Die Immobilienportale Homegate und ImmoScout24 sowie der Hauseigentümerverband Schweiz in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute publizierten kürzlich ihre neueste Studie zur Nachfrageentwicklung im Immobilienmarkt. In der aktuellen Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) stehen diesmal Einfamilienhäuser und deren Nachfrage im Fokus. Die ausgewerteten Inserate stammen dabei von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen die Mehrheit aller Onlineinserate während des Untersuchungszeitraums in der Schweiz. Dieser untersuchte Zeitraum reicht von Mitte 2022 bis Mitte 2023, wobei die Daten bezüglich Duplikaten bereinigt wurden.
Die OHMA vergleicht die Anzahl veröffentlichter Inserate für Einfamilienhäuser mit deren durchschnittlicher Ausschreibungszeit. Denn für die Analyse der Nachfrage ist nicht nur die angebotene Menge an Objekten relevant, sondern auch die Zeitdauer der Ausschreibung. Die Verknüpfung dieser beiden Variablen lässt Rückschlüsse auf die Nachfrageentwicklung zu.
Schweizweit ist die Inseratedauer im Zeitvergleich um 10 Prozent gestiegen, von 60 auf 66 Tage. So lang war ein Einfamilienhaus im Durchschnitt online ausgeschrieben. Gleichzeitig ist die Anzahl ausgeschriebener Objekte um rund 5700 auf 55 700 Objekte gestiegen. Das ist ein Anstieg von 11,4 Prozent. Damit lässt sich schweizweit insgesamt auf eine robuste Nachfrage schliessen.
Keine Spur von Panik auf dem Eigenheimmarkt
In der Vorperiode 2021/2022 war die Insertionszeit noch von 62 Tagen um 2 Tage im Vergleich zur vorherigen Periode 2020/2021 gesunken. Beim Angebot zeigt sich nun aber schweizweit eine Trendumkehr: Während das Angebot von 61 000 Mitte 2021 auf unter 50 000 Objekte Mitte 2022 sank, stieg es nun wieder deutlich an auf die erwähnten 55 700 Objekte. Die Nachfrage ist dabei keineswegs eingebrochen, wie verschiedene Stimmen angesichts der Inflation und der steigenden Hypothekarzinsen befürchtet hatten. Sondern es zeigte sich: Ein grösseres Angebot wurde vom Markt durchaus absorbiert.
Längere Ausschreibungszeiten in der Region Basel
Auch in Basel erwarteten vor Jahresfrist einige ein Schreckensszenario: Der kritische Cocktail aus Zinsanstieg und Inflation würde dem Immobilienmarkt den Garaus machen, hiess es. Das ist in dieser Intensität jedoch nicht eingetreten: Trotz deutlichen regionalen Unterschieden lässt sich festhalten, dass die Nachfrage in der Region Nordwestschweiz insgesamt nur relativ moderat gesunken ist. So ist die Inseratedauer zwar deutlich um 19 Tage auf 56 Tage (plus 51 Prozent) gestiegen, der Grund für diesen Anstieg ist aber mitunter in der Ausweitung des Angebots begründet: Dieses stieg im selben Zeitraum von 4645 auf 5310 Objekte, was einer Zunahme von knapp 15 Prozent entspricht und somit eine moderate Nachfragereduktion, aber keineswegs einen Einbruch impliziert. Im schweizweiten Vergleich liegt die durchschnittliche Ausschreibungszeit in der Nordwestschweiz im Mittelfeld und platziert sich vor Genf und hinter Espace Mittelland.
Überdurchschnittliche Nachfrageabschwächung in Landgemeinden
Mit Blick auf die unterschiedlichen Gemeindetypen der Schweiz zeigt sich in der Region Nordwestschweiz eine Besonderheit: So blieb das Angebot in den ländlichen Gemeinden nahezu konstant (lediglich plus 3,5 Prozent), während sich Verkaufswillige im Schnitt 61 Tage deutlich länger als bisher gedulden mussten, um eine Käuferschaft zu finden. Das ist ein deutlicher Nachfragerückgang in diesen Gemeinden. Auch in periurbanen Gemeinden stieg die Inseratedauer deutlich um 45 Prozent, während sich die Angebotsmenge nur wenig veränderte. In den Zentrumsgemeinden hingegen stieg die Anzahl ausgeschriebener Objekte um 25 Prozent und damit bei- nahe so stark wie die Ausschreibungszeit. Das deutet auf eine konstante Nachfrage hin.
