• Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz

Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz

09.05.2019

Wohneigentum zu erwerben, bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1000-Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund 9 Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote; alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit Langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?

Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen
Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibender (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich 1 Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.

Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum
Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4,5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer, in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objekts nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.

Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch
Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als 0,5 Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von 1 Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken er- gibt sich daraus bereits eine Differenz von 5000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150 000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182 000 Franken notwendig. Würde mit 0,5 Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15 000 auf 167 000 Franken.

Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote
In der NZZ vom 6. März 2019 argumen- tiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanzstabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.

Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurück- zuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekarausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0,01 bis 0,03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0,10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.

Zudem stellt sich die Frage, ob es für die Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren «blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.

Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant
Eine kürzlich erschienene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2,2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen. Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:

  • Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten. 
  • Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard. 
  • Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will. 
  • Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig. 
  • Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich. 
  • Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete. 
  • Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen. 
  • Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind»-Effekt).

Fazit
Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv, und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln. Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objekts zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.

Stefan Meyner
MoneyPark

Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800 000 bei 1 Prozent Nebenkosten bei 0,5 Prozent Nebenkosten
Zinskosten (kalkulatorisch 5%) CHF 40 000 CHF 40 000
Nebenkosten CHF 10 000 CHF 5 000
Amortisation CHF 10 000 CHF 10 000
Total CHF 60 000 CHF 55 000
Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit
<33% sicherzustellen
CHF 182000 CHF 167 000