• Ideologische Zwängerei

Ideologische Zwängerei

06.10.2020

Am 29. November 2020 stimmen wir, aufgrund des Referendums des Mieterverbands, erneut über eine Wohnschutzvorlage ab. Es droht ein Scherbenhaufen, welcher vor allem den Mietenden schadet. Um was geht es?

Verfassungsbestimmung
Im Juni 2018 beschloss das Basler Stimmvolk mit der Annahme der Wohnschutzinitiativen eine Verfassungsänderung. Die farblich gezeichneten Textpassagen wurden neu eingefügt:

§ 34 Raumplanung, Wohnschutz und Wohnumfeld

1 Der Staat sorgt für die zweckmässige und umweltschonende Nutzung des Bodens im Rahmen einer auf die grenzüberschreitende Agglomeration abgestimmten Siedlungsentwicklung. Er wahrt und fördert die Wohnlichkeit wie auch die städtebauliche Qualität.

2 Er fördert im Interesse eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes den Wohnungsbau. Er achtet dabei auf ein angemessenes Angebot vor allem an familiengerechten Wohnungen. In gleicher Weise fördert er den Erhalt bestehenden bezahlbaren Wohnraums in allen Quartieren.

3 In Zeiten von Wohnungsnot sorgt er, entsprechend den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, dafür, dass diese vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen wirksam geschützt wird. Dies gilt insbesondere für die älteren und langjährigen Mietparteien.

4 Um bestehenden bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, ergreift er, ergänzend zum bundesrechtlichen Mieterschutz, alle notwendigen wohnpolitischen Massnahmen, die den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse bewahren.

5 Diese Massnahmen umfassen auch die befristete Einführung einer Bewilligungspflicht verbunden mit Mietzinskontrolle bei Renovation und Umbau sowie Abbruch von bezahlbaren Mietwohnungen.

6 Wohnungsnot besteht bei einem Leerwohnungsbestand von 1,5 Prozent oder weniger.

§ 34 wurde also nicht ersetzt und neu geschrieben sondern mit Wohnschutzbestimmungen ergänzt. Die staatliche Aufgabe besteht immer noch darin, den Wohnungsbau im Interesse eines ausgeglichen Wohnungsmarkts zu fördern. Schon vorher hatte er dabei die Aufgabe, für ein angemessenes Angebot, vor allem an familiengerechten Wohnungen, zu achten. In gleicher Weise, und nicht anstelle davon, hat er den Erhalt bestehenden bezahlbaren Wohnraums in allen Quartieren zu fördern.

Ergänzt wurde die Verfassung mit Wohnschutzbestimmungen in Zeiten der Wohnungsnot mit nachstehenden Elementen:

  • Schutz vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen, insbesondere für ältere und langjährige Mietparteien.
  • Zum Erhalt von bezahlbarem Wohnraum sind wohnpolitische Massnahmen zu ergreifen.
  • Diese Massnahmen umfassen auch die befristete Einführung einer Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle bei Renovation und Umbau sowie Abbruch von bezahlbarem Wohnraum.

Umsetzung durch den Regierungsrat und Grossen Rat
Im Dezember 2018 unterbreitete der Regierungsrat dem Grossen Rat einen Ratschlag, in welchem er zur Umsetzung der neu eingefügten Verfassungsbestimmungen Änderungen des Wohnraumfördergesetzes (WRFG) vorschlug. Diese beinhalteten im Kern:

  1. Die Einführung einer «Paritätischen Kommission für Mietwohnraum (PKM), welche für die Bewilligungen und Prüfungen zuständig sein soll.
  2. Die Definition des preisgünstigen Wohnraums, nämlich die 50 Prozent günstigeren Wohnungen, gemessen an ihren Nettomietzinsen und differenziert nach Zimmerzahl, wobei sich die PKM auch auf Kriterien wie Lage, Wohnqualität und Mietzinse vergleichbarer Wohnungen abstützen kann.
  3. Die Einführung einer Bewilligungspflicht für Abbrüche von preisgünstigen Wohnungen in Zeiten der Wohnungsnot: Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn sich der Hauseigentümer einer Mietzinskontrolle für die nächsten 5 Jahre unterwirft. Von der Bewilligungspflicht ausgenommen werden sollen Liegenschaften mit wenigen Wohnungen.
  4. Die Einführung einer Bewilligungspflicht für baubewilligungspflichtige Umbauten und baubewilligungspflichtige Sanierungen von preisgünstigem Wohnraum: Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn den Mietparteien eine Rückkehr in die renovierte Wohnung zusteht und sich der Hauseigentümer einer Mietzinskontrolle für die nächsten 5 Jahre unterwirft. Von der Bewilligungspflicht ausgenommen werden sollen Liegenschaften mit wenigen Wohnungen. Der Regierungsrat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen, insbesondere die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge in Zeiten der Wohnungsnot.

