Kündigung

06.05.2009
Hier erfahren Sie, wie eine Kündigung vorgegangen und in welcher Form die Kündigung vorgenommen werden muss.

Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR sind unbefristete Mietverhältnisse - im Gegensatz zu den befristeten Mietverhältnissen  - stets kündbar. Ohne anderslautende ausdrückliche Vereinbarung der Parteien wird gemäss Art. 266 Abs. 1 OR von einem unbefristeten und somit kündbaren Mietverhältnis ausgegangen. Bei der Ausübung des aus Art. 266a OR fliessenden Kündigungsrechtes handelt es sich um eine sogenannt ordentliche Kündigung, weil diese Kündigung - im Gegensatz zu der ausserordentlichen Kündigung - vom Gesetzgeber als übliche Form der einseitigen Vertragsauflösung unbefristeter Mietverhältnisse betrachtet wird.

Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung einer dazu berechtigten Partei. Zur Kündigung berechtigt ist entweder eine Partei des Mietverhältnisses oder ein dazu bevollmächtigter Vertreter. Die Kündigung muss sich an die Gegenpartei des Mietverhältnisses bzw. an dessen bevollmächtigten Vertreter richten.

Aus Beweisgründen ist dringend zu empfehlen, die Kündigung mittels eingeschriebener Postsendung zuzustellen. Eine eingeschriebene Sendung, die sich keiner zum Empfang berechtigten Person aushändigen lässt, gilt dem Adressaten am dem Tag als zugegangen, an dem sie erstmals auf der Poststelle abgeholt werden kann. Massgebend ist mithin derjenige Zeitpunkt, der auf der postalischen Abholungseinladung vermerkt ist, nicht der Ablauf der postalischen Abholfrist.

Kündigungsfristen und -termine

Die Parteien müssen bei der Kündigung gesetzliche Mindestfristen beachten (bei Wohnungen mindestens 3 Monate; bei Geschäftsräumen mindestens 6 Monate). Diese Fristen können vertraglich verlängert, nicht aber verkürzt werden. Haben die Parteien bezüglich der Kündigungstermine keine anderslautende Vereinbarung getroffen, ist jeweils auf einen ortsüblichen Kündigungstermin zu kündigen.

Form der Kündigung

Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen (Art. 13 ff. OR). Die Kündigung ist gemäss Art. 14 Abs. 1 OR eigenhändig zu unterzeichnen, was faksimilierte Unterschriften ausschliesst. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung zudem ein Formular verwenden, das vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigt worden ist (Art. 266l Abs. 2 OR). Das Kündigungsformular muss eigenhändig unterzeichnet sein. Der Mieter kann dem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.