• Die Wohnschutzbestimmungen ab 28. Mai 2022

Die Wohnschutzbestimmungen ab 28. Mai 2022

21.06.2022

Am 28. Mai 2022 treten die neuen Wohnschutzbestimmungen im Kanton Basel-Stadt in Kraft. Auf diesen Termin hat der Regierungsrat die Änderungen des Wohnraumfördergesetzes (WRFG) und die Wohnschutzverordnung in Kraft gesetzt.

Nachstehend sollen die wesentlichsten Positionen zusammengefasst werden. Die Formulierungen entsprechen grösstenteils den Gesetzes- und Verordnungstexten.

Kurz vor Druck dieser Ausgabe hat der Kanton eine eigene Homepage aufgeschaltet:

1. Abbruch und Ersatzneubau

Der Abbruch einer Liegenschaft ist grundsätzlich verboten, es sei denn, der Neubau

umfasst mindestens 20 Prozent mehr resp. 40 Prozent mehr Wohnraum, falls die ökologischen Kriterien nicht erfüllt sind. In Zeiten der Wohnungsnot gelten darüber hinaus die gleichen Bestimmungen wie bei Sanierungen und Renovationen. Zudem darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn der Wohnraum ohne angemessenen Aufwand nicht erhalten werden kann, es sei denn, dieser ist auf vernachlässigten Unterhalt zurückzuführen.

Wird der Abbruch bewilligt, so ist der Bauherr beim Ersatzneubau an Mietzinsvorgaben gebunden. Gemäss Anhang 2 der Verordnung werden die maximal zulässigen Mietzinse definiert; sie werden abgestuft nach Zimmerzahl und Landwertkategorie. Die Wohnschutzkommission gibt den entsprechenden Mietzins bekannt. Es erfolgt eine Anmerkung im Grundbuch.

2. Sanierung, Umbau und Erneuerung in Zeiten der Wohnungsnot

Sämtliche Sanierungs-, Umbau- und Erneuerungsvorhaben sind in Zeiten der Wohnungsnot bewilligungspflichtig, soweit sie über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen. Die Bewilligung wird erteilt, wenn den Mietparteien das Recht zur Rückkehr in die sanierte oder umgebaute Liegenschaft zusteht und die von der Wohnschutzkommission festgelegen Mietzinse eingehalten werden

Ordentlicher Unterhalt

Die Verordnung definiert den ordentlichen Unterhalt wie folgt: Darunter sind all jene Aufwendungen zu verstehen, welche der Vermieterschaft für die Erhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1OR) notwendigerweise entstehen, ohne dass dabei eine Wertvermehrung gemäss Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 vorliegt oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht wird. Was das in der Praxis konkret heisst, ist schwierig zu definieren. Massgebend ist sicherlich das Element der fehlenden Wertvermehrung.

Rückkehrrecht

Neben der Mietzinskontrolle ist auch die Gewährung des Rückkehrsrechts eine wesentliche Voraussetzung für die Erteilung der Bewilligung. Die Verordnung regelt das wie folgt: Die Vermieterschaft hat im umfassenden Bewilligungsverfahren durch ein von ihr beziehungsweise ihm unterzeichnetes amtliches Formular nachzuweisen, dass das Rückkehrrecht der Mieterschaft gemäss § 8a Abs. 3 lit. a WRFG gewährt wird. Eine Kopie davon ist der Mieterschaft zuzusenden. Das Rückkehrrecht der Mieterschaft darf nicht von weiteren Voraussetzungen oder Bedingungen als den im amtlichen Formular aufgeführten abhängig gemacht werden und hat sich bei Sanierung auf denselben Mietwohnraum, bei Umbau auf denselben Mietwohnraum oder eine nach Lage, Grösse, Zimmerzahl und Ausstattung vergleichbaren Mietwohnraum in der umgebauten Liegenschaft zu beziehen. Im Zeitpunkt der Gesuchseingabe auf unbefristete Zeit abgeschlossene Mietverträge dürfen nicht durch auf befristete Zeit abgeschlossene Mietverträge ersetzt werden. Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller hat, auf entsprechende Aufforderung der Wohnschutzkommission hin, nachzuweisen, dass der betroffenen Mieterschaft die gemäss Abs. 1 festgehaltene Rückkehr gehörig angeboten beziehungsweise gewährt wurde. Letzteres gilt – so ist anzunehmen –, wenn die Mieterschaft auf das Rückkehrrecht verzichtet.

