• Eigentumsmarkt allmählich gesättigt

Eigentumsmarkt allmählich gesättigt

06.09.2019

Trotz der nochmals attraktiver gewordenen Finanzierungskonditionen infolge neuer Tiefs bei den Hypothekarzinsen kühlt die Nachfrage nach Eigentumsobjekten weiter ab. Die regulatorischen Hürden beim Eigenheimerwerb können von immer weniger Haushalten überhaupt noch überwunden werden. Die 5-%-Hürde steht auf dem Prüfstand.

ie kalkulatorische Tragbarkeit ist der Spielverderber Nummer eins. Sie liegt meilenweit entfernt von der effektiven Tragbarkeit, was nun wirklich nicht mehr zeitgemäss ist. Darüber hinaus scheitert der Traum von den eigenen vier Wänden auch an den verschärften Eigenmittelvorgaben, welche heute mindestens 10 % hartes Eigenkapital für einen Eigentumserwerb erforderlich machen. Nur knapp 30 % der Schweizer Haushalte bzw. natürlichen Personen sind beim heutigen Preisniveau in der Lage, die nötigen Eigenmittel für ein durchschnittliches Einfamilienhaus aufzubringen. Das hat mittlerweile Spuren hinterlassen. Seit 2014 nimmt die Wohneigentumsquote in der Schweiz nicht mehr zu. Das ist insofern bemerkenswert, weil sich seitdem die tatsächliche Tragbarkeit eigentlich nochmals deutlich verbessert hat.

Hypotheken so günstig wie nie

Die Schweizer Hypothekarzinsen sind in den letzten Monaten spürbar gesunken. Aktuell sind Hypotheken über alle Laufzeiten hinweg so günstig wie noch nie. Bei einigen Anbietern liegen die Hypozinsen für 10-jährige Festhypotheken erstmals unter 1,0 %. Langfristige Festhypotheken sind nur noch unwesentlich teurer als kurzfristige. Das zeigt, wie niedrig die langfristigen Zinserwartungen mittlerweile sind. Vereinzelt kommen institutionelle Kunden sogar zu Hypotheken mit Negativzinsen.
Aufgrund der Kehrtwende der Notenbanken dürften die Hypothekarzinsen sehr niedrig bleiben, wenn nicht sogar noch weiter sinken. Damit bleibt Wohneigentum finanziell nach wie vor sehr attraktiv. Bei den Neuabschlüssen waren zuletzt besonders Langfristhypotheken (über 7 Jahre) gefragt. Das Hypothekenwachstum bleibt dabei stabil bei ca. 3 %, denn rekordtiefe Zinsen hin oder her: Die kalkulatorische Finanzierungshürde, welche vielen Schweizer Haushalten den Erwerb von Wohneigentum verwehrt, bleibt unverändert hoch.

Eigentumsobjekte

Die Preise für Wohneigentum steigen auch dieses Jahr weiter an. In der ersten Hälfte des Jahres 2019 lässt sich bei den Eigenheimpreisen ein anhaltender Trend beobachten: Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen immer weiter in die Höhe. Gegenüber dem ersten Quartal sind die Preise für Einfamilienhäuser zwar um –0,8 % leicht zurückgegangen, im Vergleich zum 2. Quartal des Vorjahres sind sie aber um rund 5 % gestiegen. Das Preisniveau für Eigentumswohnungen ist nach dem leichten Rückgang im Vorquartal aktuell wieder um 1,6 % gestiegen. Auch hier zeugt der Preisanstieg um mehr als 3 % seit dem 2. Quartal 2018 vom Trend des immer teurer werdenden Wohneigentums. Dies ist primär auf die Kombination aus historisch tiefen Zinsen, welche für eine starke Nachfrage sorgen, sowie eine knappe Angebotsmenge zurückzuführen. Aktuell gibt es keine Anzeichen, welche auf eine Veränderung der tiefen Zinsen oder eine starke Zunahme des Angebots deuten würden.

Schere zwischen EFH und STWE schliesst sich wieder

Die Aufschlüsselung auf die einzelnen Grossregionen zeigt, dass sich die auf nationaler Ebene gemessene Preissteigerung auch in allen Regionen feststellen lässt. Im Segment der Einfamilienhäuser waren in den letzten vier Quartalen in der Innerschweiz (+7,7 %) und der Ostschweiz (+7 %) im Schnitt die höchsten Preisanstiege zu verzeichnen. In der Westschweiz sind die EFH-Preise unverändert geblieben.

Beim Stockwerkeigentum hingegen liegt die Westschweiz mit einem Preiswachstum von 5,6 % vor der Innerschweiz (+5,5 %) und der Genferseeregion (+5,3 %) an der Spitzenposition. Im gemittelten Vorjahresvergleich sind die Preise in der Südschweiz durchschnittlich mit 1,5 % am wenigsten stark gestiegen. Auch in den Regionen Nordwestschweiz (+2,3 %), Zürich (+2,4 %) und Genfersee (+2,4 %) waren verhältnismässig eher kleinere Preisanstiege zu verzeichnen.

Sinkende Eigentumsquote aufgrund hoher Preise

Diese Entwicklung hat strukturelle Folgen für die Wohnsituation der Schweizer Haushalte. Traditionellerweise ist die Schweiz mit einer Wohneigentumsquote von rund 40 % das europäische Schlusslicht. Die historische Entwicklung zeigt, dass sich der Anteil Wohneigentümer seit den 1990er-Jahren kontinuierlich vergrössert hat. Im Jahr 2013 lebten 47,6 % der Schweizer Haushalte in einer im eigenen Besitz befindlichen Wohnimmobilie. Aufgrund der sehr hohen Preise kehrte sich diese Entwicklung ab 2014 aber um. Da sich immer weniger Haushalte Wohneigentum leisten können, steigt die Mieterquote wieder an. Bis 2016 sank der Anteil Haushalte, der in selbst genutztem Wohneigentum lebt, auf 44 %. Bis heute verweilt die Eigentümerquote auf diesem tiefen Niveau. Die höheren Eigentümeranteile dieser Erhebung im Vergleich zur Eigentumsquote des Bundesamts für Statistik lassen sich durch eine unterschiedliche Messmethode erklären.

