Bautätigkeit bei Weitem zu tief. Seit 1990 kamen insgesamt rund 400 000 Gebäude hinzu. Dabei stieg der Wohnungsbau an, während immer weniger Einfamilienhäuser gebaut werden. Das ist auch Ausdruck der voranschreitenden Verstädterung. Generell wird immer weniger, aber verdichteter gebaut. Die Tendenz geht zu kleinen Wohnungen und Gebäuden mit mehreren Wohnungen. Ebenfalls gibt es im Bestand der Wohngebäude viel Bewegung. In den vergangenen Jahren wurden pro Jahr ungefähr 30 000 Wohnungen verkauft, und etwa 55 000 Wohnungen oder 1 Prozent des Bestands standen im Durchschnitt leer. Ein Zehntel der Bevölkerung zieht im Laufe eines Jahres um, meist innerhalb des gleichen Kantons und häufig mit dem Ziel, eine grössere Wohnung zu bewohnen. Laut BFS wohnen zudem immer weniger Personen in einem Haushalt, während deren durchschnittliche Wohnfläche steigt.

Die Preisfindung für Wohnflächen folgt anderen Treibern als bei Gewerbeimmobilien. Insgesamt steigt die Nachfrage, da sich die Bevölkerungszahl der Schweiz durch Zuwanderung der 10-MillionenMarke nähert. Des Weiteren beflügeln eine robuste Konjunktur, geringe Arbeitslosigkeit sowie die Tendenz zum Homeoffice die Suche nach mehr Wohnraum. Dämpfend wirken eine restriktive Kreditvergabe und ein steigender Referenzzinssatz.

Immobilien: Wichtiger Baustein für Vermögensaufbau und Vorsorge

Diese Preismechanismen sind auch für private Anlegerinnen und Anleger wichtig, da viel Geld der zweiten Säule in Immobilien investiert sind. Doch wem gehören eigentlich die Wohngebäude in der Schweiz? Das sind zuerst private Haushalte. Sie besitzen rund 60 Prozent der vorhandenen Wohngebäude. Das BFS listet noch vier andere Besitzergruppen auf. Nur rund 11 Prozent der Wohngebäude gehören juristischen Personen. Dahinter verbergen sich Fonds, Immobiliengesellschaften und Pensionskassen. Die Werte unterscheiden sich stark für die einzelnen Kantone (siehe Grafik). Aber das sind zum einen die grossen Vermieter der Schweiz, zum anderen die Anbieter von den Anlageprodukten, die bezüglich Vermögensbildung und Vorsorge wichtig sind. Die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse ist hoch, da sich diese als langfristig stabil und schwankungsarm erwiesen haben. Ausserdem helfen sie bei der Streuung der Risiken und dienen häufig als Anker in der Anlagepolitik. Somit sind sie ein wichtiger Baustein des Wohlstands und der Vorsorge.

Speziell Pensionskassen haben in den vergangenen Jahren ihren Immobilienanteil am Gesamtvermögen kräftig ausgebaut und teilweise bis an die gesetzlich festgelegte Obergrenze von 30 Prozent herangeführt. Damit haben sie ihre Anlagen seit 2004 verdreifacht. Nach Schätzungen haben sie inzwischen an die 250 Milliarden Franken an Pensionskassengeldern in Immobilien angelegt. Mit deren höheren Ausschüttungsrenditen konnten sie das jahrelang vorherrschende Niedrigzinsumfeld gut überstehen. Inzwischen zahlt der Markt wieder höhere Zinsen, und die Zielgrösse der Immobilienanlage scheint erreicht. Deshalb kommt kein weiterer Kaufdruck in den Markt. Aber auch keine grosse Notwendigkeit, sich von diesen Anlagen wieder zu trennen. Solange es in der Schweiz einen positiven Zuwanderungssaldo gibt, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, und Immobilien blieben damit eine begehrte Anlage. Aber aufgrund der Illiquidität der Anlageklasse – der Name Immobilie ist hier Programm – wäre die Rückführung dieser hohen Immobiliengewichtung eine Herausforderung.

Limitierte Liquidität von Immobilienfonds

Auch Anlageprodukte auf Immobilien sind knappe Güter, was sich auf zwei Arten auswirkt. Beim Fondskauf zahlt man einen Preis, der deutlich über dem Wert der Immobilien liegt. Dieser Unterschied heisst Aufgeld oder Agio und drückt den vorherrschenden Mangel an Angebot oder eine überbordende Nachfrage aus. In den Boomphasen der Vergangenheit wurden sogar 60 Prozent über dem geschätzten Wert bestimmter Fonds fällig.

