• Blaues Auge für den Immobilienmarkt

Blaues Auge für den Immobilienmarkt

25.06.2020

Unerwartet, schnell und heftig, nur so lässt sich die durch Covid-19 ausgelöste Pandemie beschreiben. Noch im Frühjahr jubelten Hoteliers und Restaurantbetreiber, der diesjährige Winter sei auf dem besten Weg, zur Rekordsaison zu avancieren.

Durch die Corona- Krise wurde die Branche mit grosser Wucht betroffen, gemeinsam mit dem Nonfood-Detailhandel und vielen, sogenannt persönlichen Dienstleitungen. Der Bund verteilt zwar im grossen Stil Geld, um den Schaden einigermassen zu begrenzen, dennoch zeichnet sich ab, dass Härten nicht zu vermeiden sein werden. Denn aller Voraussicht nach wird 2020 als eines der schwärzesten Wirtschaftsjahre Eingang in die Geschichtsbücher finden. Ein Einbruch des Bruttoinlandsprodukts um 5 %, vielleicht sogar noch mehr, allein schon aufgrund des vom Bund verhängten Lockdowns der Wirtschaft, ist kaum mehr zu vermeiden. Denn es wird nicht gelingen, im weiteren Jahresverlauf die Corona-bedingten Verluste wieder aufzuholen.

Lockdown auch im Immobilienmarkt?
Die schwächelnde Konjunktur wirft auch die Frage nach den Folgen für den Schweizer Immobilienmarkt auf. Die Vermutung liegt nahe, dass kommerziell genutzte Liegenschaften sehr direkt betroffen sind. Die Diskussion darüber, ob der Mietzins geschuldet ist, wenn der Mieter aufgrund der bundesrätlichen Erlasse seiner wirtschaftlichen Tätigkeit nicht mehr nachgehen kann, ist voll entbrannt. Die juristische Beurteilung des Sachverhalts ist unklar, denn ein bundesrätlich verordneter Lockdown ist nicht vergleichbar mit Mängeln am Mietobjekt. Es ist absehbar, dass es zu Mieterlassen kommen wird, namentlich für kleinere Einzelmieter, und dass der Bund finanziell einspringen wird, wenn sich Vermieter und Mieter auf einen gegenseitigen teilweisen Verzicht einigen. Lösungen wurden da und dort bereits gefunden, andernorts sind sie noch in Diskussion. Davon ausgenommen dürften die «grossen» Mietverträge sein. Dort sollten die Parteien weiterhin gemeinsam Verhandlungslösungen anstreben, was letztlich im Interesse von Vermieter und Mieter ist.

Stabile Wohnungsmärkte Die Preise für Wohneigentum, EFH und STWE, haben im ersten Quartal 2020 um jeweils 0,9 % zugelegt. Diese Entwicklung ist das Resultat eines immer dünner werdenden Angebots und einer wegen regulatorischer Hürden eingeschränkten Nachfrage – so weit nichts Neues. Wir gehen auch nicht davon aus, dass sich daran Coronabedingt im Jahresverlauf gross etwas ändert. Bremsspuren werden zwar im Transaktionsmarkt sichtbar, aber kaum auf der Preisebene. Letztlich hat die Krise das Tiefzinsumfeld weiter zementiert, was Wohneigentum unverändert finanziell attraktiver macht als Miete. Es ist aber durchaus denkbar, dass sich einige potenzielle Käufer nun doch zurückhalten, bis sich der weitere Verlauf besser abschätzen lässt und die Beschäftigungsperspektiven sich wieder etwas aufhellen. Die Arbeitslosigkeit nimmt derzeit stark zu, was jeweils auch die Konsumentenstimmung, und da ganz besonders die Neigung zum Kauf langlebiger Güter, stärker beeinträchtigt.

