• Abschaffung des Eigenmietwerts: Es warten knifflige Steuerfragen

Abschaffung des Eigenmietwerts: Es warten knifflige Steuerfragen

11.04.2019

Wer in einem Eigenheim wohnt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Nun debattiert die Politik darüber, ihn abzuschaffen. Ein Systemwechsel würde die interkantonalen Besteuerungsgrundsätze beeinflussen.

Gemäss Vorschlag der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats sollen die heute steuerbaren fiktiven Eigenmietwerteinkommen sowie die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen am Hauptwohnsitz wegfallen. Auf Bundesebene werden neu weder Energiespar- und Umweltabzüge noch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zulässig sein, und es ist den Kantonen überlassen, ob sie diese in ihrer Steuergesetzgebung aufrechterhalten wollen oder nicht. Die Förderung des erstmaligen Wohneigentumserwerbs soll mittels eines zehnjährigen Schuldzinsenabzugs berücksichtigt werden.

Sofern jemand in mehreren Kantonen Einkünfte generiert – beispielsweise aus Liegenschaften –, stellt sich das Problem der interkantonalen Doppelbesteuerung. Diese ist verfassungsmässig untersagt (Art. 127 Abs. 3 BV). Der Bundesgesetzgeber hat es bisher versäumt, dazu ein Gesetz zu erlassen. Um das Steuersubstrat auf die verschiedenen Kantone aufzuteilen, hat das Bundesgericht in langjähriger Rechtsprechung diverse Regeln definiert und das Doppelbesteuerungsverbot konkretisiert. Es existieren drei Methoden zur Steuerausscheidung: objektmässig, quotenmässig und proportional. Grundsätzlich erfolgt die Zuteilung nach Art der Einkünfte und Abzüge. Liegenschaftenerträge und Eigenmiete sind am Lageort zu versteuern.

Gewinnungskosten, sogenannte organische Abzüge, hängen mit einem bestimmten Einkommenszugang kausal zusammen und werden objektmässig zugewiesen. So werden Unterhaltskosten der Liegenschaft und Energiesparmassnahmen direkt vom Liegenschaftenertrag abgezogen. Abzüge für besondere Aufwendungen, sogenannte anorganische Abzüge, sowie Sozialabzüge stehen keinem direkten Einkommen gegenüber und werden quotenmässig nach Massgabe der Einkommensanteile auf die beteiligten Kantone verteilt.

Schuldzinsen und Hypothekarschulden werden heute als grosse Ausnahme proportional nach Lage der Aktiven verlegt. Wegen der geplanten Gesetzesänderung müssen die Regeln zur interkantonalen Steuerausscheidung allerdings einer Überprüfung unterzogen werden. Die Klärung wird durch die Gerichte erfolgen müssen, in letzter Instanz durch das Bundesgericht.

Änderungen für Kantone
Massnahmen für Energiesparen und Umweltschutz werden heute objektmässig abgezogen und direkt beim Liegenschaftsertrag steuermindernd berücksichtigt. Dies hat zur Folge, dass diese Aufwendungen vom Kanton getragen werden, in dem sich die zu sanierende Liegenschaft befindet.

Aufgrund des Wegfalls des Eigenmietwerts als steuerbares Einkommen muss konsequenterweise bei selbst genutzten Liegenschaften eine Neuqualifikation dieser Abzüge erfolgen, da sie nicht mehr als Gewinnungskosten qualifiziert werden können. Eine quotenmässige Zuweisung muss geprüft werden. Gewisse Kantone würden damit einen Steuerausfall erleiden, da sie die Energiesparmassnahmen von Liegenschaftskantonen nach Einkommensquoten mittragen müssten.

Die proportionale Ausscheidung bei Schuldzinsen wird sich mit der Abschaffung der Eigenmiete ändern müssen. Bei selbst genutztem Wohneigentum sind diese nicht mehr zum Abzug zugelassen. Neu wäre eine objekt- mässige Zuteilung der Hypothekarzinsen aus steuersystematischen Gründen angebracht, da Schuldzinsen nur bei Ferien- und Renditeliegenschaften und bei der Förderung des erstmaligen Wohneigentums als Abzug berücksichtigt werden.

Ohne eine Anpassung der Praxis würden Schuldzinsen weiterhin dem Hauptsteuerdomizil zugewiesen, was zu keinem sachgerechten Ergebnis führt. Diese Änderung der Ausscheidungspraxis eröffnet interessante steuerplanerische Möglichkeiten, indem Umschuldungen zugunsten von Zweitliegenschaften oder in Form von Lombardkrediten vorgenommen werden können, da die Eigenmiete bei Ferienwohnungen und der Mietertrag bei Renditeliegenschaften steuerbar bleiben und folglich die Schuldzinsen berücksichtigt werden.