Je nachdem, ob man kauft oder verkauft, bestehen unterschiedliche Preisvorstellungen. Sind jedoch viele Marktteilnehmer vorhanden, liegen die Forderungen beider Seiten eher eng beisammen, was zu verstärkten Umsätzen mit moderaten Kursbewegungen führt. Dieser Effekt heisst Marktliquidität. Fehlt diese, können einzelne, sehr kleine Transaktionen zu grossen Kurssprüngen führen, ohne dass das die fundamentale Situation der Produkte ausdrückt. Im Vergleich mit der Liquidität von Immobilienfonds erscheint ein ausgetrockneter Schwamm als tropisches Feuchtgebiet. Die täglichen Umsätze mancher Fonds sind so gering, dass sie zum Teil die Preisbewegung einer Jahresrendite auslösen.

Von Immobilien(-fonds) und den Denkansätzen beim Thema Nachhaltigkeit

Eng verbunden mit dem Thema Immobilienwert ist inzwischen die Nachhaltigkeit. Was diese für Immobilien oder deren Anlageprodukte genau bedeutet, lässt sich nicht eindeutig beantworten und führt allzu oft zu philosophischen Diskussionen. Ohne Letztere hier aufzunehmen, gibt es doch für Gebäude und Finanzprodukte feste Eckpunkte. Der Gesetzgeber fordert einen klimaneutralen Wohnungsbestand bis 2050. Neubauten entsprechen in der Regel diesem Standard. Um jedoch die Dimension dieser Vorgabe zu verstehen, muss man genauer auf den Bestand schauen. Denn nur gut ein Fünftel aller Wohngebäude in der Schweiz stammt überhaupt aus diesem Jahrtausend, ein weiteres Fünftel entstand zwischen 1980 und 2000. Folglich sind beinahe 60 Prozent aller Wohnungsgebäude älter als 50 Jahre. Es ist eine Mammutaufgabe, diese flächendeckend auf saubere Energiequellen, effiziente Fassaden und Dächer umzurüsten.
Die Schweiz nutzte auch 2022 fürs Heizen noch mehrheitlich Öl oder Gas (siehe Tabelle). Zwar sank der Anteil fossiler Energien seit 1990 um 10 Prozent, das ist jedoch unter anderem auf die jüngere Bautätigkeit zurückzuführen. Insgesamt spielen die als nachhaltig eingestuften Energiequellen wie Fernwärme, Holz oder Wärmepumpen mit einem Drittel bislang nur eine untergeordnete Rolle.

Deren Zuwachs betrug in 32 Jahren nur 14 Prozent. Einzig der Anteil der Wärmepumpen ist stark gestiegen. Dagegen sind Holzheizungen rückläufig und Fernwärme nahezu unbedeutend. Es bedarf also noch grosser Anstrengungen und Investitionen, um die Immobilien in Einklang mit den Vorschriften zu bringen. Liegenschaften, die das nicht erreichen, können künftig drastisch im Wert fallen. So drohen beispielsweise in den Niederlanden bereits seit 2023 Nutzungs- oder Vermietungsverbote, wenn bestimmte Energieklassen nicht erreicht werden.

Nicht jeder Immobilienfonds erhält ein ESGGütesiegel

Investorinnen und Investoren haben bei Immobilienfonds einen anderen Blickwinkel auf die Nachhaltigkeit. Häufig reicht hier ein energie- und umwelteffizientes Gebäude allein nicht aus. Mindestens ähnlich wichtig ist dabei, dass die zur Miete wohnenden Haushalte mit ins Boot geholt werden, die Lage und die vorhandene Infrastruktur einen Wohlfühlfaktor erzeugen und die Fondsgesellschaft sich sowohl sozial als auch korrekt verhält. Nur dann darf dem Fonds ein sogenanntes ESG-Gütesiegel, das zur nachhaltigen Einschätzung berechtigt, erteilt werden. Hier kommt ein hoher Grad an Subjektivität ins Spiel, weil man für diese Einschätzung auf die unterschiedlichsten Punkte Wert legen kann. Der Einzelne kann das, auch aufgrund der oft hohen Zahl an Liegenschaften in einem Fonds, kaum allein erfassen. Profis verlassen sich deshalb auf die Einschätzung von darauf spezialisierten Firmen. Trotzdem bleibt die Lage verworren, da es bald mehr Zertifizierer als gelistete Schweizer Immobilienfonds gibt.

Die BKB wählt für ihre Einschätzung aus dieser Vielfalt nur Zertifikate aus, die in der Fondslandschaft auch zum Tragen kommen und wenn möglich einen lokalen Hintergrund haben. Die infrage kommenden Zertifikate stehen für uns gleichberechtigt nebeneinander, da wir akzeptieren, dass es viele Wege nach Rom geben kann. Allerdings stellen wir sportliche Hürden an die Noten, welche die Fonds in diesen Prüfungen erreichen müssen, bevor wir ein Produkt als nachhaltig einstufen.