Kündigung

07.08.2014
Hier erfahren Sie, wie bei einer ordentlichen Kündigung vorgegangen werden muss. Falls Sie eine ausserordentliche Kündigung namentlich wegen Pflichtverletzungen (Art. 257f OR), wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) oder wegen „wichtigen Gründen“ (Art. 266g OR) aussprechen wollen, empfiehlt es sich, vorher fachkundigen Rat einzuholen.


Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR sind unbefristete Mietverhältnisse im Gegensatz zu befristeten stets kündbar. Ohne anderslautende ausdrückliche Vereinbarung der Parteien wird gemäss Art. 266 Abs. 1 OR von einem unbefristeten und somit kündbaren Mietverhältnis ausgegangen. Bei der Ausübung des aus Art. 266a OR fliessenden Kündigungsrechts handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, weil diese Kündigung vom Gesetzgeber als übliche Form der einseitigen Vertragsauflösung unbefristeter Mietverhältnisse betrachtet wird.

Zustellung


Sind mehrere Personen auf Mieter- oder Vermieterseite beteiligt (z.B. Erbengemeinschaften), müssen alle Personen die Kündigung unterzeichnen, es sei denn, sie hätten einen bevollmächtigen Vertreter (z.B. eine Liegenschaftsverwaltung) bestellt. Die Kündigung muss sich an die Gegenpartei (auch hier: an alle) des Mietverhältnisses oder an ihren bevollmächtigten Vertreter richten. Aus Beweisgründen ist zu empfehlen, die Kündigung eingeschrieben zuzustellen. Kann die eingeschriebene Sendung durch den Postboten nicht zugestellt werden, gilt die Kündigung an dem Tag als zugestellt, an dem sie erstmals auf der Poststelle abgeholt werden kann, auch wenn sie später oder gar nicht in Empfang genommen wird. Massgebend ist der Zeitpunkt, der auf der postalischen Abholungseinladung vermerkt ist oder der nachfolgende Tag, nicht etwa der Ablauf der postalischen Abholfrist. Dient die gemietete Sache als Familienwohnung, so muss bei Kündigung durch den Mieter der Ehegatte oder eingetragene Partner die Kündigung ebenfalls unterzeichnen, auch wenn diese Person nicht im Mietvertrag als Mieter aufgeführt ist (Art. 266m OR). Andernfalls ist sie nichtig und die Kündigung muss wiederholt werden. Bei Kündigung durch den Vermieter muss dieser dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner die Kündigung in separaten Couverts zuzustellen (Art. 266n OR). Da der Zivilstand des Mieters nicht immer bekannt ist und folglich auch unklar ist, ob es sich um eine Familienwohnung handelt, schicken kluge Vermieter immer eine Kopie der Kündigung an den Ehegatten oder eingetragenen Partner. Das erspart später allfällige Diskussionen über den Begriff der Familienwohnung.


Kündigungsfristen und -termine


Die Parteien müssen bei der Kündigung die vertraglichen Fristen oder die gesetzlichen Mindestfristen beachten (bei Wohnungen mindestens 3 Monate; bei Geschäftsräumen mindestens 6 Monate). Diese Fristen können vertraglich verlängert, nicht aber verkürzt werden. Haben die Parteien bezüglich der Kündigungstermine ausnahmsweise keine Vereinbarung getroffen, ist jeweils auf einen ortsüblichen Kündigungstermin zu kündigen. Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.


Form der Kündigung


Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen (Art. 13 ff. OR). Die Kündigung ist gemäss Art. 14 Abs. 1 OR eigenhändig zu unterzeichnen, was faksimilierte Unterschriften ausschliesst. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung zudem ein Formular verwenden, das vom Kanton, in dem das Mietobjekt liegt, genehmigt wurde (Art. 266l Abs. 2 OR). Der Mieter kann dem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Die 30-tägige Anfechtungsfrist läuft ab dem Tag, an dem die Sendung vom Briefträger ausgehändigt erhält oder ab dem Tag, an dem er sie auf der Post hätte abholen können.