• Bewegte Zeiten für den Immobilienmarkt

Bewegte Zeiten für den Immobilienmarkt

21.06.2022

Sachwerte sind heute gefragter denn je. In einer Welt, die von Seuche und Krieg bedroht wird, bilden sie einen Hort der Stabilität. Die steigenden Immobilienpreise der letzten Jahre waren auch Ausdruck steigender Unsicherheit über die keimende Inflation, eine anstehende Zinswende und ein sich wandelndes Klima.

Was genau bedeuten Zinsanstieg und Inflation für Immobilien?

  • Finanzierungen werden teurer
  • Objektbewertung sinkt
  • Realwerterhaltende Preissteigerungen
  • Investitionen zum Werterhalt sind zu überlegen
  • Steigende Mieten möglich

Zinsentwicklung und Inflation

Begleitet von Diskussionen über Lieferketten und Energiepreise, steigen derzeit vor allem die langfristigen Zinsen. Für viele Anleger scheint dies die Zinswende zu sein, was sich bei den Preisveränderungen von lang

laufenden Hypotheken manifestiert. 

Bei den kurzfristigen Zinsen sind die Notenbanken dieser Welt in Aktion. Ihren Leitzins belassen sie bislang jedoch auf sehr niedrigem Niveau. Einzig die US-Notenbank hat bisher die Zinsen wirklich erhöht.

In der Schweiz liegt der Leitzins nach wie vor bei –0,75 Prozent. Allfällige Zinserhöhungen führen also zunächst einmal in den Bereich einer Nullzinspolitik.

Zentralbanken sorgen sich vor allem um die aktuelle Geldentwertung. Während die Inflation in der Schweiz noch moderat ausfällt, erfahren vor allem Europa und die USA sehr hohe Preissteigerungen. Die Ursachen dafür sind vielfältig. In den USA ist es der Wirtschaftsboom, der zu steigenden Preisen führt. In Europa sind es vor allem steigende Rohstoffpreise und ein fehlendes Güterangebot aufgrund der globalen Pandemie. 

Ausblick für Immobilienbesitzer

Der Zins- und Inflationsschub könnten ein Startsignal für eine grössere Bewegung sein. Es besteht allerdings auch die berechtigte Hoffnung auf eine Beruhigung der Lage. Krisen brauchen vor allem Zeit, um sich entweder zu entspannen oder aufzulösen. Geschieht dies, werden Notenbanken sich wieder der Konjunkturpflege widmen, anstatt Risiken zu bekämpfen. Die Zinsen würden dann wieder sinken.

Das Gleiche gilt für die Inflation. Wenn der Inflationsschub nicht weiter anhält, fallen nach einem Jahr die grossen Steigerungen aus dem Betrachtungsfenster.

Was heisst dies für Hausbesitzer? Steigende Zinsen verteuern anstehende Finanzierungen. Dies gilt für Neubauten, Instanthaltungen, Refinanzierungen und auch Zinsanpassungen von variablen Hypotheken.

Zinsen und Inflation wirken auch noch auf anderen Feldern auf Hausbesitzer

Liegenschaften werden regelmässig neu bewertet. In diese Schätzung fliessen neben Art, Lage und Vergleichspreise vor allem künftige Erträge und Kosten mit ein. Um diese zukünftigen Zahlungen per heute einzuschätzen, benutzt man einen Zinssatz. Je geringer dieser ist, desto höher ist der Wert. Steigende Zinsen wirken somit mittelfristig auf den Immobilienwert.

Sie erschweren auch den Zugang zu Krediten und dämpfen somit die Nachfrage. Schon heute bekommen viele Kaufwillige trotz guter finanzieller Lage keine Hypothek, da sie die Tragbarkeitskriterien nicht erfüllen.

Inflation kennt nicht nur Verlierer. In der Vergangenheit haben sich Sachwerte der Geldentwertung angepasst und konnten ihren realen Wert erhalten.

Letztlich können höhere Zinsen mittelfristig auch höhere Erträge bewirken. Schweizer Mieten sind an den sogenannten Referenzzinssatz gebunden. Steigt dieser, kann dies zu höheren Mieterträgen führen und damit auch die Renditen steigern.

Wertsteigerung durch Erneuerung und Planung

Unabhängig von der Finanzentwicklung gilt: Immobilien altern und müssen regelmässig fit für eine neue Zeit gemacht werden. Im Laufe der Jahre sind daher baulich notwendige Teile zu ersetzen oder grössere Anpassungen an den technischen Fortschritt, neue Gewohnheiten oder gesetzliche Vorschriften vorzunehmen. Nur so kann der Wert der Liegenschaft erhalten und die Vermietung gesichert werden. Heute sind Wohnungen ohne Internet schwer zu vermieten. Morgen sind es die Häuser mit hohem Energieverbrauch.

Hinzu kommt staatlicher Druck. Die Schweiz möchte bis zur Mitte des Jahrhunderts auch im Wohnsektor klimaneutral und energieeffizient sein. Dafür setzt sie steuerliche Anreize und Förderungen, aber auch Richtlinien wie das Verbot fossiler Heizungen in Basel ab 2035.

Um die Liegenschaften an die Entwicklungen anzupassen, braucht es eine langfristige bauliche und finanzielle Planung. Es muss ein Ziel festgelegt und der aktuelle technische Zustand erfasst werden. Mittels eines Investitionsplans werden daraus Massnahmen abgeleitet, deren Wirkung und Kosten den Nutzen beurteilen lassen. Es gilt vor allem, die Förderbeträge zu nutzen. Konkret bedeutet dies umfangreiche Sanierungsmassnahmen:

  • Fossile Heizungen durch erneuerbare Energieträger ersetzen
  • Durch Photovoltaik und Solarthermie verstärkt erneuerbare Energie nutzen
  • Dächer und Fassaden dämmen
  • Fenster austauschen
  • Intelligente Stromzähler nutzen
  • Vorbereiten von eMobilität

Dadurch vermeiden Liegenschaften künftig CO2-Emissionen und setzen Ressourcen wie Strom, Wärme und Wasser effizient ein. Im idealen Fall erwirkt man damit anerkannte Zertifizierungen wie GEAK oder Minergie. Den dafür anfallenden Kosten stehen eine langfristige Wertsteigerung und dauerhafte Vermietbarkeit gegenüber. Förderungen erleichtern zudem die notwendigen Schritte, und langfristig können Energiekosten gesenkt werden.

Bewegte Zeiten schaffen oftmals Veränderungen, die Bewährtes für die nächste Generation erhalten.

Dieser positive Umstand kristallisiert sich als weiterer Grund heraus, um nachhaltige Sanierungen von Renditeliegenschaften so schnell wie möglich anzugehen. Richten Sie all Ihre Fragen zu diesem Thema an unsere Finanzierungsexpertinnen und -experten. Sie begleiten Sie professionell bei Ihrem nachhaltigen Vorhaben.

Fabrice Lanz