Der Grosse Rat folgte in den meisten Punkten dem Regierungsrat und nahm nur in drei Punkten Anpassungen vor:

  • Er definierte den Begrifft «Liegenschaften mit wenigen Wohnungen» auf Einfamilienhäuser und Liegenschaften mit fünf und weniger Wohnungen.
  • Bei Umbauten und Sanierungen gilt nur eine Bewilligungspflicht, wenn die Mietverhältnisse gekündigt werden. Werden die Arbeiten hingegen in bewohntem Zustand ausgeführt, muss keine Bewilligung eingeholt werden.
  • Bei der Mietzinskontrolle hat die PKM zu beachten, dass die Mietzinsaufschläge einen angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition gemäss Art. 14 VMWG berücksichtigen, wobei der Regierungsrat in seiner Verordnung die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge, wie von ihm vorgeschlagen, festlegen kann. Mit diesem Einschub soll sichergestellt sein, dass ein Hauseigentümer, trotz erschwerter Bedingungen, Interesse an einer Sanierung hat.

Grossratsvorlage im Vergleich zur Verfassung
Vergleicht man nun die Anpassungen im WRFG mit den Verfassungsbestimmungen, welche aufgrund der Volksinitiative geändert resp. ergänzt wurden, so stellt man fest:

  • Schutz vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen, insbesondere für ältere und langjährige Mietparteien, wird durch das Bewilligungserfordernis bei Abbruch, Umbau und Sanierung sowie durch die Mietzinskontrolle erfüllt. Eine Bewilligung wird nur erteilt, wenn ein Rückkehrrecht besteht und wenn die von der PKM geprüften Mietzinse eingehalten werden. Verdrängung findet also nicht statt, auch wenn das Bewilligungserfordernis bei Sanierung im bewohnten Zustand gefallen ist.
  • Zum Erhalt von bezahlbarem Wohnraum sind wohnpolitische Massnahmen zu ergreifen. Diese Forderung ist mit dem WRFG erfüllt. Das sind aber nicht die einzigen Massnahmen: Im Richtplan ist festgehalten, dass bei den Arealentwicklungen mindestens 30 % gemeinnütziger Wohnraum entstehen muss. Viele Bebauungspläne haben diese Vorgabe übernommen. Zudem hat der Regierungsrat dem Grossen Rat weitere Vorschläge unterbreitet: Wohnprogramm 1000+, Gründung einer öffentlich-rechtlichen Wohnbaustiftung, und weiteres mehr. Diese sind in Beratung.
  • Die Verfassung ist mit Einführung einer Bewilligungspflicht bei Abbruch und Umbauten und einer Mietzinskontrolle, wie bereits erwähnt, auch in Bezug auf obige Ziffer 4 erfüllt.

Selbstverständlich kann man noch mehr Eingriffe fordern. Dies hat aber nichts mit der Frage zu tun, ob die Initiative umgesetzt wurde. Sie wurde umgesetzt und es ist schleierhaft, wie man das Gegenteil behaupten kann.

Referendum des Mieterverbands
Der Mieterverband, unterstützt durch die SP, Grünen, Basta und weiteren, linken Organisationen, ergriff das Referendum. Leider nahm er es mit der Wahrheit gewisser Argumente nicht so ernst und blieb auch Antworten auf gewisse Behauptungen schuldig.

Nein zur Verletzung unserer Wohnschutz-Verfassung: Gemäss Mieterverband soll die Verfassung in zwei Punkten verletzt worden sein. Welche zwei Punkte das sind, ist noch schwierig zu ermessen. Auf der Homepage des Mieterverbands wird festgehalten, dass die Formulierung «überwiegenden Bedürfnisse der Bevölkerung» verletzt werde, da nicht der ganze Wohnungsbestand geschützt wird. Diese Formulierung wurde allerdings in einem Nebensatz, im neuen Absatz 3, eingefügt. Es geht hier in der Hauptsache um den Schutz vor Vertreibung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen bei Wohnungsnot. Beide Anliegen sind mit der Bewilligungspflicht und der Mietzinskontrolle erfüllt. Den gesamten Wohnungsbestand zu schützen, wäre hingegen verfassungswidrig, denn der Regierungsrat muss auch für vielfältigen Wohnraum besorgt sein. Das kann er aber nicht, wenn er den gesamten Wohnraum unter Schutz stellt und keine Umbauten und keine Abbrüche mehr zulässt. In der Verfassung geht es um den Schutz des bezahlbaren Wohnraums; diese Formulierung hat der Mieterverband selber gewählt. Der Regierungsrat hat zu Recht diesen bezahlbaren Wohnraum definiert und sich auf die 50% günstigeren Wohnungen beschränkt.

