• Gemeinsam für nachhaltige Immobilien

Gemeinsam für nachhaltige Immobilien

16.09.2022

Die CO2-Emissionen des Gebäudeparks in der Schweiz betragen gemäss dem Bundesamt für Umwelt rund ein Viertel der gesamten CO2-Emissionen der Schweiz.

Der Immobiliensektor muss also einen bedeutenden Beitrag zur Erreichung des Netto-Null-Ziels leisten und künftig den CO2- neutralen Betrieb seiner Liegenschaften sicherstellen. Dabei stellen sich jedoch etliche Fragen wie z.B. wie dies erreicht werden kann, welche Rolle die Finanzmarktakteure dabei spielen und welche Auswirkungen dies auf Ertrag und Risiko eines Immobilieneigentümers hat.

Die Klimaziele des Bundes und des Kantons Basel-Stadt

Ab dem Jahr 2050 soll die Schweiz unter dem Strich keine Treibhausgasemissionen mehr ausstossen, so formuliert es die Klimastrategie des Bundes. Damit entspricht die Schweiz dem international vereinbarten Ziel, die globale Klimaerwärmung auf maximal 1,5 °C gegenüber der vorindustriellen Zeit zu begrenzen.

Der Kanton Basel-Stadt verfolgt seinerseits seit vielen Jahren eine fortschrittliche Nachhaltigkeitspolitik. Ausgangspunkt sind das Energiegesetz und die zugehörige Verordnung aus dem Jahr 2017 mit folgenden Zielen:

  • Reduktion der CO2-Emissionen auf maximal 1 Tonne pro Einwohner und Jahr bis 2050.
  • Langfristige Energieversorgung mit mindestens 90 Prozent erneuerbaren Energien und mit nicht anders nutzbarer Abwärme.
  • Im liberalisierten Strommarkt darf nur Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Wärme-Kraft-Kopplung bezogen werden.
  • Ab 2020 soll der CO2-neutrale Anteil der Fernwärme mindestens 80 Prozent betragen, und
  • bis 2050 soll die Wärmeversorgung bei Bauten im Verwaltungs- und Finanzvermögen des Kantons zu 95 Prozent ohne fossile Brennstoffe erfolgen.

Aktuell diskutiert wird die Klimagerechtigkeitsinitiative, welche die Treibhausgasemissionen im Kanton Basel-Stadt bereits bis ins Jahr 2030 auf null senken soll. Der Regierungsrat will im Sinne eines Gegenvorschlages Netto-Null im Jahr 2040 erreichen und somit deutlich rascher vorangehen als bisher definiert und als dies der Bund in der Klimastrategie festhält.

Politik, Wirtschaft und Finanzmarktakteure sind gefordert 

Entsprechend dieser Ziele sind Politik, Wirtschaft, Branchenverbände gefordert, Massnahmen zu ergreifen, und wird es in den nächsten Jahren zu grundlegenden Veränderungen kommen. Unweigerlich führen die vorgenommenen Ziele zu neuen, steuernden Gesetzeserlassen. Ebenfalls werden Finanzmarktakteure beim anstehenden Wandel eine grosse Rolle spielen, um Finanzflüsse, das heisst die Entgegennahme von Geldern, die Gewährung von Krediten und ihre Anlageentscheide und -empfehlungen, nachhaltig auszurichten. Das Klimaübereinkommen von Paris, welches die Schweiz ratifiziert hat, setzt dort an und definiert, dass die Staaten die Finanzflüsse in Einklang mit einer treibhausgasarmen Entwicklung bringen müssen. Weiter sind Finanzmarktakteure direkt exponiert. So besitzen institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen zwischen 10 und 20 Prozent aller vermieteten Liegenschaften und sind Immobilienfinanzierungen Kerngeschäft von Banken.

Branchenverbände definieren Richtlinien im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen und Anlagen

Aktuelle Beispiele stammen von der Schweizerischen Bankiervereinigung und dem Schweizerischen Pensionskassenverband. Die Richtlinien der Schweizerische Bankiervereinigung gelten für Anbieter von Hypotheken zur Förderung der Energieeffizienz. Danach wird künftig von Banken im Rahmen der Beratung zur Immobilienfinanzierung die langfristige Werterhaltung und somit auch die Energieeffizienz des zu finanzierenden Gebäudes thematisiert, insbesondere bei älteren Liegenschaften oder solchen mit Sanierungsbedarf.