Mietzinskontrolle

Sämtliche Sanierungs-, Umbau- und Erneuerungsvorhaben werden neben dem Rückkehrrecht auch an eine Mietzinskontrolle gekoppelt. Das heiss, der Vermieter muss sich dieser Mietzinskontrolle unterwerfen, ansonsten erhält er die Bewilligung nicht. Die zulässige Mietzinserhöhung wird wie folgt berechnet: Der wertvermehrende Anteil beträgt maximal 50 Prozent. Es ist immer mit einer Lebensdauer von dreissig Jahren zu rechnen. Der Kapitalisierungssatz wird nach Vorgabe des Bundesgerichts gerechnet, wobei der so errechnete Satz halbiert wird. Das heisst: Aktuell läuft sich die maximale Mietzinserhöhung auf 2,3 Prozent des wertvermehrenden Anteils (50 Prozent der Gesamtinvestitionskosten). Dieser Kapitalisierungssatz verändert sich je nach Höhe des Referenzzinssatzes. Die von der Wohnschutzkommission bewilligten Mietzinserhöhungen gelten mindestens fünf Jahre und werden im Grundbuch angemerkt.

3. Verbleib in derselben Kategorie, Überwiegende Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und Bewahrung des aktuellen Wohnbestands

Die Massnahmen, welche im Bewilligungsverfahren zu prüfen und anzuordnen sind, haben zum Zweck, die Mietzinse so zu gestalten, dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand wie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren. Beim Bewilligungsverfahren (siehe unten) wird noch auf die gleiche Kategorie verwiesen, in welcher die Liegenschaften nach der Sanierung bleiben müssen.

Verbleib in der gleichen Kategorie

In der Verordnung findet man zum Verbleib in der gleichen Kategorie was folgt: Bei der Beurteilung, ob die Wohnung in derselben Kategorie verbleibt, berücksichtigt die Wohnschutzkommission im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insbesondere den Wohnungstyp, die Zimmeranzahl, die Wohnfläche sowie den aktuellen und künftigen Ausbaustandard. Sofern einzelne bauliche Massnahmen dem Verbleib der Wohnung in derselben Kategorie entgegenstehen, sind diese in der Berechnung der zulässigen Mietzinsaufschläge nicht zu berücksichtigen.

Überwiegende Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und Bewahrung des aktuellen Wohnbestands

Gemäss den neuen gesetzlichen Bestimmungen entspricht das Bauvorhaben insbesondere dann den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, wenn es auch nach Auffassung von Fachorganisationen notwendig ist, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist, wenn es standardisiert vorgenommen wird, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden, wenn es schonend vorgenommen wird, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und wenn es nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere bezüglich grauer

Energie führt.

Die Verordnung konkretisiert hier, dass der Charakter der Quartiere, der aktuelle Wohnbestand sowie die bestehenden Wohnund Lebensverhältnisse als gewahrt gelten, wenn die richt- und nutzungsplanerisch angestrebte Entwicklung des Quartiers eingehalten wird.

4. Die Bewilligungsverfahren

Es gelten drei unterschiedliche Bewilligungsverfahren. Zur Verhinderung von Missverständnissen: Die neuen Wohnschutzbestimmungen sehen keine Mietzinsdeckelung vor, sie beschränken aber die zulässige Mietzinserhöhung, indem wie oben beschrieben der Kapitalisierungsfaktor gegenüber den mietrechtlichen Bestimmungen und bundesgerichtlichen Rechtsprechung halbiert wird. Die im Gesetz enthalten Angaben zum zulässigen Umfang einer Mietzinserhöhung dienen einzig dazu, die Art des Bewilligungsverfahrens zu definieren.

Meldeverfahren

Für Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand, welche zu keinen Mietzinsanpassungen führen, besteht ein einfaches Meldeverfahren. Die Wohnschutzkommission stellt der beantragenden Vermieterschaft nach einfacher Prüfung eine Verfügung zu, welche die Parteien, den vom Vorhaben betroffenen Wohnraum sowie die Feststellung enthält, dass keinerlei Mietzinsanpassung erfolgt. Eine vollständige Kopie geht an die Mieterschaften.