Nein zum Rendite-Gesetz: Der Mieterverband behauptet, es bleibe ein gefährliches Rendite-Gesetz übrig, das der Verdrängung von älteren und langjährigen Mieterinnen und Mietern noch zusätzlich Vorschub leisten würde. Diese Aussage ist geradezu abenteuerlich. Das bestehende WRFG wird durch diese Überarbeitung, zugunsten der Mietenden, verschärft. Die Freiheit der Vermieterinnen und Vermieter bei der Umbauten und Sanierungen wird eingeschränkt; sie benötigen eine Bewilligung und erhalten diese nur, wenn die Mietenden zurück in die Wohnung dürfen und man sich einer Mietzinskontrolle unterwirft. Die Paritätische Wohnraumkommission wird diese festlegen; der Regierungsrat wird die Erhöhungsmöglichkeiten in einer Verordnung definieren. Zudem gibt es seit Ende 2018 die Formularpflicht beim Anfangsmietzins. Gerade dieses Instrument wurde als ein Instrument propagiert, der Renditemaxierung entgegenzutreten.

Renditemaximierung belohnen, Anständige bestrafen?: Ausgerechnet die fairen Vermieterinnen und Vermieter würden mit bürokratischen Massnahmen geplagt, wenn dieses Rendite-Gesetz nicht per Referendum verhindert würde, so der Mieterverband. Diese Aussage ist heuchlerisch, denn die gesamten Initiativen des Mietverbands sind so ausgelegt, dass sie vor allem die privaten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer enteignen, plagen und einschränken. Lächerlich ist diese Behauptung, wenn man die bürokratischen Massnahmen anprangert, um gleichzeitig eine weitere Initiative zu lancieren, die noch mehr Bürokratie mit sich bringt. Zudem war es der Mieterverband, der das Formular für den Anfangsmietzins verlangte und dadurch die Bürokratiewelle erst in Gang setzte. Der Mieterverband will alle Wohnungen unter Schutz stellen und hat sich geweigert, Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer von Liegenschaften mit fünf und weniger Wohnungen davon zu befreien. Diese Eigentümerkategorie müsste eigentlich nach Definition des Mieterverbands schon «per se» die faire Vermieterschaft sein, denn mit solchen kleinen Liegenschaften lassen sich keine übermässigen Renditen erzielen. Und trotzdem drangsaliert er gerade diese Vermieterinnen und Vermieter mit seinen Forderungen und staatlichen Eingriffen. Es sind auch die privaten Hauseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer, das Stockwerkeigentum begründen. Ein institutioneller Vermieter wie eine PK, eine Versicherung und so weiter, die ihre Mietliegenschaften als Anlage halten, begründen nicht Stockwerkeigentum. So ist also das Verbot zur Umwandlung von Stockwerkeigentum, wie es bereits in der Grossratsdebatte gefordert wurde und wie es jetzt auch in der neuen Initiative verlangt wird, direkt gegen die Privaten gerichtet. Die Behauptungen des Mieterverbands, die fairen Vermietenden schützen zu wollen, sind so heuchlerisch, dass es seinesgleichen sucht.

Fazit
Der Regierungsrat und mit ihm der Grosse Rat haben mit ihrem Vorschlag versucht, einen Mittelweg zu beschreiten. Kleinvermietende, also Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften mit fünf und weniger Wohnungen sollten befreit werden. Geschützt wird der bezahlbare Wohnraum, wie das in der Initiative gefordert wurde. Geschützt werden Mieterinnen und Mieter vor Vertreibung, indem der Abbruch und der Umbau resp. die Sanierung solcher bezahlbarer Wohnungen bewilligungspflichtig werden. Die Bewilligung darf nur bei einem Rückkehrrecht und bei der Unterwerfung unter eine Mietzinskontrolle erteilt werden. Damit wird die Wohnschutzinitiative und mit ihr die Verfassung umgesetzt. Einen totalen Schutz jedes einzelnen Mietverhältnisses hat die Initiative nicht gefordert und kann auch nicht realisiert werden.

Der HEV setzt sich für diese Gesetzesänderung ein, damit für Mieter und Vermieter wieder Sicherheit einkehrt, ein Schutz des bezahlbaren Wohnraums gewährleistet ist und der heute noch funktionierende Wohnungsmarkt keinen grossen Schaden nimmt.