• Dekade der Extreme

Dekade der Extreme

05.03.2019 Quelle: Raiffeisen Economic Research

Auch im letzten Quartal des Jahres 2018 haben die Preise für Wohneigentum neue historische Rekordstände markiert.

Die Stockwerkeigentumspreise legten im Vergleich zum Vorquartal um 0,8% zu, die Preise für Einfamilienhäuser sogar um 1,7 %. Wie am Schnürchen gezogen kennen die Eigentumspreise seit gut einer Dekade nur eine Richtung: stets nach oben. Mit anderem Vorzeichen tun dies auch die Zinsen. Gegen Jahresende 2018 notierten 5-jährige Festhypotheken bei einem neuen Rekordtiefstand von gerade mal noch knapp 1%. Dieses Zusammenspiel historischer Extremwerte hält den Eigenheimmarkt trotz Höchstbewertung am Leben, denn die immer astronomischer anmutenden Preise können dank historisch tie- fen Zinsen weiterhin finanziert werden. Und es sieht fast danach aus, als ob sich daran auch 2019 wenig ändert. Schliesslich haben sich die Konjunkturaussichten gerade auch in Europa dermassen eingetrübt, dass sich der erwartete Zeitpunkt einer Zinserhöhung erneut nach hinten geschoben hat. Es ist daher gut möglich, dass die Europäische Zentralbank (EZB) aus Angst, die Konjunktur abzuwürgen, 2019 überhaupt nicht an der Zinsschraube drehen wird. Da die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine Anstalten macht, sich aus dem Schatten der EZB herauszuwagen, dürften der Schweiz die Negativzinsen auch 2019 er- halten bleiben. Das mag für den Immobilienmarkt gut sein, führt aber gesamtwirtschaftlich zu immer stärker spürbar werdenden unerwünschten Nebenwirkungen.

Megatrend Alterswohnen?
Wenn man im Immobilienwesen von Megatrends spricht, darf der Begriff «Wohnen im Alter» nicht fehlen. Es gibt kaum jemanden im Markt, der nicht auf das Thema aufgesprungen wäre. Doch trotz dem zahlenmässig offensichtlichen Potenzial, das sich allein aus der Überalterung unserer Gesellschaft ergibt, verläuft der Wandel der Nachfrage äusserst zäh. Denn unsere älteren Mitbürgerinnen und Mitbürger sind konservativer, als man annehmen möchte. Am liebsten, so scheint es, würden sie im Alter gar nicht mehr umziehen, wenn sie gesundheitlich bedingt nicht dazu gezwungen würden. Wer einmal seine Wohnung oder sein Haus in einer ihm beliebten Gemeinde gefunden hat, ist nicht mehr so einfach bereit, den Status quo aufzugeben. Und wenn es dann sein muss, dann greifen gerade die Älteren unter uns auf Bewährtes zurück. In der Nähe zu bleiben und im Umzugsfall eine vergleichbare Gemeinde zu wählen, ist an der Tagesordnung. Von einem Megatrend kann daher kaum gesprochen werden.

Wofür ein Makler?
Braucht es wirklich professionelle Hilfe, sprich ein Maklerbüro, wenn man eine Liegenschaft veräussern will? Diese Frage wird am ehesten anhand der beiden wichtigsten Verkaufsleistungen, dem erzielten Preis und der Insertionsdauer, beantwortet. Mit einem Makler können Objekte teurer verkauft werden als ohne. Jedoch geht dieser höhere Verkaufspreis mit einer längeren Vermarktungsdauer einher. Der Vorwurf, dass Makler häufig zu schnell einen Abschluss mit dem erstbesten Interessenten suchen, um ihren Vermarktungsaufwand möglichst gering zu halten, ist also offenbar unbegründet.

Ende der Fahnenstange?
Angesichts der etwas eingetrübten Wirtschaftsaussichten und einer Zuwanderung, die sich auf tieferem Niveau als in den Vorjahren eingependelt hat, ist eigentlich nicht davon auszugehen, dass die Eigentumspreise noch weiter im bisherig hohen Tempo ansteigen werden. Vieles hängt jedoch von den Zinserwartungen ab. Mit einem Preiszerfall ist aber auch nicht zu rechnen. Denn eine Zinswende ist eher wieder etwas in die Ferne gerückt. Da ausserdem die Bauwirtschaft die sinkende Nachfrage durch eine tiefere Projektionstätigkeit bereits antizipiert hat und die Angebotspipeline dadurch immer schmaler wird, kommt es nicht zu einem Überangebot an Eigentumsobjekten. Das auf den Markt kommende Angebot findet daher weiterhin Abnehmer, wohl auch weil die fi- nanzielle Belastung von Eigentum im Vergleich zur Miete attraktiv bleibt.

Marktsegmente
Die Eigenheimpreise markierten denn auch im vierten Quartal 2018 neue Rekordstände. Die mit Abstand stärkste Preisdynamik im Eigentumssegment ist in der Innerschweiz festzustellen. EFH sind dort innert Jahresfrist um 7,6% teurer geworden, STWE legte um 5,6% zu. Die Preise für EFH sind in der Innerschweiz von 2012 bis 2017 mit jährlich 1,4% aber deutlich schwächer angestiegen als in der Schweiz (3,2 %). Mit dem hohen momentanen Preiswachstum holt die Innerschweiz nun auf. Deutlich abgeschwächt hat sich hingegen die Preisdynamik in der Nordwestschweiz. So- wohl EFH als auch STWE wurden hier nur leicht teurer verkauft als im Vorjahr.