Achtung: Es muss ein 10-seitiges Formular als Antrag ausgefüllt werden (siehen www.wohnschutzkommission.bs.ch).

Vereinfachtes Bewilligungsverfahren

Für ein Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand besteht ein einfaches Bewilligungsverfahren, sofern es einen monatlichen Mietzinsaufschlag zur Folge hat, der sich in einer Bandbreite von zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern, von zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit drei Zimmern und von zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr Zimmern bewegt.

Die Wohnschutzkommission prüft die nach Art des Aufwands und auf die jeweils betroffenen Wohnungen aufgeschlüsselte Kostenzusammenstellung, die darin enthaltenen baulichen Massnahmen sowie die Investitionskosten auf ihre Konformität mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung. Gleichzeitig prüft sie, ob das Vorhaben dazu führt, dass die Wohnung in derselben Kategorie verbleibt. Wird festgestellt, dass einzelne bauliche Massnahmen dem zuwiderlaufen, werden die Investitionskosten dieser baulichen Massnahme für die Berechnung des Mietzinsaufschlags nicht berücksichtigt.

Übersteigt der berechnete maximale Mietzinsaufschlag (siehe oben Mietzinskontrolle) die eingangs erwähnten Bandbreiten, so ist der Mietzinsaufschlag pro Monat auf den maximalen Pauschalbetrag zu begrenzen und festzusetzen.

Achtung: Es muss ein 17-seitiges Formular als Antrag ausgefüllt werden (siehe www.wohnschutzkommission.bs.ch).

Umfassendes Bewilligungsverfahren

Mit begründetem Antrag kann verlangt werden, dass Sanierungsvorhaben ausserhalb der vorgenannten Verfahren geprüft werden. Die Wohnschutzkommission unterzieht die Unterlagen, wenn sie vollständig vorliegen, einer Vorprüfung. In der Regel findet ein Augenschein statt. Gemäss diesem Verfahren kann sie eine Bewilligung erteilen, wenn die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren. Ausserdem prüft sie die nach Art des Aufwands und auf die jeweils betroffenen Wohnungen aufgeschlüsselte Kostenzusammenstellung, die darin enthaltenen baulichen Massnahmen sowie die Investitionskosten auf ihre Konformität mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, dem Charakter der Quartiere, dem aktuellen Wohnbestand sowie den bestehenden Wohn- und Lebensverhältnissen und auch, ob die Wohnung in derselben Kategorie verbleibt. Sofern die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller einen darüber hinausgehenden Mietzinsaufschlag im Rahmen des Bundesrechts geltend macht und nachweist, ist dieser zum vorgenannt berechneten maximalen Mietzinsaufschlag hinzuzurechnen.

Achtung: Es muss ein 18-seitiges Formular als Antrag ausgefüllt werden (siehe www.wohnschutzkommission.bs.ch).

5. Umwandlung in Stockwerkeigentum

Die Begründung von Stockwerkeigentum bei bereits gebauten Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen ist in Zeiten der Wohnungsnot bewilligungspflichtig. Die Eigentümerschaft hat gegenüber der Wohnschutzkommission den Nachweis zu erbringen, dass die ganze Liegenschaft im Zeitpunkt der Stockwerkseigentumsbegründung einen für Stockwerkeigentum angemessenen Standard aufweist. Die Wohnschutzkommission prüft innerhalb von vier Monaten, ob eine Bewilligung erteilt werden

kann. Bewilligungen können befristet, auf Widerruf, unter Bedingungen oder mit Auflagen erteilt werden. Befristungen und Widerrufsvorbehalte können im Grundbuch angemerkt werden.

Gemäss Verordnung besteht ein angemessener Standard für Stockwerkeigentum, wenn ein zeitgemässer Wohnstandard vorliegt, insbesondere wenn die Liegenschaft über eine Zentralheizung, sanitäre Einrichtungen in der jeweiligen Wohnungseinheit und die für einen Kochbereich notwendigen Anschlüsse für Energie, Wasser und Abwasser verfügt.