 

Mietwohnungen und Migration
Im Mietwohnungsmarkt treten zwei Aspekte zutage. Zum einen fällt auf, dass die entsprechenden Märkte der Agglomerationen und auch die Peripherien der Wirtschaftszentren sehr stark gefragt sind, namentlich von Schweizern oder bereits länger in der Schweiz wohnenden Ausländern. Zum anderen hat sich die Wohnungsnachfrage der neu in die Schweiz Einwandernden vor dem Hintergrund der wegbrechenden Migration verändert. Die zieht es zunächst in die Städte, doch mit zunehmender Verweildauer passen sie ihre Wohnungspräferenzen immer mehr den schweizerischen an, mit teils interessanten Nuancen unter den verschiedenen Nationen. Im Übrigen auch, was die Präferenz für die eigenen vier Wände betrifft. Es ist zum Beispiel nicht zwingend, dass die Einwanderer aus Ländern mit hohen Wohneigentumsquoten in der Schweiz die gleich hohe Präferenz für Wohneigentum entwickeln wie in ihrer Heimat. Migration ist in jedem Fall ein Schub für den Schweizer Wohnungsmarkt. Es ist nun nicht auszuschliessen, dass der nun für längere Zeit ausbleibt.

Exkurs Eigentumsobjekte
Erste Vorlaufindikatoren deuten darauf hin, dass Covid-19 auch am Schweizer Eigenheimmarkt Bremsspuren hinterlassen wird. Die Krise trifft aber auf einen stabilen Markt in exzellenter Verfassung, denn Eigentum bleibt aus fundamentaler Sicht äusserst attraktiv. Auch in der Vergangenheit konnten Stürme den Eigenheimmarkt nie wesentlich von seinem Kurs abbringen. Am Immobilienmarkt geht selbst in Krisen alles ein bisschen langsamer als sonst wo. Dies gilt insbesondere auch für den Wohneigentumsmarkt. In den Preisen für Eigenheime etwa hat sich die Corona-Pandemie überhaupt noch nicht bemerkbar gemacht. Im ersten Quartal 2020 bewegten sich die Preise für Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser im Gleichschritt nach oben. Beide Raiffeisen-Transaktionspreisindizes verzeichneten ein Plus von 0,9 %. Damit geht der Eigentumsboom der letzten 20 Jahre weiter, wenn auch mit leicht gebremsten Wachstumsraten.

Die Preisentwicklung des ersten Quartals 2020 ist aber noch kein Hinweis darauf, dass der Eigenheimmarkt in der Krise ungeschoren davonkommt. Erstens wurde die ausserordentliche Lage erst Mitte März ausgerufen, sodass erst wenige Abschlüsse, welche nach dem Lockdown erfolgt sind, in die Indexberechnung des Quartals eingeflossen sind. Zweitens reagieren Transaktionspreise ohnehin mit einer Verzögerung von mehreren Wochen auf veränderte Konstellationen. Dies weil der Preisfindungsprozess mit Insertion, Sichtung der Verkaufsdokumentation, Besichtigungsterminen und allenfalls einer Bieterrunde Zeit in Anspruch nimmt. Vor dem definitiven Abschluss müssen Abklärungen zur Finanzierung durch die Bank, die Ausarbeitung des Kaufvertrags und der Grundbucheintrag vorgenommen werden. Die Preiseffekte der Krise dürften im Transaktionspreisindex deshalb erst in den nächsten Quartalen sichtbar werden.

Angebot zeigt stetig nach unten
Auch für eine Messung des Einflusses der Covid-19-Krise auf die Projektionstätigkeit ist es noch zu früh. Der abermalige Rückgang hier ist lediglich eine Fortsetzung des schon länger anhaltenden Trends aus den bekannten Gründen: Auf knappem Bauland rentiert die Erstellung von Renditeobjekten für Projektentwickler besser als die für Eigenheime. Ausserdem antizipieren die Projektentwickler korrekterweise, dass bei steigenden Eigentumspreisen noch weniger Haushalte die Tragbarkeitsrichtlinien erfüllen.

