• Es bleibt offen, ob die Blase platzt

Es bleibt offen, ob die Blase platzt

18.06.2019

Noch nie wurde in der Schweiz so viel wie derzeit gebaut. Mit der Abflachung der Zuwanderung kommt es indes zu einem Überhang im Wohnungsangebot. Der Hausbesitzer sprach mit Martin Nef, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz, über die aktuelle Entwicklung.

Der Hausbesitzer: In der Schweiz werden Wohnungen am Laufmeter gebaut und trotzdem befindet sich der Immobilienmarkt im Stresstest. Was ist passiert?
Martin Nef: Die Wohnungsproduktion hat sich mit der starken Zuwanderung der vergangenen Jahre hochgeschaukelt und jüngst überschossen. Das zeigt sich an den mittlerweile recht hohen Leerständen. Die Vermarktung von Mietwohnungen ist somit einiges schwieriger als auch schon. Das Angebot hat verzögert reagiert, die Baugesuche sind wieder deutlich rückläufig, und damit dürfte sich auch der Stress am Markt allmählich legen.

Bei der heutigen Zinslage lohnt sich herkömmliches Sparen nicht mehr. Investoren flüchten in Immobilien und bauen zuweilen auf Halde. Droht bei bald 80 000 leer stehenden Wohnungen eine Immobilienblase? Wir haben längst schon eine Blase, aber das ist nicht die entscheidende Frage, sondern ob sie platzt. Man darf aber den aktuellen Leerstand nicht dramatisieren. Er kann im Einzelfall für den Investor schmerzhaft sein, der Markt insgesamt kann ihn aber verkraften. Der Leerstand ändert nichts daran, dass Immobilien die derzeit attraktivste Anlageklasse sind.

Wie profitieren Mieter von der momentanen Überkapazität?
Faktisch noch gar nicht, denn der unveränderte Referenzzinssatz verhindert eine Anpassung der Mieten im Bestand, wovon die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer betroffen ist. Allerdings kommen wieder etwas günstigere Neuwohnungen auf den Markt, weshalb sich ein Umzug allenfalls lohnen kann, wenn sich der Aufschlag gegenüber der bisherigen Altwohnung in Grenzen hält.

Gemäss Finma soll die maximale Belehnung von Renditeliegenschaften von 80 auf 75 Prozent reduziert werden. Auch soll die Hypothekarschuld schneller amortisiert werden. Wie weit betrifft das auch private Wohneigentümer?
Die angedachten Änderungen betreffen nur Renditeobjektfinanzierungen und nicht selbst genutztes Wohneigentum. Bei den Renditeliegenschaften spielt es dabei keine Rolle, ob die Finanzierung von juristischen oder von natürlichen Person aufgenommen wird.

Der kalkulatorische Zinssatz für private Hypothekarschuldner verharrt bei 5 Prozent. Auguren behaupten, dass die Tiefzinslage mehr als 20 Jahre andauern wird. Was ist der Sinn einer Vorgabe von 5 Prozent, wenn beispielsweise ein Schuldner eine Festhypothek über 10 Jahre für 1,25 Prozent abschliesst?
Die Berechnung der nachhaltigen Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz stellt im Sinne des Kunden und der Bank sicher, dass die Finanzierung auf Dauer gesichert ist. Aus diesem Grund hat die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) entsprechende Bestimmungen in die Branchenstandards aufgenommen, die auch von Raiffeisen beachtet werden.

Im Vergleich zum Ausland reift Wohneigentum in der Schweiz zum Luxus. Was unternehmen die Banken, um die Eigentumsquote zu heben?
Die Erhöhung der Eigentumsquote ist keine Aufgabe der Banken. Hierbei ist primär die Politik gefragt.

Was sind die Lehren aus der Immobilienkrise der 90er-Jahre?
Spekulation ist das Element, welches jedem Markt früher oder später das Genick bricht. Das war Anfang der 1990er-Jahre der Fall. Heute wird weniger spekuliert, sondern tatsächlich angelegt, und das stabilisiert den Markt. Zudem ist das makroökonomische Umfeld bei Weitem nicht vergleichbar mit dem damaligen.

Die Fragen stellte Markus R. Bodmer.