• Corona und die Auswirkungen auf die Büromarktentwicklung

Corona und die Auswirkungen auf die Büromarktentwicklung

25.06.2020

Der Corona-Lockdown hat den Geist aus der Flasche gelassen. Arbeiten aus dem Homeoffice hat sich schweizweit etabliert. Mehrere Firmen haben bereits angekündigt, ihre Mitarbeitenden mindestens teilweise nach Corona von zu Hause aus weiterarbeiten zu lassen. Also brauchen die Firmen weniger Bürofläche – und sparen Kosten. Was bedeutet dies für die Zukunft?

Vor noch nicht allzu langer Zeit wurden die Grossraumbüros als modern und fortschrittlich angepriesen, da das Kastendenken somit stückweit abgeschafft werden konnte. Die Mitarbeiter sind näher zusammengerückt, und im Open Space ist auch der kommunikative Austausch einfacher. Aber wie wir in diesen aussergewöhnlichen Zeiten festgestellt haben, ist nicht nur der kommunikative, sondern auch der virale Austausch im Grossraumbüro erleichtert. Nebst der Gefährdung der Gesundheit, hat die Pandemie auch weitreichende Folgen für die Gesellschaft und die Arbeitswelt.

Wie aus der Not Homeoffice salonfähig wurde
An vielen Orten war vor der Corona-Krise trotz dem digitalen Fortschritt und der daraus folgenden Digitalisierung, Homeoffice noch verpönt. Vor allem die Vorurteile, dass Mitarbeiter weniger effizient und weniger gut arbeiten, da sie nicht kontrolliert werden, wurden jeweils als Vorwand benutzt. Jedoch ist das Gegenteil der Fall. Mitarbeiter haben generell eine bessere Work-Life- Balance, sind produktiver und zufriedener in ihrem Job. Ein weiterer positiver Effekt ist, dass morgens und abends der tägliche Pendlerstress wegfällt.

Nun sieht der Arbeitsalltag vieler Angestellten anders aus
Seit Ausbruch des Coronavirus, bzw. seit dem Ausruf zum Lockdown sieht der Arbeitsalltag vieler Berufstätigen anders aus. Überall wo möglich wurden die Mitarbeiter angewiesen, von zu Hause aus zu arbeiten. Anstatt monatelang und kostspielig zu testen, ob Homeoffice funktioniert, mussten die Firmen rasch handeln und sofort umstellen. Im Rekordtempo wurden die Mitarbeiter ausgerüstet, damit sie so schnell wie möglich zu Hause bleiben und mit Fernzugriff arbeiten konnten. Jetzt hat man gleich live Erfahrungen gesammelt und festgestellt, dass Homeoffice auch nach Corona eine sehr passable Alternative für die Mitarbeiter sein wird. Man hat auch gelernt, dass teure Geschäftsreisen für Sitzungen nicht unbedingt nötig sind und dass diese teilweise auch inskünftig via Videotelefonie abgehalten werden können.

Auswirkungen auf benötigte Büroflächen
Vielen Unternehmen, vor allem KMU, ist klar geworden, dass sie die vorhandenen Büroflächen durch Anpassung der Arbeitsmodelle optimieren, sprich reduzieren, können. Dies würde die Fixkosten senken resp. die Möglichkeit ergeben, durch Vermietung von Flächen an Dritte gar einen Zusatzertrag zu erwirtschaften. Vor allem für Unternehmen, welche Büroflächen an exklusiver Lage besitzen, könnte dies eine interessante Möglichkeit zum Sparen ergeben, wenn man beispielsweise ein Drittel oder ein Viertel weniger Bürofläche mieten muss, da ein Teil der Belegschaft im Homeoffice arbeitet und somit die vorhandenen Arbeitsplätze im Büro geteilt werden können.

Ein weiterer positiver Effekt ist, dass es anderen Unternehmen wieder möglich wird, Büroflächen an exklusiverer Lage zu ergattern. Daraus können sich interessante Zusammenarbeiten aufgrund der Nähe zueinander ergeben.

Auch externe Coworking-Flächen werden beliebter. Vor allem in Branchen, in welchen ohne vertrauliche Daten gearbeitet wird, ist dies eine gute Alternative. Bei Kreativberufen kann es von Nutzen sein, sich mit anderen Personen auszutauschen, um gemeinsam neue Ideen zu finden. Ein grosses Potenzial besteht bei der Buchung von Sitzungszimmern für Kundentermine in Coworking-Büros. Dies ist u.a. eine sehr interessante Möglichkeit, wenn der eigene Firmensitz nicht sehr zentral gelegen ist.

WACHSENDE BÜROLEERSTÄNDE IN BASEL

Experten gehen davon aus, dass es bei Büroflächen in Basel zu signifikant mehr Leerständen kommt und die damit verbundenen Auswirkungen bis zu zehn Jahre spürbar sein werden. Vor allem grosse Flächen über 100 Quadratmeter werden deutlich schwerer zu vermieten sein als zuvor. Da Basel einen besonders ausgeprägten Dienstleistungssektor hat, dürfte die Region stärker betroffen sein als andere Gebiete.

Die baldige Eröffnung mehrerer grosser Bürokomplexe und Hochhäuser, vor allem des Roche-Turm 2 und des Baloise Parks, verschärft in Basel das Phänomen. Die neuen Gebäude erhöhen auf einen Schlag die verfügbare Bürofläche. Durch Bürohochhäuser, welche derzeit an guten Lagen am Entstehen sind, wird in anderen Quartieren sehr viel Fläche frei, die jetzt vielleicht niemand anderes belegt. So sind z. B. im Baloise Park bereits heute 90 Prozent der Flächen vermietet. In den letzten Jahren hat sich gemäss Zahlen der Basler Kantonalbank der leer stehende Anteil von Gewerbeflächen erhöht. Von knapp sechs Prozent im Jahr 2010 auf über acht Prozent 2019.

Für die Auswirkungen der Krise gilt die alte Immobilienweisheit «Lage, Lage, Lage». Heisst: Weniger gefragte Standorte, vor allem in der Peripherie, werden zuerst betroffen sein. Zudem nennen die Experten den Bereich um die problemgeplagte Messe. Diverse Betriebe dort sind vom Messebetrieb abhängig. Das wäre schon ein Quartier, wo die Gefahr von brachen Flächen lauert.

Um zu verhindern, dass Bürogebäude leer bleiben, sind Umnutzungen nötig. Büros könnten zum Beispiel in Loftwohnungen, für Clusterwohnen oder andere innovative Wohnformen umgenutzt werden, was allerdings raumplanerische Flexibilität voraussetzt. Die Trennung in Wohn- und Arbeitszonen ist überholt. Eine hohe Hürde für Umnutzungen bleiben die Kosten: Vor allem Büros zu Wohnungen umzubauen, ist eine teure Sache. Nicht überall sind die richtigen Voraussetzungen dafür gegeben, damit es sich für den Eigentümer lohnt, und es ist auch von der Zone abhängig.
Mindestens einen positiven Effekt hat die Büroflaute aber auf jeden Fall: Die Mietzinsen für Büros- und Gewerbeflächen werden sinken, sind sich die Immobilienexperten einig. Bei Neu- und Wiedervermietungen kommen die Mieten auf jeden Fall unter Druck.

Quelle: Avobis, BZ und eigene Recherchen