Einkommen sind kurzfristig gesichert
Aufgrund der sehr hohen regulatorischen Tragbarkeits- und Eigenmittelanforderungen sind die Risiken im Eigenheimmarkt insgesamt eher gering – trotz Corona. Durch Kurzarbeit und Erwerbsersatzentschädigungen sind die regelmässigen Einnahmen der meisten Eigenheimbesitzer fürs Erste gesichert. Diese Stützmassnahmen stellen die Bedienung der Hypothekarkredite sicher und sorgen dafür, dass kaum einer gezwungen sein wird, seine eigenen vier Wände aufgrund der Krise zu verkaufen. Theoretisch übersteigt die Schuldendlast den Wert der Objekte «erst» bei Preisrückgängen von gut 20 %. Mit einem solchen Rückgang ist indes nicht zu rechnen. Finanzinstitute haben zudem kein Interesse, Objekte in der Krise fortlaufend neu zu bewerten, weshalb Notverkäufe wohl nicht so schnell zum Thema werden. Damit Kredite notleidend würden, müsste die Krise schon Jahre andauern, die Preisrückschläge müssten gross sein und die Einkommen signifikant sinken.

Flexibles Eigenheimangebot
Das Angebot an Eigenheimobjekten ist schon seit Jahren rückläufig und auch schon länger ausgedünnt. Die Leerstände im Eigenheimsegment liegen meistenorts im Promillebereich. Die Projektpipeline ist nur wenig gefüllt, und auf fehlende Nachfrage wird im Eigenheimsegment jeweils zeitnah mit einer Sistierung geplanter Projekte reagiert. Projekte, die keine Käufer finden, werden schon vor Baubeginn eingestampft. Damit droht durch Covid-19 angebotsseitig kaum Ungemach im Eigenheimmarkt.

Börsencrash vernichtet Eigenkapital
Die Nachfrage nach EFH und STWE wird durch die Krise indes zumindest kurzfristig in Mitleidenschaft gezogen. Erstens hat sich die Eigenkapitalausstattung vieler potenzieller Käufer durch die massiven Börsenverluste verschlechtert, sei es in ihrer Pensionskasse, der dritten Säule oder ihren übrigen investierten Ersparnissen.

Zweitens ist die wirtschaftliche Unsicherheit allgemein gestiegen, sodass mit grossen finanziellen Entscheidungen derzeit eher gewartet wird. Die momentan ausbleibende Zuwanderung hat im Eigenheimmarkt dagegen vorerst nur wenige Auswirkungen, weil die Migranten zunächst zu über 90 % in Mietwohnungen ziehen.

Finanzierungsumfeld stützt weiter
Die Hypothekarzinsen sind seit dem Ausbruch der Pandemie in der Schweiz zwar gestiegen, liegen aber im historischen Vergleich immer noch auf extrem tiefem Niveau. Gleichzeitig hat sich mit der Krise der Zeitpunkt einer nachhaltigen Zinswende nochmals weiter nach hinten verschoben. Das tiefe Zinsniveau wird damit den Eigenheimmarkt weiter stützen.

Insgesamt sind jedoch die Abwärtsrisiken auf dem Pfandobjekt und die Wahrscheinlichkeit für Lohnausfälle bei den Eigentümern gestiegen. Die Hypothekargeber dürften daher bei der Kreditvergabe merklich restriktiver werden. Die von der SNB beantragte und vom Bundesrat beschlossene Aufhebung des antizyklischen Kapitalpuffers wird diesen Effekt nur leicht abschwächen.

Kaufen bleibt gegenüber Mieten attraktiv
Eigentum bleibt gegenüber dem Wohnen zur Miete weiterhin die finanziell attraktivere Wahl. Diese Tatsache sichert die Eigenheimpreise gegen grössere Preisrückschläge ab.

Quelle: Raiffeisen Economic Resarch