Ein Grund für den Rückgang der Nachfrage nach Eigenheimen in ländlichen und damit eher abgelegenen Gemeinden könnte die vermehrte Rückkehr aus dem Homeoffice ins Büro sein. In den Zentrumsgemeinden hingegen fällt diese Variable wegen der kürzeren Pendlerzeiten weniger ins Gewicht, was eine Erklärung für die stabile Nachfrage in diesen Gemeinden sein kann.
Unterschiedliche Entwicklung in den Preissegmenten
In Basel und den Agglomerationsgemeinden wurden in der untersuchten Periode 500 Objekte ausgeschrieben. Diese Datenmenge lässt – mit Ausnahme für das günstigste Preissegment bis 0,5 Millionen Franken – aussagekräftig Feststellungen zu. So zeigt sich im hochpreisigsten Segment ab 2,5 Millionen Franken, auf das 18 Prozent aller Inserate entfallen, in der Stadt Basel und deren Agglomerationsgemeinden eine stark rückläufige Nachfrage. Hier mussten sich Verkäuferinnen und Verkäufer am längsten gedulden, stieg die Ausschreibungszeit von 39 auf 74 Tage (plus 92 Prozent). Die Zahl der inserierten Objekte sank gleichzeitig sogar leicht, was in der Kombination auf einen markanten Nachfragerückgang in diesem Preissegment schliessen lässt.
Eine nahezu unveränderte Nachfrage war derweil im mittleren Preissegment zwischen 0,5 und 1,5 Millionen Franken zu beobachten. Dort stiegen Inseratedauer und Angebotsmengen praktisch im gleichen Mass an.
Frei stehende Objekte kommen in neue Hände
In der Theorie könnte längerfristig eine beachtliche Anzahl frei stehender Einfamilienhäuser auf den Markt kommen, darunter viele äusserst begehrte Objekte in städtischen Wohnlagen. Waren diese in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten von Familien bewohnt, ist die jüngere Generation über die Zeit ausgezogen und die Wohnfläche damit für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer zu gross geworden. Theoretisch – denn es ist unter anderem die Grundstückgewinnsteuer, die Verkaufswillige im höheren Alter aufgrund der effektiven Steuerlast von einem Verkauf am Markt abhalten und stattdessen zur Weitergabe in der Familie bewegen kann. Während rund die Hälfte der Eigenheime Personen in der Altersgruppe über 60 Jahre gehört, dürfte es trotz der grossen Zahl solcher Objekte wegen dieser Faktoren in absehbarer Zeit kein massives Überangebot geben.
Und selbst wenn sich das Angebot an Einfamilienhäusern in der Region Nordwestschweiz in der vergangenen Periode erhöhte, bleibt es dennoch knapp. Dass sich das in absehbarer Zukunft nicht schlagartig ändert, hängt mit den zunehmenden bauplanerischen und gesetzlichen Bauvorschriften sowie der Verteuerung der Bautätigkeit wegen steigender Energie- und Rohstoffpreisen sowie mit dem Mangel an Fachkräften zusammen.
Über die OHMA
Die Online Home Market Analysis ist eine seit 2016 regelmässig erscheinende Analyse, die alternierend über die Entwicklung der Inseratedauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern berichtet. Die Analyse deckt mit den untersuchten acht Grossregionen die gesamte Schweiz ab, wobei vertiefte Analysen für suburbane Gemeinden nach Preissegmenten durchgeführt werden. Die Analyse gibt eine regional differenzierte und nach Marktsegmenten aufgeschlüsselte Auskunft über die Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Eigenheimen.
Das Swiss Real Estate Institute der Hochschule für Wirtschaft Zürich (HWZ) publiziert die Analyse in Zusammenarbeit mit Homegate und ImmoScout24 sowie dem Hauseigentümerverband Schweiz.
Prof. Dr. Peter Ilg, Professor HWZ Zürich und Leiter Swiss Real Estate Institute
Martin Bürlimann, Redaktor