Die Festlegung des Eigenmietwerts fällt in die Kompetenz der Kantone, was zu Unterschieden führt. Augenfällig werden diese bei der direkten Bundessteuer, bei welcher je nach Kanton unterschiedliche Zu- oder Abschläge berechnet werden. Wer darauf hofft, dass die kantonalen Eigenmietwerte wegfallen, wird enttäuscht. Unterhaltskosten werden bei Zweitliegenschaften weiterhin objektmässig von der Eigenmiete oder vom Liegenschafts- ertrag steuermindernd abziehbar bleiben.

Daher empfiehlt es sich, zukünftig die Unterhaltsausgaben auf Zweitliegenschaften zu verlagern und einen Wohnsitzwechsel in Jahren von Grossrenovationen zu prüfen. Bei Verheirateten wird sich die Frage stellen, ob ein getrennter Wohnsitz steuerrechtlich noch lohnenswert ist, da beide am Hauptwohnsitz auf ihrer Liegenschaft keine Abzüge mehr machen können.

Schwierige Abgrenzungsfragen
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird keine Vereinfachung des Steuerrechts einhergehen. Bei Eigentum von mehreren Liegenschaften in verschiedenen Kantonen und mit unterschiedlicher Nutzung, wie Selbstnutzung, Zweitwohnsitz sowie Ferien- und Renditeliegenschaften, werden zukünftig schwierige Abgrenzungsfragen zu beantworten sein.

Gerichte und Steuerämter werden ihre Praxis zur Steuerausscheidung bei den Schuldzinsen sowie Energiemassnahmen überdenken und verschriftlichen müssen. Daraus ergeben sich einige neue steuerplanerische Optionen, welche frühzeitig und umfassend umgesetzt werden sollten. Ob das neue Modell eine Entlastung für sämtliche Eigenheimbesitzer darstellt, muss offengelassen werden und aufgrund der Zinssituation beurteilt werden.

Eigenheimbesitzer, insbesondere mit aufgestautem Renovationsbedarf, werden weniger Abzugsmöglichkeiten haben, Ferienhaus- und Renditeliegenschaftsbesitzer werden neue steuerplanerische Vorteile erhalten. Bei Besitzern mehrerer Liegenschaften werden Umfinanzierungen, Unterhaltsarbeiten und Wohnsitzwechsel attraktiv, dagegen werden Sanierungsarbeiten bei Eigenheimen eher vernachlässigt werden. Eine weitere prüfenswerte Option könnte eine Liegenschaften-Aktiengesellschaft sein, da im Rahmen des Geschäftsvermögens keine Änderungen geplant sind.

Matthias Gartenmann und Pascal Krütz- mann in NZZ 11.2.2019

DER VORENTWURF DER WAK-S SIEHT FOLGENDE ECKPUNKTE

Aufhebung der Eigenmietbesteuerung für selbst genutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz.

Kein Abzug für Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten von Dritten.

Auf Bundesebene kein Abzug für Energiespar- sowie Umweltschutzmassnahmen und Denkmalpflege. Die Kantone können diese Abzüge auf kantonaler Ebene aber beibehalten.

Förderung des Wohneigentums: Begrenzter und befristeter Schuldzinsabzug für Ersterwerber.

  • Maximal 10 000 Franken für Ehepaare im ersten Steuerjahr.
  • Maximal 5000 Franken für Alleinstehende im ersten Steuerjahr.
  • Danach lineare Abnahme über 10 Jahre hinweg.

Beim privaten Schuldzinsabzug stellt die WAK-S die folgenden fünf Varianten zur Diskussion

  • Variante 1: Abzug von privaten Schuldzinsen in Höhe von 100 % der steuerbaren Vermögenserträge
  • Variante 2: Abzug von privaten Schuldzinsen in Höhe von 80 % der steuerbaren Vermögenserträge.
  • Variante 3: Abzug von privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen plus 50000 Franken für Beteiligungen von mindestens 10% am Grund- und Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft.
  • Variante 4: Abzug von privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen.
  • Variante 5: Streichung des privaten Schuldzinsabzugs.

Zweitliegenschaften werden vom Systemwechsel ausgenommen. Der Eigenmietwert ist weiterhin steuerbar. Erträge aus Renditeliegenschaften im Privatvermögen müssen ebenfalls weiterhin versteuert werden. Die Abzüge für Unterhalt, Instandstellung, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten durch Dritte bleiben bestehen.