Die Wegleitung des Schweizerischen Pensionskassenverbands zeigt, wie ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) bei Anlageentscheidungen von Pensionskassen berücksichtigt werden. Bestehende Kriterien für den Anlageentscheid (wie z. B. Ertrag, Mieterspiegel, Mietzinshöhe) können mit Mindeststandards bezüglich Heizungsanlagen, Wärmedämmung, Energie-Zertifikaten, ESG-Ratings ergänzt werden, um in der Konsequenz Immobilien auszuschliessen, welche diese Kriterien nicht erfüllen.

Diskussion von Chancen und Risiken sowie Investitionen starten 

Entsprechend den anstehenden Veränderungen durch gesetzliche Vorgaben, dem veränderten Verhalten von Investoren und Finanzmarktakteuren sowie der Wirtschaft sollten vor allem professionelle Immobilienbesitzer mit der Diskussion von Chancen und Risiken sowie Investitionen starten. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Bei nicht nachhaltigen Immobilien können die Renditen und der Wert sinken, da die Nebenkosten steigen und gesetzliche Abgaben aufgrund tiefer Energieeffizienz anfallen (bspw. CO2-Abgabe).
  • Die Veränderungen in Anlegerpräferenzen können zu einem Überangebot an Immobilien führen, die nicht nachhaltig saniert werden, da beispielsweise institutionelle Investoren ihre Anlageentscheide vermehrt entlang von ESG-Kriterien treffen.
  • Finanzierungskosten können teurer werden, wenn das Immobilien-Portfolio nicht nachhaltig und somit nicht zukunftssicher ist.
  • Es bestehen Möglichkeiten auf Fördergelder bei Investitionen in nachhaltige Sanierungen.
  • Immobilien als Vermögenswerte sind direkt von Klimarisiken betroffen, nicht sanierte Immobilien sind stärker exponiert gegenüber dem Klimawandel.

Mit einer ganzheitlichen Immobilienanalyse für den Werterhalt starten

Die Basler Kantonalbank ermöglicht institutionellen Immobilienkundinnen und -kunden eine ganzheitliche und nachhaltige Immobilienanalyse. Damit unterstützt sie Eigentümer und Eigentümerinnen oder Betreiber von Liegenschaften bei langfristigen Entscheidungen in Bezug auf ihre Investitionen in Immobilien und Infrastrukturen. Das Hauptziel: nachhaltiger Werterhalt.

Folgende Schritte sind dafür notwendig:

  • Bestandesaufnahme durchführen, um Ist-Zustand (Gebäudehülle – Fassade, Fenster, Dach –, Heizsystem) zu erheben und eine Bemessungsgrundlage (Referenzpunkt) für die relative Veränderung in den Folgejahren zu erhalten.
  • Datenbasis sicherstellen, um die potenziellen Auswirkungen von Erträgen, Betriebskosten, Kapitalkosten und Kapitalisierungssatz auf Vermögenswerte zu verstehen.
  • Messbare Ziele definieren, bspw. soll der Energieverbrauch bis 2030 um 40 Prozent gesenkt werden.
  • Ziele mit Investitionsplan und Renditeerwartung verknüpfen.

Der Klimawandel verändert die Ansprüche von Investoren und Mietern, den Wert einzelner Anlagen und die grundlegenden Ansätze zur Entwicklung und zum Betrieb von Immobilien. Zudem gilt bezahlbarer Wohnraum als ein wichtiges Ziel für die nachhaltige Entwicklung in der Schweiz. Als Kantonalbank gilt es, die Bedürfnisse der gegenwärtigen Bevölkerung, der Wirtschaft und der öffentlichen Hand zu einer ausgewogenen sowie ökologisch, wirtschaftlich und sozial nachhaltigen Entwicklung sicherzustellen. Hier setzen wir mit unserem neuen Angebot an.