Eigenkapital als hohe, aber überwindbare Hürde

Um in der Schweiz heute an einen Hypothekarkredit für selbst genutztes Wohneigentum zu kommen, müssen Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises selbst aufbringen können, wobei maximal 10 % aus obligatorischen Vorsorgegeldern stammen dürfen. Die unten stehende Tabelle listet den mittleren Einfamilienhauspreis und das mittlere Vermögen der natürlichen Personen laut Definition der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) pro Kanton auf. Es zeigt sich, dass in den meisten Kantonen das Durchschnittsvermögen für den Kauf eines typischen Hauses mit 5 Zimmern reichen würde. Es gilt aber zu beachten, dass das Durchschnittsvermögen durch wenige sehr wohlhabende Personen in die Höhe getrieben wird. Betrachtet man den Anteil der natürlichen Personen, welche sich im jeweiligen Kanton das typische Haus nicht leisten könnten, verändert sich das Bild deutlich. Je nach Kanton variiert der Anteil zwischen rund der Hälfte und mehr als 80 %. Es muss angemerkt werden, dass die ESTV natürliche Personen als Steuersubjekte definiert und verheiratete Paare hierbei als eine natürliche Person erfasst sind. Da rund 52 % der erwachsenen Bevölkerung verheiratet ist, sind ca. ein Drittel der hier erfassten natürlichen Personen Ehepaare.

EFH-Preise und Vermögen von Privatpersonen

Modellierter EFH-Preis (5 Zimmer, 5 Jahre alt, 800 m³ Kubatur, 600 m² Grundstücksfläche), mindestens benötigtes Eigenkapital, Durchschnittsvermögen und Anteil natürlicher Personen (laut ESTV) ohne genügend Eigenkapital.

Beim Kauf von Wohneigentum sind meist zwei Personen beteiligt und daher ist vor allem das Haushaltsvermögen relevant. Naturgemäss können Mehrpersonenhaushalte das für ein Einfamilienhaus benötigte Eigenkapital eher aufbringen als Einzelpersonen. Ein weiterer wichtiger, das Eigenkapital betreffender Aspekt ist das Erben von Vermögenswerten sowie Schenkungen in Form von Erbvorbezügen. In der Schweiz werden jährlich durch Erbgänge CHF 63 Mia. zwischen den Generationen weitergegeben. Jedes Jahr wird etwa gleich viel vererbt, wie schweizweit angespart wird. Zudem werden Schenkungen zu Lebzeiten mit einem Volumen von schätzungsweise CHF 15 bis 20 Mia. getätigt. Es werden also jährlich hohe Summen an jüngere Generationen weitergereicht, was das Erreichen der Eigenkapitalanforderungen für Betroffene natürlich deutlich erleichtert.

Kalkulatorische Tragbarkeit als Spielverderber

Möchte ein Schweizer Haushalt ein im Schweizer Schnitt eher günstiges Einfamilienhaus für CHF 1 Mio. erwerben und kann dafür das 20-%-Minimum an Eigenkapital aufbringen, so muss er für die Bankhypothek von CHF 800 000 ein Jahreseinkommen von mindestens CHF 176 000 aufweisen. Erst ab diesem Einkommen ist sichergestellt, dass die im Selbstregulatorium der Banken verwendeten kalkulatorischen Hypothekarzinsen von durchschnittlich 5 % sowie je 1 % des Belehnungswertes für Amortisation und Unterhalt nicht ein Drittel des Haushaltseinkommens übersteigen. Im Jahr 2018 lag der jährliche Bruttomedianlohn für Vollzeitangestellte in der Schweiz bei CHF 81 000. Selbst wenn also zwei Personen Vollzeit berufstätig wären, würde der Medianlohn nicht ausreichen, um die Tragbarkeitsbedingungen einer solchen Belehnung zu erfüllen.

Bei der Betrachtung des Anteils der Haushalte, die sich die Maximalbelehnung eines typischen Hauses mit fünf Zimmern nicht leisten kann, sticht ins Auge, dass sich im Einzugsgebiet grösserer Städte über 80 % der Haushalte ein Durchschnittshaus aufgrund der Tragbarkeitsberechnung nicht leisten können. Besonders gravierend erscheint die Situation in der Region Zürich und um den Genfersee herum. Es vermag daher kaum zu erstaunen, dass sich Personen aus diesen Regionen beim Eigenheimkauf vermehrt in ländlicheren Lagen umschauen. Grössere Gebiete, in denen die Mehrheit der Haushalte die Tragbarkeitsbedingungen für ein Durchschnittshaus erfüllen, finden sich nur noch in den sehr ländlichen und eher strukturschwachen Regionen des Jurabogens. In fast allen Gemeinden der Schweiz verbaut die hohe Hürde des kalkulatorischen Zinssatzes der Mehrheit der Bevölkerung den Traum vom Einfamilienhaus. Angesichts der aktuell extrem niedrigen Zinsen und der berechtigten Zweifel, ob das Zinsniveau in absehbarer Zeit überhaupt wieder (stark) ansteigen kann, wirft dies deutliche Fragen zur Angemessenheit der regulatorischen 5-%-Hürde auf.

Raiffeisen Economic Research