• Damoklesschwert Zinswende

Damoklesschwert Zinswende

30.11.2018

Der Schweizer Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren enorme Wertsteigerungen erfahren. Doch nun steht der Markt wegen steigenden Leerstands an schlechten Lagen und sinkenden Mieten unter Druck. Das Beratungsunternehmen IAZI hält deshalb eine Trendwende für möglich.

Bislang konnte man mit Immobilien viel Geld verdienen. Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum und Renditeobjekten war insbesondere in den Agglomerations-Regionen stark. Allerdings könnte eine Trendwende durch steigende Zinsen, weiter ungebremste Bautätigkeit und abnehmende Zuwanderung ausgelöst werden. Laut IAZI wird die Zinssensibilität im Immobilienmarkt unterschätzt. Aufgrund der hohen Finanzierungsgrade der Objekte würde ein Wertrückgang bei den Immobilien bei den Eigentümern überproportional durchschlagen. Die Erwartung sei, dass die Zinswende kommt. Nur wann das passiert, wisse niemand. Wer sich auf eine Änderung der Situation einstellen wolle, müsse nun amortisieren.

Weiter steigende Preise
Für das laufende Jahr rechnet das IAZI mit weiter steigenden Preisen. Bei Einfamilienhäusern wird eine Steigerung von 2,6 Prozent, für Eigentumswohnungen von geringfügigen 0,1 Prozent und für Renditeobjekte von 3,8 Prozent erwartet. Bei den Mieten wird demgegenüber mit einem Rückgang von netto –0,1 Prozent gerechnet. Sorgen bereiten den Experten die anhaltenden Investitionen in den Wohnungsmarkt, insbesondere in Regionen mit geringerer Nachfrage. Die niedrigen Zinsen hätten das früher geltende Credo «Lage, Lage, Lage» komplett verdrängt.

Laut Statistik stehen derzeit 72 294 Wohnungen leer. Das ergibt nach BFS eine Leerwohnungsziffer von 1,6 Prozent. Doch diese Zahl ist laut dem IAZI-Chef irreführend. Er kommt mit einem eigenen Rechenmodell auf 3,8 Prozent – und damit auf den höchsten Wert seit 20 Jahren.

Hauskäufer wählen nach leichtem Zinsanstieg vermehrt mittelfristige Hypotheken
Festhypotheken haben sich im dritten Quartal 2018 leicht verteuert. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken erhöhten sich auf 1,62 Prozent, im zweiten Quartal waren sie noch für 1,56 Prozent zu haben. Hauskäufer griffen deshalb vermehrt nach Mittelfristhypotheken.

Die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten erhöhte sich auf 17,7 Prozent nach 12,4 Prozent. Diese Hypotheken haben weniger stark aufgeschlagen als die langfristigen. Laut der Vergleichsplattform Comparis werden für eine fünfjährige Festhypothek derzeit 1,13 Prozent Zins verlangt, nach 1,11 Prozent im Vorquartal. Die Nachfrage nach langen Laufzeiten habe im Gegenzug erstmals seit dem Ende 2018 nachgelassen. Dennoch setzen mit einem Anteil von 78,7 Prozent nach 83,5 Prozent noch immer die meisten auf lange Laufzeiten.

Mittelfristig dürften die Zinsen laut Comparis weiterhin tief bleiben. Anfang Jahr hätten die Richtzinsen noch markant angezogen und auf eine schnelle Zinswende hingedeutet. Aktuell jedoch gebe es makroökonomisch widersprüchliche Tendenzen, die den Zinsanstieg deutlich bremsen könnten. Da die Schweizerische Nationalbank nur im Gefolge der Entwicklung im Euroraum reagieren wird, sei ein rapider Anstieg der Leitzinsen hierzulande ein unwahrscheinliches Szenario.

(sda/AWP)